房地產(chǎn)筑底還在中段

　　今年以來(lái)，各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不能讓人愉快?；A(chǔ)行業(yè)、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、用量電、財(cái)政收入等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都在下行。但雞蛋、蔬菜等價(jià)格上升。
　　顯而易見(jiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)冷熱失衡，實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)冷而食品、煤氣水電等生活必需品價(jià)格上升壓力明顯。這對(duì)于股市與地產(chǎn)都是壞消息。
　　2月24日，中國(guó)央行下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，5月18日下調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，6月8日開(kāi)始，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)，自去年底央行連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，央行首次啟動(dòng)降息工具，向市場(chǎng)釋放明確的寬松信號(hào)。銀行可以在包括房地產(chǎn)按揭貸款在內(nèi)的貸款利率，最大下浮20%的利率。消失已久的購(gòu)房貸款利率八折的情況可能再次出現(xiàn)。
　　當(dāng)然，一些小的信號(hào)還是會(huì)令開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者稍微有點(diǎn)期待。6月9日，銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，與劉明康時(shí)代的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)厲監(jiān)管不同，尚福林時(shí)代的銀監(jiān)會(huì)，對(duì)二套房貸與首套房貸給予同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。換句話說(shuō)，是比起以前鼓勵(lì)發(fā)放第二套房貸。
　　其實(shí)從5月的信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，也已經(jīng)能夠看到信貸投放量的放大以及貨幣信貸增長(zhǎng)率開(kāi)始回升的一些初步的跡象。但是這樣的數(shù)據(jù)，在專(zhuān)家看來(lái)，還是來(lái)自于銀行體系表外業(yè)務(wù)向表內(nèi)業(yè)務(wù)的調(diào)整和回流，于全面的貨幣信貸增長(zhǎng)量的放大，仍然看不到。
　　房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游行業(yè)的苦等銀行“大開(kāi)水龍頭”的愿望還未出現(xiàn)。筆者判斷在10月之前出現(xiàn)的可能性也很少。
　　剎車(chē)效應(yīng)顯現(xiàn)
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，最突出的是受到限購(gòu)限貸的直接遏制，銷(xiāo)售速度明顯減緩。
　　2011年房地產(chǎn)投資還是慣性，開(kāi)工面積相當(dāng)高。即使2012年，各路開(kāi)發(fā)商急剎車(chē)，減少投資，保留現(xiàn)金渡難關(guān)，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存貨的積累趨勢(shì)還是很明顯，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、對(duì)房地產(chǎn)的新開(kāi)工、對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都形成了很大的壓力。
　　當(dāng)然，如果僅僅是看北京、上海與深圳這樣的一線城市，房地產(chǎn)的存貨數(shù)量可能不見(jiàn)得比2008年底更嚴(yán)重，但是要消化也相當(dāng)不容易。而且比起2008年的房地產(chǎn)形勢(shì)更嚴(yán)峻的是，一些二線城市，比如廣州、杭州與南京等城市，大量開(kāi)發(fā)商遭遇到了前所未有的存貨壓力。
　　以可售面積來(lái)計(jì)算，他們的日子比2008年下半年的情況明顯要艱難得多，這種情況在數(shù)十個(gè)二線城市很普遍。這批開(kāi)發(fā)商都是在2009年盲目判斷形勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)能，大規(guī)模買(mǎi)地、大規(guī)模上項(xiàng)目，結(jié)果面對(duì)市場(chǎng)降溫，一籌莫展。這也能說(shuō)明，曾經(jīng)全國(guó)銷(xiāo)售量第二的綠城集團(tuán)，為何迅速在2011年陷入困境。如果不是6月獲得香港財(cái)團(tuán)的收購(gòu)注資，這家公司下半年恐怕連正常運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)有問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流不佳，不僅是大開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，越小的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槿谫Y能力的欠缺，日子越難過(guò)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨的積累過(guò)程，還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。庫(kù)存的壓力筆者判斷會(huì)到明年上半年才能放緩。
　　在這種背景與預(yù)期之下，房地產(chǎn)投資會(huì)大幅減少，會(huì)壓抑到一個(gè)比起2008年更低的水平。這種狀況在未來(lái)的12個(gè)月內(nèi)還會(huì)延續(xù)，這也是為何筆者以為，房地產(chǎn)的筑底階段只是到了中段。跌幅已經(jīng)夠了，但是下跌的時(shí)間還不夠。最大的可能是一直拉鋸、小幅調(diào)整。
