蕪湖樓市新政叫停背后：房產(chǎn)大鱷掘金三線城市

　　
　　2月9日，蕪湖這場(chǎng)以“免稅、補(bǔ)錢和送戶口”為口號(hào)的新政一度成為新聞焦點(diǎn)。在各方質(zhì)疑蕪湖救市樓市時(shí)，2月10日，官方召開新聞發(fā)布會(huì)， 蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平親自出面，試圖對(duì)這場(chǎng)新政進(jìn)行解釋。兩天后，蕪湖市政府網(wǎng)站下發(fā)通知稱《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》暫緩執(zhí)行新政暫緩，宣告新政冰封。
　　蕪湖政府相關(guān)人士表示，新政是否繼續(xù)實(shí)行還在研究中，如果完善后繼續(xù)實(shí)行，將會(huì)在第一時(shí)間公布。
　　在樓市調(diào)控政策的調(diào)控下，這個(gè)萬科、恒大、碧桂園等大企業(yè)云集的三線城市，有著怎么樣的難言之隱？
　　短暫的新政
　　這場(chǎng)短命的新政，只堅(jiān)持了3天，就戛然而止。
　　蕪湖新政的出臺(tái)似乎相當(dāng)?shù)驼{(diào)。2月9日，蕪湖市政府公布一份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》（下稱《通知》），按照《通知》的內(nèi)容，發(fā)文的目的是“為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，不斷改善居民住房條件，引導(dǎo)合理住房需求，加快城市化步伐，現(xiàn)結(jié)合蕪湖實(shí)際，提出以下意見”。
　　本刊記者看到，在這份4800多字的通知中，其中一條提到：“規(guī)定2012年在蕪湖買房可免契稅，購(gòu)新房發(fā)補(bǔ)貼。對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再給予150元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼?！?br/>　　一石激起千層浪，蕪湖房地產(chǎn)新政救市的傳言開始發(fā)酵，并被媒體廣泛報(bào)道，事實(shí)上，此前曾有佛山等數(shù)個(gè)城市，也曾試圖出臺(tái)類似政策，最終被有關(guān)部門緊急叫停。
　　2月10日的“蕪湖房地產(chǎn)新政釋疑會(huì)”上，蕪湖市分管城建的副市長(zhǎng)洪建平和蕪湖房管局主任孫躍進(jìn)等主要官員悉數(shù)出席，并對(duì)這一政策進(jìn)行解讀。本刊記者就房產(chǎn)新政采訪蕪湖政府相關(guān)部門，得到統(tǒng)一的答復(fù)：一切以新聞發(fā)布會(huì)的消息為準(zhǔn)。
　　在當(dāng)天的新聞發(fā)布會(huì)上，蕪湖房管局主任孫躍進(jìn)解釋，針對(duì)《通知》里可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，是首次購(gòu)房者。并且該房子是在蕪湖市內(nèi)首套，且三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，對(duì)于是否是自住的監(jiān)管，有一套監(jiān)管體系，新政主要惠及社會(huì)夾心層和高學(xué)歷高技術(shù)人才。
　　對(duì)于“新政救市”的質(zhì)疑，當(dāng)時(shí)蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平態(tài)度堅(jiān)定：“新政不是救市”，“解決和改善居民居住條件，降低購(gòu)房成本”。
　　2月11日，也就是新聞發(fā)布會(huì)后的第二天，蕪湖市政府再度印發(fā)一個(gè)關(guān)于執(zhí)行市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》的有關(guān)規(guī)定，在這個(gè)規(guī)定里，對(duì)《通知》進(jìn)行詳細(xì)解釋，并規(guī)定《通知》里“自住普通商品住房”是指購(gòu)置首套房家庭、人均住房建筑面積在30平方米以下家庭或現(xiàn)有住房為不成套住房的家庭，為改善家庭居住條件而購(gòu)買的自住改善型普通商品住房。
　　11日下午，安徽省“兩會(huì)”在合肥舉行，在蕪湖代表團(tuán)的分組討論中，蕪湖市市長(zhǎng)楊敬農(nóng)也表態(tài)，對(duì)蕪湖房產(chǎn)新政表示支持，他提到“這兩天的《人民日?qǐng)?bào)》已做了報(bào)道，也給出了結(jié)論”。
