談精裝修的管理

摘要：通過對發(fā)達(dá)國家住宅建設(shè)實踐以及住宅自身的發(fā)展規(guī)律的研究發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為業(yè)主提供帶裝修的住宅是市場發(fā)展的需要，也是住宅建設(shè)步入成熟時期的標(biāo)志。國家政策的大力支持促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在未來家裝市場中精裝修必將占據(jù)主導(dǎo)地位，隨之發(fā)展，精裝修管理工作也將成為精裝修工程中最重要的工作。

關(guān)鍵詞：精裝修 優(yōu)勢 管理

1 精裝修的優(yōu)勢

1.1 節(jié)約時間，節(jié)約精力 雖然裝修公司在傳統(tǒng)裝修模式下可以把整套方案及效果圖都呈現(xiàn)在客戶面前，但設(shè)計師與施工隊缺乏溝通，在材料價格變動時加上施工隊人員素質(zhì)差等原因，最終裝修出來的效果與設(shè)計方案相差很多，裝修過程中也會牽扯到業(yè)主的很多精力，浪費(fèi)了業(yè)主的時間，而精裝修則可以避免以上問題。

1.2 成本降低 精裝修房能給業(yè)主在個人資金應(yīng)用上留有了更靈活的空間，并在很大程度上提高業(yè)主的投資價值。

1.3 設(shè)計整體、風(fēng)格統(tǒng)一 設(shè)計師在傳統(tǒng)裝修模式中需要與客戶達(dá)成共識，但客戶的想法一般不太系統(tǒng)，雖然局部看來很漂亮，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后達(dá)到的效果可能不理想，而精裝修則可以做到設(shè)計整體，風(fēng)格統(tǒng)一。

1.4 維護(hù)簡單 以往的裝修很多會做整體衣柜、電視柜等，這種做法雖可以根據(jù)墻體擬定，但更換或維修就十分麻煩，而精裝修是購買獨(dú)立衣柜，電視柜等，所以更換、維護(hù)起來都很簡單。

1.5 綠色環(huán)保 在精裝修模式中，基本的裝修是在物業(yè)發(fā)售時就完成了，有足夠時間使有害物質(zhì)揮發(fā)，對業(yè)主的居住環(huán)境及健康有保證。

2 精裝修的管理

2.1 材料管理

2.1.1 精裝部在施工階段，是材料管理的主要責(zé)任者。無論是對于乙供材料的管理，還是對甲供材料的管理，對材料供應(yīng)的管理精裝部重點有以下幾個方面：①采購計劃是否滿足施工進(jìn)度要求，是否合理。②與供貨方是否及時簽訂買賣合同。③按合同約定的付款時間采購方是否支付材料款。④是否可以保證材料的到貨時間。

2.1.2 精裝部在施工準(zhǔn)備階段協(xié)調(diào)施工單位準(zhǔn)備材料樣板，交由設(shè)計單位、公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，同時對銅制品廠商、木制品廠商、石材廠商進(jìn)行實地考察。

2.1.3 對所有進(jìn)場材料精裝部應(yīng)進(jìn)行驗收。對石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進(jìn)行比對，經(jīng)精裝部簽字確認(rèn)合格后方可進(jìn)場安裝。

2.2 質(zhì)量管理 ①施工階段質(zhì)量管理的主體是精裝部，擔(dān)負(fù)著精裝修質(zhì)量管理的日常工作。②在精裝修工程的重要分項工程中精裝部應(yīng)邀請設(shè)計人員、施工單位一起進(jìn)行技術(shù)交流。③精裝修在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)邀請設(shè)計人員、施工單位對精裝修設(shè)計圖紙進(jìn)行圖紙交底，對設(shè)計中的難點、重點進(jìn)行討論，提出施工解決方案，并做好相應(yīng)記錄。④對施工現(xiàn)場的日常巡視精裝部應(yīng)加強(qiáng)，對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題及整改情況進(jìn)行跟蹤、作相應(yīng)記錄。⑤根據(jù)精裝修項目隱蔽驗收、中間驗收、預(yù)驗收的時間節(jié)點精裝部應(yīng)牽頭相關(guān)職能部門安排檢查，并做好工程驗收記錄。

