房企換活法

　　“是生存，還是毀滅”，對中國的房地產(chǎn)公司來說，這句經(jīng)典臺詞耐人尋味。
　　近日，中國社會科學院發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)藍皮書》，其中認為：2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。
　　“房地產(chǎn)行業(yè)在2011年就面臨一個盈利下降的趨勢，在行業(yè)總體盈利弱化的情況下，中小房地產(chǎn)公司受到的打擊就更大?！敝袊鐣茖W院城市與環(huán)境研究所副研究員李恩平在接受《英才》記者采訪時說道。
　　當然，在“整體宏觀經(jīng)濟回落的影響和融資成本升高”的背景下，利潤受到考驗的不只是中小房地產(chǎn)公司?！皬慕衲?-4月相關數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資的主要考量指標的增速均有比較明顯放緩。商品房的成交量、價格出現(xiàn)了負增長?！钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)董事總經(jīng)理鄒錦標在接受《英才》記者采訪時稱，“目前整體市場在調(diào)整期。”
　　既然房地產(chǎn)企業(yè)的日子都不好過，且沒有人希望自己被“調(diào)整”下去，那么，近期房地產(chǎn)公司的種種舉動表明，無論是選擇在現(xiàn)有領域深耕細作，還是拓展地產(chǎn)開發(fā)范圍，再或者干脆轉向投資其他領域，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營者們已開始被“抉擇”。
　　強者愈強
　　“像‘招保萬金’這樣的房地產(chǎn)公司可能轉行就很困難。”華麗家族（600503.SH）董秘李元認為招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)（600048.SH）、萬科（000002.SZ）、金地集團（600383.SH）四家傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)上市企業(yè)不太可能進行主業(yè)調(diào)整。
　　“現(xiàn)在行業(yè)是強者愈強、弱者愈弱，分化加劇的態(tài)勢。大企業(yè)依然是逆勢擴張，其市場占有率是在提高，大的房地產(chǎn)公司銷售增速同比是正增長，而小型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始負增長了，日子越來越難過，就會逼迫中小企業(yè)退出，大企業(yè)的市場占有率會提高?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所副所長楊紅旭告訴《英才》記者。
　　房地產(chǎn)公司為了能夠在一輪周期之后瓜分騰出的市場份額，在調(diào)整期內(nèi)必然會各顯神通，而對于大型房地產(chǎn)公司來說，并購是通常的選擇。“房地產(chǎn)企業(yè)由分散走向集中的趨勢是一定的，在當前條件下不能生存的一定會被并購?！编u錦標說。
　　5月15日，萬科宣布由其香港的子公司收購南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司（01036.HK）（下簡稱南聯(lián)地產(chǎn)）逾七成股份，交易金額10.79億港元。有評論稱萬科此舉是為其海外戰(zhàn)略謀兵布陣、拓展融資渠道；另一方面，鑒于南聯(lián)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域的豐富經(jīng)驗，也有聲音認為，這是以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的萬科在內(nèi)地市場“雙限”政策下進軍商業(yè)地產(chǎn)的前奏。
　　此前不久，招商地產(chǎn)斥資約1.99億港元收購了同是港股上市公司的東力實業(yè)控股（00978.HK）66%的股權，意在拓展海外融資渠道。盡管交易金額不大，但也清晰反映出內(nèi)地大型房地產(chǎn)公司當前的決策思路。
　　“多元化房產(chǎn)組合是目前很多房地產(chǎn)公司所認可的，例如投資商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領域?！编u錦標認為，由于房地產(chǎn)政策、信貸等因素，住宅市場仍然處于相對低迷的時期。商業(yè)地產(chǎn)市場傳達的信號比較積極。
　　事實上，商業(yè)地產(chǎn)領域的競爭已不是什么新聞。