　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政策的威力巨大。試想，假如各個(gè)城市放開(kāi)限購(gòu)限貸，很可能短期之內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，但是之后的市場(chǎng)很可能會(huì)進(jìn)入更加漫長(zhǎng)的調(diào)整期。正因?yàn)檎邭σ呀?jīng)充分發(fā)揮作用，可以說(shuō)最緊的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，日后可能是會(huì)逐步放松。只是放松的過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)，可能是一兩年的時(shí)間。
　　房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流等等層面上所承受的壓力確實(shí)前所未有，但是隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面上資金環(huán)境的相對(duì)改善，各地方政策博弈松綁對(duì)銷(xiāo)售所帶來(lái)的刺激，使得今年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售都在逐步回暖。在各種觀望之后，銷(xiāo)售方面首先見(jiàn)底回暖，再加上資金成本的下降，站在房地產(chǎn)行業(yè)角度來(lái)講，很可能意味著行業(yè)最壞的時(shí)候正在到來(lái)或者正在過(guò)去，但是，要回到比較好過(guò)的階段，今年內(nèi)還是不太可能的。
　　以西班牙為鑒
　　從更長(zhǎng)一段的時(shí)間來(lái)看，一個(gè)長(zhǎng)周期的房地產(chǎn)黃金十年基本上是已經(jīng)告一段落。以往那種阿貓阿狗都能搞開(kāi)發(fā)、拿到地就能賺大錢(qián)的好日子是徹底結(jié)束了。那么接下來(lái)，是否還存在一個(gè)房地產(chǎn)的“白銀十年”呢？
　　真正房地產(chǎn)價(jià)格升漲是2000年后的事，在2004年起出現(xiàn)井噴式拉高。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入的猛增，則是由1997年開(kāi)始。自那一年以來(lái)，中國(guó)住宅投資占整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的比重一直在快速上升，到了2011年中國(guó)住宅投資占整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的比重，剔除掉土地購(gòu)置費(fèi)用，目前也已經(jīng)達(dá)到了8%-9%的水平。上下游帶動(dòng)數(shù)十個(gè)行業(yè)幾萬(wàn)億元的GDP，也是實(shí)際情況。只是這種帶動(dòng)并不健康，也難以持續(xù)。
　　或者我們可以看看西班牙的例子。該國(guó)經(jīng)濟(jì)、負(fù)債率表面上看起來(lái)不錯(cuò)，經(jīng)受住了2008年次貸危機(jī)的考驗(yàn)，卻沒(méi)有經(jīng)受住繼次貸危機(jī)而來(lái)的第二波全球債務(wù)危機(jī)的考驗(yàn)。
　　次貸危機(jī)后，歐洲各國(guó)的房地產(chǎn)泡沫逐漸破裂，西班牙大量在建項(xiàng)目成了負(fù)擔(dān)，使本國(guó)銀行業(yè)背上了沉重的包袱。2011年底，西班牙銀行的不良貸款額大約為1440億歐元，不良貸款率接近9%，其房地產(chǎn)泡沫仍然沒(méi)有“擠干凈”。
　　有報(bào)道稱(chēng)，今年一季度，西班牙房?jī)r(jià)平均下跌7.2%，預(yù)計(jì)今年跌幅將達(dá)到12%—14%。西班牙的高鐵建設(shè)遠(yuǎn)超法國(guó)，按照今年2月西班牙發(fā)展部制定的《基礎(chǔ)設(shè)施、交通及住房計(jì)劃》，還要在十年內(nèi)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但是，歐洲各國(guó)已經(jīng)無(wú)法忍受這種低效率的、超大規(guī)模投入的玩法了。
　　以房地產(chǎn)投資占比上升所推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的動(dòng)力大不如前，房地產(chǎn)行業(yè)的作用下降，并不意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，而是說(shuō)明經(jīng)濟(jì)需要尋找一些新的增長(zhǎng)力量。日后不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，包括其上下游相關(guān)行業(yè)，都面臨一個(gè)過(guò)剩產(chǎn)能的結(jié)構(gòu)性調(diào)整問(wèn)題。
　　通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，每年不會(huì)再蓋那么多房子，不會(huì)再賣(mài)出去那么多新房，相關(guān)的鋼鐵與水泥行業(yè)首當(dāng)其沖，家電、裝修等等輔助行業(yè)也面臨同樣的壓力。其他行業(yè)都要學(xué)會(huì)過(guò)緊日子。不少這些行業(yè)原來(lái)的巨頭被迫轉(zhuǎn)型——武漢鋼鐵的養(yǎng)豬與多種副業(yè)并不是開(kāi)玩笑的。中小開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)行業(yè)的中小企業(yè)，在大洗牌之中，也會(huì)面臨退出以及消失的命運(yùn)。
　　所以未來(lái)十年的房地產(chǎn)，會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較為和緩的增長(zhǎng)階段。開(kāi)發(fā)商依然有錢(qián)賺，還是會(huì)比很多制造業(yè)日子好過(guò)，偶爾還能在一些項(xiàng)目上賺得超額利潤(rùn)。但大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)進(jìn)入一個(gè)需要精打細(xì)算緩步前進(jìn)的時(shí)