2.3 進(jìn)度管理

2.3.1 在施工階段精裝部進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為：①要求施工單位擬訂施工進(jìn)度控制節(jié)點、周進(jìn)度計劃、月進(jìn)度計劃及總體進(jìn)度計劃。②分析施工單位進(jìn)度計劃的可行性、合理性，并提出調(diào)整意見。③監(jiān)督施工單位進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，并適時采取措施保證計劃的實現(xiàn)。④將工程的真實進(jìn)度及時上報公司。

2.3.2 對進(jìn)度偏差的修正方案及相關(guān)措施，精裝部根據(jù)對精裝修項目的檢查情況應(yīng)提出指導(dǎo)意見。

2.4 精裝修工程成本控制管理 在精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱，即為精裝修工程成本管理。目的是在保證產(chǎn)品質(zhì)量、效果的前提下，充分動員和組織全體項目人員，科學(xué)合理的管理精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，以求用最少的投入取得最大的生產(chǎn)成果。精裝修工程成本占售價的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此對項目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對項目的質(zhì)量、裝修效果、檔次均具影響，在精裝修項目尤其要合理管控成本，對精裝修工程項目，做好精裝修工程成本管理十分重要。

2.5 精裝修樣板工程施工管理 展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，精裝修樣板要先行，對于精裝修工程來說，實體樣板間要盡量在實樓做，實體交樓樣板間才有意義，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免出現(xiàn)裝修不合理情況、后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工。成本是否可控、設(shè)計是否合理、營銷承諾是否切實都可以在實體樣板間得到反應(yīng)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，對樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，并通過營銷實體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

2.6 安全管理 在施工階段對安全管理，尤其是消防管理引起足夠重視，精裝部應(yīng)增強(qiáng)安全管理意識，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，加強(qiáng)現(xiàn)場巡檢工作。

2.7 變更管理 ①精裝修施工過程中精裝部是變更管理的責(zé)任主體。②在原則上施工過程中不予設(shè)計變更方案，但在公司相關(guān)部門因市場調(diào)整或其他原因調(diào)整造成成本增加或減少時，精裝部應(yīng)有相對詳細(xì)的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)會簽意見后，報公司審批會審批。③施工過程中，原則上不予設(shè)計變更方案，但精裝部因現(xiàn)場實際情況及施工工藝問題需對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整時應(yīng)組織相關(guān)單位協(xié)調(diào)變更方案提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計單位確認(rèn)后方可進(jìn)行調(diào)整，如因此造成成本上面的變更需同時考慮并上報。④考慮工程內(nèi)容安排的合理性，因招投標(biāo)時未含在投標(biāo)范圍內(nèi)，此部分追給施工單位，施工單位可以進(jìn)行簽證，精裝部應(yīng)提前上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后方可安排落實。

2.8 文明施工管理 ①對精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應(yīng)加強(qiáng)。對于各種非文明施工現(xiàn)象在日常加強(qiáng)巡視中應(yīng)及時予以制止及采取相應(yīng)的處理措施。②文明施工的專項檢查和專題會議應(yīng)由精裝部定期組織，檢查結(jié)果和會議紀(jì)要下發(fā)施工單位，并對其落實情況由專人跟蹤落實。

2.9 精裝修的驗收與交付 ①通常情況下精裝修工程的驗收分為以下幾步進(jìn)行，分別為施工方自檢、精裝部驗收、公司驗收。②精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗收發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行匯總上報，并進(jìn)行限期整改。③公司相關(guān)部門在精裝部負(fù)責(zé)組織下參加竣工驗收，按照國家、行業(yè)、地區(qū)的驗收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行驗收。整理、匯總、分類驗收過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，及時要求施工單位進(jìn)行整改。

3 精裝修管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵

過程管理涉及到對計劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理，計劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理相對于工序和成品保護(hù)容易得多。

施工單位多是工序管理的難點所在，協(xié)調(diào)起來所耗費(fèi)的精力很大，如一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平在總包招標(biāo)時納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標(biāo)時應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另外空調(diào)設(shè)備、管道在精裝修施工吊頂前應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進(jìn)場；總包單位的防水、墊層，地板采暖在精裝修施工墻面前都應(yīng)施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

4 結(jié)論

因為管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵，要引以重視，要加強(qiáng)精裝修管理的學(xué)習(xí)和研究。要想提高建筑工程項目的利潤，就需要完善精裝修工程管理，取得競爭優(yōu)勢，從而更合理的管控成本，才能在競爭中占具優(yōu)勢地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊天佑.建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業(yè)出版社.2003.