論宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路

　　摘要：文章分析了2011年影響房地產(chǎn)市場走勢的宏觀經(jīng)濟走勢，物價變化形勢、宏觀調(diào)控政策的影響、保障性住房的推進等因素，在此基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些對策。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 宏觀經(jīng)濟 限購 限貸 貨幣政策
　　中圖分類號：F293.3
　　文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2012）10-284-03
　　一、2011年房地產(chǎn)市場走勢的影響因素
　　2011年影響房地產(chǎn)市場走勢的因素包括：宏觀經(jīng)濟走勢、物價變化形勢、宏觀調(diào)控政策的影響、保障性住房的推進等等。
　　1.宏觀經(jīng)濟走勢和物價變化形勢對房地產(chǎn)的影響。宏觀經(jīng)濟增長回落，物價繼續(xù)上漲，全球經(jīng)濟仍處于緩慢復蘇過程中，都會對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制作用。十一屆全國人大四次會議上明確提出2011年我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要預期目標為，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8%左右，低于2010年水平；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，預計居民消費價格總水平漲幅為4%左右，2011年上半年物價上漲壓力將會大于下半年，宏觀調(diào)控將“穩(wěn)物價”放在首要的位置，預示著房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策環(huán)境仍將從緊，尤其是上半年的政策環(huán)境仍會很嚴厲，以抑制房價的過快上漲。
　　2.保障性住房建設(shè)對投資增長和住房供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響?！笆晃濉逼陂g，保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度不斷加大，經(jīng)過各地區(qū)、各部門共同努力，解決1500萬戶的城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭住房困難問題。改造農(nóng)村危房203.4萬戶。中央累計投入保障性安居工程建設(shè)資金1336億多元。目前，已初步形成包括廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的供應體系和通過政府主導下的各種棚戶區(qū)改造，以解決城市低收入和中等偏下收入住房困難家庭的住房問題，并逐步將新就業(yè)人員和外來務工人員納入住房保障體系。下一步我國將大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快構(gòu)建符合國情的住房政策體系，促進早日實現(xiàn)“住有所居”的目標?！笆濉睍r期，計劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，2011年要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，重點發(fā)展公共租賃住房。保障性安居工程協(xié)調(diào)小組已與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府簽訂目標責任書。還要加快推進農(nóng)村危房改造工作，“十二五”時期每年要改造農(nóng)村危房150萬戶以上。預計2011年全年保障性住房完成投資大約為1.3萬億元，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點。“十二五”規(guī)劃期內(nèi)我國要建3600萬套住宅，我國房地產(chǎn)市場將面臨巨變，其中一半的企業(yè)將面臨巨大的沖擊。
　　3.限購政策和限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響?！靶聡藯l”推出之后，限購被當作主要工具，各地政府正在逐漸細化實施，全國有70個城市將實施住房限購令。與此前任何一次調(diào)控不同，此次以深化“限購令”為核心的“新國八條”，徹底撲滅了房地產(chǎn)開發(fā)商之前僅有的一絲樂觀，被稱為史上最為“嚴厲”的宏觀調(diào)控政策。限購令對房地產(chǎn)市場的影響是能夠?qū)徺I第三套以上住房的投機者起到一定的限制作用，對異地大規(guī)模的炒房團有較大的限制作用，對異地小規(guī)模住房投機炒作者有一定的限制作用。一句話說，對上述住房投機炒作者，住房限購令短期內(nèi)會有一定的作用。限購令出臺后，對房地產(chǎn)市場的影響是立竿見影的，通過觀測各類城市限購后的市場表現(xiàn)，各個城市的商品房成交量都有較大幅下降。
　　4.貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響。2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈收緊，未來將對房地產(chǎn)開發(fā)商是一個大考驗。中國人民銀行自2011年3月25日起將上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行2011年第三次上調(diào)存款準備金率，也是2010年以來第九次上調(diào)。此次調(diào)整后，大型金融機構(gòu)存款準備金率將達到20.0%的歷史高位。央行連續(xù)上調(diào)存款準備金率將收緊樓市上過多的流動性。有關(guān)人士認為，此前針對樓市的兩輪調(diào)控主要著眼于樓市的交易環(huán)節(jié)。第三輪調(diào)控不僅通過前所未有的限購直接抑制了過半需求，更掐緊了令樓市火爆的命脈——信貸資金。隨著提高存款準備金率，銀行的按揭貸款發(fā)放會更加嚴格，銀行對利潤相對比較低的首套房貸款很可能還會繼續(xù)收緊。目前市場上首套房已經(jīng)基本恢復基準利率。一旦準備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍。而第二套房目前市場上已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)上調(diào)超過1.1倍的現(xiàn)象。個別資質(zhì)有問題的貸款者甚至最高已達1.5倍。
