地產(chǎn)商錢梗阻

　　2012年6月7日晚，中國人民銀行宣布于次日下調(diào)機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率由原先的6.56%降至6.31%；同時，金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍，下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。
　　幾乎在同一時間，綠城中國（3900.HK）宣布將以5.2港元/股的價格向九龍倉（0004.HK）增發(fā)近30%的股份，同時將發(fā)行25.5億港元的可換股證券。涉及資金合共約港幣51億元。交易完成后，九龍倉將持有綠城擴(kuò)大后股本的24.6%，成為綠城的第二大股東。
　　債臺高筑的綠城選擇出售股份，降息則給負(fù)債高企的房地產(chǎn)商們帶來利好。然而，并非所有房地產(chǎn)商都能找到合適的買家、或有能力從銀行融得巨資。對于那些“融不得”的房地產(chǎn)商們來說，要如何挨過這一關(guān)？
　　融資渠道閉塞
　　“終于降息了，奔走相告吧！”降息消息一公布，SOHO中國董事長潘石屹馬上發(fā)布了一條微博。
　　此次降息距上次已有三年之久，而聯(lián)想到今年央行已兩次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，流動性似有松動跡象。
　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要融資渠道包括商業(yè)銀行和信貸機(jī)構(gòu)、境內(nèi)及境外IPO、企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等。根據(jù)中國人民銀行研究局的分析數(shù)據(jù)，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接的來自商業(yè)銀行信貸。由此可見，銀行信貸仍然是房地產(chǎn)市場眾多融資渠道中最為重要的一個。
　　據(jù)國家統(tǒng)計局6月8日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金34171億元，同比增長5.7%，增速比1-4月提高0.6個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款6296億元，增長8.5%。
　　政策向好加上統(tǒng)計數(shù)據(jù)的樂觀，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)彈冠相慶的時刻已經(jīng)到來？情況似乎并沒有想象的那么樂觀。
　　剛剛發(fā)布的“2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”指出：房價走勢的不確定性與較大的住房剛性需求的有效釋放、居民對收入預(yù)期增長的不確定性與市場對價格的接受程度之間的博弈還將持續(xù)，加之資本市場低迷的狀況在短期內(nèi)很難有較大改觀，房地產(chǎn)上市公司仍將面臨較大的資金回籠壓力。
　　戴德梁行華北區(qū)投資部主管及董事王宇濤在接受《英才》記者采訪時，也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：“貸款利率下調(diào)有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金困境，低息環(huán)境也有利于降低融資成本，總體來說，這對于開發(fā)商是利好但影響有限，整體市場應(yīng)該不會就此出現(xiàn)大幅反彈。”
　　而據(jù)記者了解，自2011年以來，受宏觀政策影響，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款額度始終處于十分緊張的狀態(tài)。通常的房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限是3年左右，而銀行中長期貸款額度相比于短期貸款更為緊張，且對于貸款發(fā)放后所派生出的存款多少有一定考慮。房地產(chǎn)公司在貸款時，需保證一定的結(jié)算存款量，且存款額一般不會低于貸款總額。
　　“除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款，信托是一個比較好的渠道”。中國房地產(chǎn)融資促進(jìn)中心一位不愿具名的人士告訴《英才》記者。
　　確實，根據(jù)各大房地產(chǎn)上市公司的年報來看，信托貸款與銀行貸款的比例通常呈1:2或1:3配置，盡管信托貸款的年利率通常高出銀行借款4—5個百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)公司仍然對此十分依賴。
　　“沒辦法，急需用錢，只能這樣。”上述內(nèi)部人士說。通常，地方中小房地產(chǎn)公司在獲得銀行貸款后，首先考慮償還房地產(chǎn)信托的貸款，以減小融資成本的壓力。然而，房地產(chǎn)信托貸款的渠道也不算暢通。
　　“隨著國家調(diào)控政策的延續(xù)，在資本市場直接融資和銀行信貸受到嚴(yán)格限制的情況下，特別是在2010年底從嚴(yán)審查地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)管理后，國內(nèi)開發(fā)商融資渠道已經(jīng)非常閉塞?！蓖跤顫Q。
　　地產(chǎn)私募漸熱
　　傳統(tǒng)融資渠道的“閉塞”逼迫缺錢的房地產(chǎn)公司另求他法。不幸的是，近兩年，房地產(chǎn)公司想在A股IPO，十分艱難。
　　證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴(yán)格，甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。H股IPO對房地產(chǎn)企業(yè)約束較少，門檻較低，只需要業(yè)績征服投資者就可以了，但這也意味著企業(yè)在土地儲備、銷售額和負(fù)債率等方面要表現(xiàn)優(yōu)異。對民營企業(yè)，有著不小的吸引力，但只有少數(shù)房企能達(dá)到IPO條件。
　　盡管能達(dá)到要求的房地產(chǎn)公司大多上市了，但在融資渠道的開拓方面仍不惜余力。
　　5月中旬，萬科集團(tuán)收購南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司，招商地產(chǎn)收購東力控股，意欲借殼拓展海外融資渠道。另外，作為中國最大的非上市房企，大連萬達(dá)集團(tuán)收購美國AMC院線也不能不讓人聯(lián)想其籌備已久的IPO計劃。
　　然而，并不是所有公司都有能力通過資本市場募集資金，也并不是所有公司都能挺得住。IPO的“道阻且長”，使房地產(chǎn)基金成為新的熱點(diǎn)。
　　“私募股權(quán)就是房地產(chǎn)基金，現(xiàn)在地產(chǎn)基金變得很熱。所謂地產(chǎn)基金的來源也比較多，比如民間的基金，保險公司的，本地財團(tuán)的，國外的資金等等?！敝袊康禺a(chǎn)融資促進(jìn)中心內(nèi)部人士在談到房地產(chǎn)基金時表示。地產(chǎn)基金來源的廣泛性以及操作的靈活性，是吸引諸多房地產(chǎn)公司選擇以此為融資方式的原因之一。不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場上將占據(jù)越來越重要的市場份額。
　　在談到房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景時，王宇濤表示：“對應(yīng)于市場上公開募集并發(fā)行的股票類型基金，采用私募方式募集的地產(chǎn)基金能引導(dǎo)充裕的民間基金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加市場供給，改變地產(chǎn)行業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，使公眾有機(jī)會參與房地產(chǎn)的實體投資，分享地產(chǎn)成長的利潤，疏導(dǎo)過剩的民間資本，改善投資渠道、降低金融風(fēng)險。”
　　一方面是房地產(chǎn)企業(yè)對資金的極度渴求，另一方面是房地產(chǎn)基金對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的向往，一拍即