　　然而時(shí)隔一天后，12日下午，蕪湖市政府再度發(fā)文，以“考慮到該《通知》要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善之中，為保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展”為由，“決定該《通知》暫緩執(zhí)行”。
　　本刊記者注意到，在蕪湖市城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng)上，這條通知以醒目的紅色字體被標(biāo)出，供各方閱讀。
　　醞釀已久的新政
　　“蕪湖一直在尋求松綁，這與嚴(yán)峻的樓市現(xiàn)狀有關(guān)?！币晃徽憬谑徍顿Y地產(chǎn)的投資商告訴本刊記者。
　　上述人士介紹，早在2011年4月，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就開始尋求政府支持，要求出臺(tái)政策，刺激房地產(chǎn)銷售，“在多次經(jīng)濟(jì)工作懇談會(huì)和招商酒會(huì)上，很多開發(fā)商都提出，希望蕪湖能夠給開發(fā)商更多支持，快速賣掉房子，以應(yīng)對(duì)宏觀緊縮政策?！?br/>　　2011年5月20日，蕪湖市政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》的文件，其中就包括了100%契稅補(bǔ)助、購(gòu)房補(bǔ)貼和購(gòu)房落戶等優(yōu)惠政策。
　　“作為一個(gè)不限購(gòu)的城市，蕪湖的此項(xiàng)政策是普惠的，尤其可以解決一些夾心層和剛性需求的買方需要。”上述人士如此評(píng)價(jià)。
　　2011年年底，隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的越來越嚴(yán)厲，救市呼聲也日益強(qiáng)烈，包括偉星置業(yè)等龍頭企業(yè)在內(nèi)，蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)商被政府邀請(qǐng)參加座談會(huì)，隨后一些樓盤逆市開盤，這被視為蕪湖政府將出樓市利好政策的解讀。
　　隨著準(zhǔn)備多月政策的冰封，蕪湖樓市的觀望氣氛愈發(fā)濃烈，開發(fā)商的日子再度煎熬。
　　一位蕪湖政府系統(tǒng)內(nèi)部人士告訴本刊記者，蕪湖此次新政，主要是針對(duì)剛需和改善型購(gòu)房者，強(qiáng)調(diào)免契稅，客觀上確實(shí)降低了老百姓的購(gòu)房成本，但是，最后事與愿違。
　　據(jù)媒體報(bào)道，住建部政策研究中心副主任王玨林2月13日表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場(chǎng)。
　　事實(shí)上，安徽蕪湖并不是第一個(gè)宣布推出房地產(chǎn)新政后又放棄的城市。去年10月11日，正當(dāng)中央對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行密集調(diào)控的背景下，廣東佛山發(fā)文，成為本輪調(diào)控以來，首個(gè)明確提出放寬限購(gòu)令的地級(jí)城市。但是，當(dāng)晚11時(shí)，佛山市住建局緊急發(fā)文，稱為進(jìn)一步征詢社會(huì)各界意見，并綜合評(píng)估政策影響，決定暫緩執(zhí)行該通知。對(duì)比可知，蕪湖此次暫停理由與佛山相似，也是借口“征求社會(huì)各界意見，暫緩執(zhí)行”。
　　房產(chǎn)巨頭掘金的三線城市
　　蕪湖的房地產(chǎn)快速發(fā)展與本輪房產(chǎn)調(diào)控的相隨而行。
　　作為三線城市，蕪湖并未列入限購(gòu)令的名單之內(nèi)，這也給蕪湖樓市更大的發(fā)展空間。包括萬科和恒大在內(nèi)的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)巨頭，為規(guī)避限購(gòu)令的影響，紛紛加大在三線城市的拿地速度。因此，從2009年以來，包括恒大、萬科、蘇寧環(huán)球、星河灣、綠地和深華強(qiáng)等開發(fā)商一時(shí)間云集蕪湖，圍繞著蕪湖新城，展開大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)，在蕪湖形成以蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和圍繞新市政府大樓的一系列商品房建設(shè)集群。
