北京和溫哥華高房價形成中兩國政府的影響比較

　　摘要：北京和溫哥華的房價在過去的十年里逐步攀升，以至于人們開始對影響房價飆漲的因素產(chǎn)生疑問。在北京和溫哥華這兩個世界大都市，房價的攀升達(dá)到了不可思議的階段?；谝酝难芯?，文章主要討論北京房價受政府影響和控制，而溫哥華房價則為其市場所影響。基于對多種影響不同房地產(chǎn)市場因素的研究，文章討論北京房價是否應(yīng)該為政府所控。
　　關(guān)鍵詞：北京 溫哥華 高房價 影響比較
　　中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
　　文章編號:1004-4914（2012）10-285-02
　　一、背景介紹
　　數(shù)據(jù)證明溫哥華房價和北京房價近年飆升到了一個讓人難以置信的水平。越來越多的人開始關(guān)注這兩個世界最貴房地產(chǎn)市場，想要揭開房價飆升之謎。盡管如此，還是沒有確切的證據(jù)來證明這兩大房地產(chǎn)市場中存在著泡沫現(xiàn)象。
　　在中國，中央政府決定著基本房價并且確立了房地產(chǎn)市場的相關(guān)條例。在1990年以后，中國房地產(chǎn)市場在提高中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要的作用。數(shù)據(jù)顯示，北京房價在2005年到2007年上漲迅速。在2009年中國房價上漲了24%。
　　影響北京房價的主要因素包括城市化，人均可支配收入增長，投機(jī)性預(yù)期增高，銀行信貸制度放寬，政府政策調(diào)整等。這些因素中最特別的就是政府政策干預(yù)了中國房地產(chǎn)市場，這是不同于其他一些國家影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊因素。
　　相反地，溫哥華房地產(chǎn)市場是被市場中買賣雙方所帶動。不管是省級政府還是中央政府，對溫哥華房價都只起到了最基本的監(jiān)督管理作用。溫哥華房價的飆升主要是由于移民和外來投資者引發(fā)的市場性競爭，而非由于政府的政策所致。
　　二、中國房地產(chǎn)市場情況概述
　　中國自1978年起就開始改變房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。但是這場結(jié)構(gòu)改革直到1998年才完成，并且在1990年底房地產(chǎn)市場才開始真正加入到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行列中。
　　當(dāng)全球金融危機(jī)來臨，國家努力控制經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展。當(dāng)時過剩的流動性和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的副作用導(dǎo)致中國政府向固定資產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)市場投入了四萬億資金。這就導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時刻，多數(shù)西方國家面臨衰退的情況下，中國房價依然可以上漲。直至2009年5月，住宅地產(chǎn)價格上漲到了一個讓人難以置信的地步，在平均價格高達(dá)4695元每平方米的情況下，中國房地產(chǎn)市場將近9.4億平方米的成交額導(dǎo)致許多人開始懷疑中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)產(chǎn)生?？偣?.3995萬億的利潤額比2008年高出了75.5%。此后中國房價一路飆升，直至2012年中國政府采取了限購等調(diào)整措施。
　　三、影響北京房價的主要因素分析
　　自1998年中國房地產(chǎn)市場改革之后，北京房價隨之發(fā)生了巨大的改變。自2003年起，我國GDP以每年10%以上的速度上升。在2002到2006年間，北京年平均GDP達(dá)到了16.14%。
　　除此之外，北京房地產(chǎn)市場受到了城鎮(zhèn)化政策的影響。在2000年到2007年間，北京城市人口增長達(dá)到了28.8%。另外，快速城鎮(zhèn)化導(dǎo)致家庭人數(shù)變少，以至于北京家庭總數(shù)增長達(dá)到了32%，從而導(dǎo)致北京對房屋數(shù)量的需求上漲。
　　其次就是人均可支配收入的增長加大了個家庭的消費能力。自上世紀(jì)90年代末，北京人均可支配收入增長以每年11.7%的速度增長。以至于人均可支配收入增長成為了北京2005年到2008年間影響房價上漲最主要的原因。