　　連續(xù)幾次的加息、準備金率提高、取消貸款利率優(yōu)惠政策等貨幣政策的推行使目前購房成本已經(jīng)顯著增加，致使樓市成交量大幅下跌，進而明顯影響到開發(fā)商的資金回籠。占到目前開發(fā)商總資金來源26%的定金及預收款這一塊很可能因為成交量的繼續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，雖然去年許多開發(fā)商的銷售回款不錯，面對調(diào)控并沒有出現(xiàn)像2008年那樣嚴重的資金鏈危機，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，通過資本市場和信托渠道融資被嚴格管控，這次提高存款準備金率，收緊流動性，將使得開發(fā)商融資更加困難，可謂“雪上加霜”。
　　二、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對策
　　在宏觀調(diào)控形勢已經(jīng)明朗化的背景下，預期在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場都將處于調(diào)整周期，作為房地產(chǎn)市場的主體之一的開發(fā)企業(yè)無疑面臨的沖擊最大。面對利潤變薄，行業(yè)整合和結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以斷定相當一部分缺乏競爭優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要淡出市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對調(diào)控帶來的沖擊波，在競爭中求發(fā)展，應實施以下應對之策。
　　1.注重品質(zhì)和內(nèi)涵，最大限度挖掘價值來源。2011年，房地產(chǎn)業(yè)“良莠分化“的特征將越來越明顯。政府為了防范房地產(chǎn)行業(yè)的風險，在土地的供應、開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)上必然提高準入條件并加強監(jiān)管，這對小開發(fā)商或不注重管理和品質(zhì)的開發(fā)商來說，將是致命的。從中長期發(fā)展來看，注重品質(zhì)和內(nèi)涵，在產(chǎn)品質(zhì)量、管理、配套服務等方面不斷挖掘價值來源，是開發(fā)商們?nèi)傥磥淼年P(guān)鍵?？梢灶A計，“品質(zhì)時代”將是房地產(chǎn)發(fā)展后十年的主題?！捌放剖瞧髽I(yè)發(fā)展的保證，品質(zhì)是品牌的延伸及表現(xiàn)?！比绱擞^點，已不乏眾多企業(yè)認可，品質(zhì)對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。伴隨人們對人居要求的不斷升級，對住宅品質(zhì)的呼吁愈發(fā)強烈，品質(zhì)成為房企核心競爭力中不可或缺的重量級砝碼。緊縮的背景下，購房者變得越來越理性，越來越注重對居住環(huán)境、戶型布局、產(chǎn)品設(shè)計等品質(zhì)的要求。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會整體文化和人們綜合素質(zhì)的提高，人們對于生活環(huán)境、配套設(shè)施和居住品質(zhì)等方面有著更高層次的追求。在建筑中，品質(zhì)是最重要的元素。有的房地產(chǎn)企業(yè)之所以深受消費者的喜愛，就是因為它擁有高品質(zhì)。能夠從消費者角度出發(fā)，把整個項目的微小之處，都做了細致的考慮，力爭達到完美。因為許多消費者買房是一時，住房卻是一世。房地產(chǎn)品質(zhì)時代到來并不能單獨追求社區(qū)硬件配套，還需要物業(yè)服務水平的加強，物業(yè)服務是房地產(chǎn)競爭的核心競爭力之一。居民綜合各方面因素選擇了商品住房，是否宜居還需要看“售后”服務，便是物業(yè)服務水平是否能滿足業(yè)主的生活需求。在物業(yè)服務上，應先從舒適開始做起，給客戶最舒適的服務感受；在服務內(nèi)容和細節(jié)上，把客戶的需求放在第一位，處處體現(xiàn)對業(yè)主的“關(guān)懷”。一心一意做好住宅品質(zhì)，既體現(xiàn)了行業(yè)的進步與規(guī)范，也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的責任。
　　2.轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，尋找新的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控形勢的緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視自身的發(fā)展戰(zhàn)略。通過對旅游、交通、教育、能源等產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，不難發(fā)現(xiàn)，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也同樣有著巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在遭遇宏觀調(diào)控之癢，面臨發(fā)展困局的關(guān)鍵時刻，有必要加強對其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，尋找新的發(fā)展機遇。相對于住宅，旅游和商業(yè)不但沒有受到調(diào)控，反而是國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)。