　　新市政府大樓附近的開發(fā)熱土，包括蘇寧環(huán)球、萬科和恒大都在此圈地蓋樓。其中蘇寧環(huán)球斥資100億元籌建80萬平方米的住宅、20萬平方米的商業(yè)配套面積，覆蓋大型購(gòu)物中心和五星級(jí)酒店等商務(wù)中心。蘇寧對(duì)面的萬科城，是萬科在蕪湖的第一個(gè)品牌，恒大華府與萬科比肩而立。此外，碧桂園占據(jù)蕪湖三山區(qū)的一塊絕佳地塊，已經(jīng)開始二期的建設(shè)，萬達(dá)在城區(qū)建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)。這場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)賽使得蕪湖樓市讓人眼花繚亂，作為蕪湖本土第一品牌，蕪湖偉星置業(yè)在蕪湖有11個(gè)樓盤正在建設(shè)中，這家浙江的工業(yè)企業(yè)，在蕪湖樓市扎根10余年，萬科等大品牌進(jìn)駐前，偉星置業(yè)旗下品牌小區(qū)是蕪湖最高檔的小區(qū)。
　　多位房地產(chǎn)銷售人士向本刊記者確認(rèn)，今年蕪湖的樓價(jià)一直在下探中。以蕪湖市區(qū)的偉星圣地雅歌為例，去年開盤時(shí)，這一樓盤的報(bào)價(jià)為8000元，現(xiàn)在均價(jià)為6600元。圣地雅歌的售樓小姐告訴本刊記者，因地理位置極佳，這一小區(qū)的價(jià)格還算堅(jiān)挺，如果是樓盤簇?fù)淼慕紖^(qū)，現(xiàn)在打折幅度更高。
　　在本刊記者采訪期間，曾遇到浙江寧波和溫州的多位投資客，正在與房地產(chǎn)公司洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一位唐姓寧波投資公司老總告訴本刊記者，現(xiàn)在蕪湖樓市低迷，一些浙江的投資商轉(zhuǎn)貸資金吃緊，異地融資后，作為投資公司，他們是到蕪湖來看項(xiàng)目的。
　　“近年來，蕪湖房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)很快，宏觀調(diào)控后，蕪湖樓市現(xiàn)在供大于求的局面很明顯，因此借貸必須謹(jǐn)慎”這位投資公司老總告訴本刊記者。
　　據(jù)蕪湖統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2010年以來，蕪湖市GDP已連續(xù)8個(gè)季度增幅居安徽全省第一，這其中有房地產(chǎn)行業(yè)的巨大貢獻(xiàn)。2011年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資307. 23億元，同比增長(zhǎng)24. 2%。之前的2010年、2009年和2008年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅則分別為40. 7%、37. 7%和69. 0%。2011年蕪湖市區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積286. 71萬平方米，同比增長(zhǎng)24. 87%；2010年累計(jì)批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積229. 61萬平方米，同比增長(zhǎng)35. 48%。
　　作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)引擎，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)蕪湖有著舉足輕重的作用，2011年，蕪湖市財(cái)政收入共計(jì)286. 81億元，其中地方財(cái)政收入139. 97億元。CRIC（中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)）數(shù)據(jù)則顯示，蕪湖2011年土地出讓金達(dá)到61. 3億元。
　　但是調(diào)控之下，影響也是十分明顯。2011年，蕪湖市區(qū)累計(jì)銷售商品住房面積188. 7萬平方米，同比下降11. 34%；2010年累計(jì)銷售商品住房面積212. 85萬平方米，同比下降11. 78%。
　　在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界人士看來，蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在面臨最大的問題是房產(chǎn)大企業(yè)進(jìn)駐后，產(chǎn)能劇增，庫存量太大。“蕪湖全市才120多萬人口，現(xiàn)有60多個(gè)在建樓盤，近300萬平方的年銷售量，如果沒有嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)也要跳水了?！笔徍晃坏禺a(chǎn)界人士如此分析。