　　投機(jī)性預(yù)期增高也是影響北京房價的重要因素之一。在2009年，房地產(chǎn)投資達(dá)到了3.6232萬億元，并且占GDP增長總值的11.5%。在2009年后，房地產(chǎn)投資占到了GDP增長總值的16.1%。在北京房價上漲迅速的階段，地產(chǎn)投資者不顧風(fēng)險，為了未來預(yù)期的高額利潤，大量購買房屋，以至于房價增長速度更加劇烈。
　　另外，銀行信貸放寬和北京房價的走勢成反比。抵押貸款利率增長可以減緩房價上漲，但是由于2007年到2009年政府急于緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的負(fù)面壓力，銀行抵押貸款利率降低卻導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。
　　四、中國政府在中國房地產(chǎn)市場所扮演的角色
　　盡管中國政府對房地產(chǎn)市場的管制受到了諸多質(zhì)疑，但是政府的政策調(diào)整還是被廣大人民所接納。事實上，中國政府擁有土地所有權(quán)以及土地規(guī)劃權(quán)，所以政府可以輕易地影響房價走勢。另外，中國政府擁有對國有銀行利率的控制權(quán)，對房地產(chǎn)稅的調(diào)控權(quán)等，所以中國房價的走勢基本上由政府掌控。
　　為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及提高GDP增長總值，政府不愿意由于降低房價而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而由于諸多質(zhì)疑與問題的產(chǎn)生，自2011年起，政府開始對房價上漲進(jìn)行控制。
　　五、溫哥華房地產(chǎn)市場
　　從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)正在逐步成為加拿大最主要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。在2004年，房地產(chǎn)業(yè)占加拿大固定資本存量的1/3，占家庭總支出的1/9。在2005年，房地產(chǎn)業(yè)總值達(dá)到了1.3萬億。
　　根據(jù)一項針對于325個城市最貴房價的調(diào)查顯示，溫哥華排在全世界最貴房價的第二位。這項調(diào)查利用了購買力規(guī)模，并且運用了城市房屋價格中值和稅前家庭收入中值。
　　溫哥華房地產(chǎn)市場總值在過去十年中升值了160%。但是房價收入比是10，將近2001年的兩倍。
　　數(shù)據(jù)顯示，溫哥華在2006年有多于227000的新房，房價也隨之達(dá)到了第二個小高潮。房屋人均稅率開始在不同地區(qū)呈現(xiàn)出明顯差別，最驚人的對比出現(xiàn)在加拿大西部的溫哥華和其余加拿大省份。根據(jù)數(shù)據(jù)，在2006年溫哥華獨棟別墅增長速度極快。
　　有趣的是盡管2001年到2006年間新房不斷增長，加拿大人對第二套房產(chǎn)，度假房，私人別墅的需求也開始增長。將近101萬的加拿大房產(chǎn)是被作為第二套房產(chǎn)或私人別墅所用，這個數(shù)字對比6年前的20萬可謂是天文數(shù)字。
　　盡管如此，研究人員發(fā)現(xiàn)溫哥華房價的增長已經(jīng)超出了那些想要擁有自己房產(chǎn)的年輕人所能承受的能力范圍。年齡在25到34歲之間，擁有高學(xué)歷和好工作的年輕人卻買不起自己的房子。另外，在房價瘋漲的年代，家庭收入?yún)s逐步減少了，使得更多的人面臨房價的壓力。研究人員還對比了現(xiàn)今家庭收入與房價與1970年時之比。在1970年，25到34歲人的年平均家庭收入為73000美元。然而在今天，這個年齡段的人卻只能擁有68000美元的收入。在家庭收入逐步降低的今天，平均房價在以149%的速度增長。
　　六、影響溫哥華房價的因素分析
　　根據(jù)溫哥華房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房價在2004年10月以年平均19.9%的速度上升。這樣升溫的速度是加拿大其他25大城市速度的兩倍以上。（其他25大城市年平均房價上漲速度為8.4%）根據(jù)有關(guān)人士的分析，溫哥華房價之所以飛快發(fā)展跟中國經(jīng)濟(jì)的飛快發(fā)展有著不可分割的聯(lián)系。自2004年中國大量出口貨物抵達(dá)加拿大西海岸起，溫哥華的就業(yè)情況就發(fā)生了翻天覆地的改變。在2004年10月的統(tǒng)計中，由于中國出口貨物的增長，溫哥華的就業(yè)率上升了8%。
　　在2011年5月，溫哥華房價開始被人口增長，國際移民，較低銀行貸款利率所影響。失業(yè)率在2月下降了8.8個百分點，在3月下降了8.1個百分點。這導(dǎo)致人們對房屋的需求在短時間內(nèi)大量增長。