2011年3月22日，世茂房地產(chǎn)董事長許榮茂在業(yè)績發(fā)布會上表示，“十二五”規(guī)劃寫得很清楚，重點發(fā)展服務業(yè)及先進制造業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力職業(yè)，或者回報很低、風險很大的企業(yè)，要改進。所以，投資也會做相應調(diào)整。以往我們的銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會多涉及商業(yè)、旅游，這就是對服務業(yè)發(fā)展的最好體現(xiàn)。世茂副主席兼執(zhí)行董事許世壇稱，“現(xiàn)在住宅受到的沖擊比較大，但高科技產(chǎn)業(yè)、旅游、商業(yè)不但沒受到影響，反而市場占有率、銷售情況非常好。旅游地產(chǎn)的市場潛力很大，所以我們非?？春寐糜蔚禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也希望能將該產(chǎn)業(yè)獨立上市。而養(yǎng)老地產(chǎn)是更為新鮮的業(yè)態(tài)，險資已先于開發(fā)商大舉進入。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要爭取新的發(fā)展機遇，又不能放棄自己的傳統(tǒng)優(yōu)勢，轉(zhuǎn)型進入房地產(chǎn)相關(guān)的邊緣產(chǎn)業(yè)如旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、交通地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等行業(yè)是兩全其美的選擇。其實早在數(shù)年前，一些精明的房地產(chǎn)企業(yè)就把投資領(lǐng)域拓展到旅游、休閑、教育等領(lǐng)域，開拓了旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、教育地產(chǎn)的新市場，利用邊緣產(chǎn)業(yè)的完美銜接，為公司創(chuàng)造了巨大的財富，他們以實踐，賦予了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)以新的內(nèi)涵。
　　3.因時而異，調(diào)整土地儲備戰(zhàn)略。我國的房地產(chǎn)市場，在很大程度上受政策的影響，在這樣的政策大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商土地儲備的成本和面臨的市場風險大大增加。土地是不可再生資源不錯，但是在政府作為土地一級市場單一供應商的大前提下，土地的稀缺應當是相對的，政府有能力通過各種行政或者法律手段，來滿足市場對土地的需求。因此，在宏觀調(diào)控新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲備應當量力而行，在市場調(diào)整的非常時期，確保公司項目運做資金鏈的暢通才是第一位。綜觀國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力狀況，并不具備長期儲備土地的實力，因而在當前情況下，房地產(chǎn)公司儲備土地的前提是要能確保資金供應鏈的暢通，一般的開發(fā)企業(yè)，土地儲備總量控制在能夠滿足公司開發(fā)兩到三年，即能滿足發(fā)展所需用地要求。
　　4.加強合作，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)雙贏。宏觀調(diào)控帶來的政策環(huán)境和市場形勢的變化，導致行業(yè)利潤水平的整體降低，增加投資房地產(chǎn)行業(yè)的市場風險，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，一些企業(yè)由于市場變化導致資金供應鏈吃緊，而一些企業(yè)卻因為合適的土地儲備缺少，即將陷入難為無米之炊的境地，出現(xiàn)資金富余。在新的形勢下，一些實力相對較弱的公司，由于行業(yè)門檻的提高而缺少獲取新項目的實力，這都為企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與資本之間的強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合、弱弱聯(lián)合、資本聯(lián)姻等合作形式創(chuàng)造了前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟，不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作關(guān)系，更應該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計單位、監(jiān)理公司、建筑商、代理商、廣告公司、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)行業(yè)、學校等科研機構(gòu)之間的長期合作關(guān)系。這都有助于提升公司的綜合競爭能力，增強抵御項目風險的能力。企業(yè)的存在是發(fā)展的前提，在宏觀調(diào)控形勢下，企業(yè)的生存應當放在首位，資源共享，優(yōu)勢互補才能雙贏。
　　總之，我們應當重視的是，國家此輪宏觀調(diào)控，并不是為了單純的打壓房地產(chǎn)市場，而是為了防止由于單一行業(yè)的過快發(fā)展，對整個社會經(jīng)濟造成沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為房地產(chǎn)市場中的最重要角色之一，如果能夠調(diào)整心態(tài)，把握好企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，必定能平穩(wěn)度過調(diào)控危機，抓住新的機遇，實現(xiàn)更大發(fā)展。
　　參考文獻：
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