　　以傳統(tǒng)住宅起家的大連萬達集團（下簡稱萬達）于今年5月21日，斥資26億美元收購美國第二大院線美國AMC影院公司（下簡稱AMC）。算上并購后投入的5億美元運營資金，此次交易共計31億美元。萬達院線是亞洲第一大院線，而AMC被收購前一直處于虧損狀態(tài)。此筆收購在外界看來，機會與挑戰(zhàn)并存，而影院一直是萬達商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，對其發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。
　　去年12月29日，SOHO中國以40億元宣布從杭州綠城合升投資（下簡稱綠城合升）有限公司和上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下簡稱證大五道口）收購上海海之門房地產(chǎn)管理（下簡稱海之門）有限公司50%的股權。
　　此收購還引來訴訟官司，其原因是另外50%的股權所有方復興集團認為其對海之門股份有優(yōu)先認購權。
　　地王的賬面價值自不用說，官司背后則反映出大型房地產(chǎn)公司對地塊爭奪絲毫不會放松。在當前的房地產(chǎn)行業(yè)，無論是并購或是拿地，每走一步都容不得半點馬虎。
　　尋找出路
　　“一個行業(yè)里總會有進進出出的。房地產(chǎn)市場發(fā)展到這個階段，競爭已變得十分激烈。經(jīng)營者們考慮新的發(fā)展方向，很正常。然而，在做出選擇之前，行業(yè)整體似乎并沒有一個明確的方向，選擇是因人因企業(yè)而異的?！蹦暇┐髮W不動產(chǎn)研究中心主任高波在接受《英才》記者采訪時說。
　　盡管已經(jīng)在房地產(chǎn)市場打拼多年，但“退出實為中小房地產(chǎn)公司無奈的選擇?！崩疃髌秸f，“中小房地產(chǎn)公司相對融資成本較高，他們對市場的主導能力也就比大中型房地產(chǎn)公司弱得多。資金成本高，壓力大，在利潤降低的情況下，面臨倒閉破產(chǎn)可能性和經(jīng)營風險就較大?！?br/>　　“企業(yè)的跨行業(yè)投資為公司戰(zhàn)略的重大調(diào)整，不是一時沖動的結果，資金一旦轉出后，再考慮回來會十分困難?！编u錦標說。即便如此，如臨深淵的房地產(chǎn)公司不得不主動尋找出路。
　　5月中旬，億城股份發(fā)布公告，其全資子公司中嘉合創(chuàng)投資有限公司（下簡稱中嘉合創(chuàng)）與三一電氣有限責任公司（下簡稱三一電氣）及兩位自然人簽訂收購意向書，欲收購三一電氣和兩位自然人控制的位于美國俄勒岡州的Butter Creek風電項目。根據(jù)《收購意向書》，此次收購價格暫定為3840萬美元（約2.42億元人民）。
　　億城方面也曾在媒體上表示，此次收購是為以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的公司，尋找新的利潤增長點。而億城股份此前決定出售位于大連市內(nèi)核心區(qū)域的渤海大飯店，資產(chǎn)評估價值約2.72億人民幣。而在談到房地產(chǎn)公司轉型方向時，億城股份董秘吳建國對《英才》記者表示：“企業(yè)從自身戰(zhàn)略出發(fā)會有自己的選擇?！?br/>　　無獨有偶，華麗家族（600503.SH）控股股東上海南江集團也于今年4月中旬宣布進入石墨烯生產(chǎn)領域。華麗家族董秘李元在接受采訪時表示，轉型方面華麗家族還未有實質(zhì)性進展。而轉型周期的長短取決于企業(yè)對于新行業(yè)的儲備情況，人才的儲備尤為關鍵，“當然，財務投資另算，對于市場、以及轉型方向的了解也十分重要?！?br/>　　對于房地產(chǎn)公司轉型時面臨的風險，李恩平從宏觀面給出了判斷：“從2011年第二季度以來，連續(xù)4個季度經(jīng)濟增速回落，對實業(yè)投資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，所以轉向投資其他行業(yè)成功的概率也較小?！被蛟S這一方面也印正了房地產(chǎn)公司投資方向多為礦業(yè)資源或新能源等穩(wěn)定且前景明朗的行業(yè)，而避開受宏觀經(jīng)濟周期影響大的傳統(tǒng)行業(yè)。
　　對于未來的市場整體狀況，李恩平表示：“總體上今年的市場繼續(xù)盤整態(tài)勢，交易量可能會繼續(xù)保持相對低迷的態(tài)勢，由于宏觀經(jīng)濟增速的回落，房價可能也會有一些調(diào)整，但大幅下調(diào)的可能性很小?！?br/>　　而鄒錦標則表示：“房地產(chǎn)市場多元化的趨勢是在所難免的，宏觀經(jīng)濟和市場的不確定因素很多，目前的環(huán)境可以持續(xù)多久，還是一個很大的問號