　　2012年，溫哥華住宅房產(chǎn)房價飆升達(dá)到了歷史上第二個高潮。對比1995年時大溫哥華地區(qū)房價增長達(dá)到了253.3%，對比2011年1月增長19.9%。
　　當(dāng)溫哥華房價急劇飆升的時刻，人們不禁懷疑是什么導(dǎo)致了這樣驚人的增長速度·通過調(diào)研，總結(jié)了以下幾種影響因素。
　　首先是移民帶來的人口劇增。加拿大這個移民大國在過去很長一段時間里一直在吸納大量不同國家人口。這些移民中很大一部分人都選擇了溫哥華作為安身之處。大量的國際移民帶來了巨大的房產(chǎn)需求，也同時快速推動了溫哥華房價的上漲。另外，溫哥華有著相當(dāng)優(yōu)秀的城市規(guī)劃方案，這也使得溫哥華人口中亞洲人口達(dá)到了40%的比例。相對于西方人，亞洲人更加注重選擇合適的房產(chǎn)安居樂業(yè)，所以溫哥華房地產(chǎn)市場跟著移民的腳步得以飛速發(fā)展。
　　其次是加拿大各銀行給予的低利率激起很多人購房的熱情。在2006年時，對于一個貸款25年，首付10%的人來說，買一棟屬于平均價格的房產(chǎn)他所承受的抵押貸款支付收入比率僅為35%。對比1980年代和1990年代時期，這個比率超出了至少40%。由于持續(xù)的可支付能力，2005年有483800套房屋被出售，2006年有483770套房屋被出售。
　　再次就是外來的投資人士，絕大部分為中國房產(chǎn)投資商。根據(jù)溫哥華當(dāng)?shù)貓蠹垐蟮?，外來房地產(chǎn)投資商尤其是中國大陸的房地產(chǎn)投資商，對溫哥華房價有著舉足輕重的影響。事實上，中國房地產(chǎn)投資商對溫哥華房價造成的影響備受爭論。一方面溫哥華房地產(chǎn)代理商非常歡迎他們的到來。另一方面，溫哥華當(dāng)?shù)氐褪杖氲木用窬鸵驗橹袊康禺a(chǎn)商的大量投資而陷入絕望。
　　七、加拿大政府在溫哥華房地產(chǎn)市場所扮演的角色
　　盡管溫哥華房價發(fā)生著翻天覆地的變換，省政府和加拿大政府從未對溫哥華房地產(chǎn)市場進(jìn)行過干涉。政府需要溫哥華房地產(chǎn)市場盈利，從而獲得更高的納稅額。
　　在西方社會，國家干預(yù)理論被經(jīng)常性的挑戰(zhàn)。個人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)像私有財產(chǎn)一樣被保護(hù)著，以防被國家剝奪。但是這樣無政府干涉的理論卻遭到了多方質(zhì)疑。就像溫哥華一樣，政府可以從高價房地產(chǎn)成交價中獲得利潤，而這樣的獲利是以整個社會為代價。為了實現(xiàn)穩(wěn)定且安全的社會經(jīng)濟(jì)體系，政府是否應(yīng)當(dāng)干預(yù)房地產(chǎn)市場成為了人們爭論的核心。
　　在加拿大，房地產(chǎn)市場營業(yè)額占GDP總值的比例比中國要小很多。對比中國歷年GDP總值中房地產(chǎn)盈利所占比例為11.5%，加拿大GDP總值中房地產(chǎn)盈利所占比僅為5.85%。
　　另外，溫哥華政府每年對土地供給量做一次測評。政府會對每塊土地做估價，以協(xié)助房地產(chǎn)市場定價。但是土地一旦售出，則為個人或公司所有，政府將不再擁有土地持有權(quán)。如果政府想要買回土地，則要支付相當(dāng)于當(dāng)時市場情況的價格。所以由此可以看出，溫哥華房地產(chǎn)市場所受政府影響的因素甚少，不能夠?qū)ζ浞績r產(chǎn)生重大影響。
　　八、總結(jié)
　　在加拿大和中國大經(jīng)濟(jì)環(huán)境體系下，比較溫哥華和北京這兩大國際最貴房價之首城市可以發(fā)現(xiàn)中國政府在控制北京房價起到了決定性作用。在對比了眾多影響房地產(chǎn)價格的因素以及溫哥華和北京兩大城市的社會環(huán)境下，不難看出北京的高房價是由于政府的城市化政策，政府對銀行利率的下調(diào)，以及家庭收入的增長所影響。另外，中國政府一直以來依靠國內(nèi)房地產(chǎn)市場的盈利擴(kuò)大GDP總值。但相對于溫哥華，高房價更多是由于市場因素決定。國際移民，外來投資商，銀行競爭導(dǎo)致利率下降等因素使溫哥華房價不斷攀升，其政府的干預(yù)卻少之又少。除了每年一次的政府地價評估以外，政府基本對溫哥華房地產(chǎn)市場不與過問。
　　因為中國房地產(chǎn)市場難免受到中國特色經(jīng)濟(jì)的影響，所以政府應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行監(jiān)管。但是這樣的監(jiān)管需要更加有效的監(jiān)管模式，才能使房地產(chǎn)市場健康長久發(fā)展。
　　（責(zé)編:賈