從房地產(chǎn)價(jià)格分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

　　【摘 要】從大的方面來(lái)說(shuō)，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格始終處于持續(xù)攀升的狀態(tài)，房地產(chǎn)熱吸引著眾多的投資，房地產(chǎn)企業(yè)也像雨后春筍一樣迅速地冒出。企業(yè)數(shù)量的激增引起市場(chǎng)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想站穩(wěn)腳跟，立于不敗之地，就必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的分析研究，找出適合于本企業(yè)發(fā)展的思路。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)問(wèn)題的研究，以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的一些基本問(wèn)題和未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 房?jī)r(jià) 現(xiàn)狀 轉(zhuǎn)型
　　一 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的原因分析
　　1．房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
　　由于房地產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)，是增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此直接帶動(dòng)了建筑材料、冶金機(jī)電、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也帶動(dòng)著裝修、家電、金融、保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮與發(fā)展能夠強(qiáng)有力地帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮與發(fā)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨一些問(wèn)題和困難時(shí)，通常都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，人們的收入也穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺，價(jià)格穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。
　　2．房地產(chǎn)商品的特殊性
　　房地產(chǎn)作為一種特殊商品，具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，居民的收入支出主要分為消費(fèi)支出和投資支出。人們?cè)跐M足基本的需求基礎(chǔ)上必然會(huì)去購(gòu)買自己的住房，正是由于這種消費(fèi)需求，以及房地產(chǎn)供給緊缺的相互作用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。此外，受投資支出影響人們也越來(lái)越多地開(kāi)始投資房地產(chǎn)，購(gòu)房投資化已呈現(xiàn)出全球化的趨勢(shì)。近些年來(lái)許多人在投資房地產(chǎn)中嘗到了很多甜頭，也促使人們對(duì)于房地產(chǎn)投資處于樂(lè)觀狀態(tài)，進(jìn)而刺激了投資的增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。
　　3．地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分
　　土地作為房地產(chǎn)不可分割的組成部分，其價(jià)格會(huì)直接體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響上。毋庸置疑，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響是十分顯著的。一般情況下，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比例為三分之一左右。越靠城近市中心，房?jī)r(jià)中地價(jià)所占比例越大。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，尤其是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地日趨稀缺，這造成土地出讓價(jià)格的上漲，土地含金量迅速增長(zhǎng)，也相應(yīng)地導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。
　　4．房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮
　　開(kāi)發(fā)商和需求者是影響房?jī)r(jià)的雙重市場(chǎng)因素。就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期都會(huì)影響其當(dāng)時(shí)的消費(fèi)行為。如果開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)其未來(lái)自身的收入水平和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有足夠的信心，就會(huì)提前消費(fèi)，加大房地產(chǎn)的投入，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升；如果消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望態(tài)度，則需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格有可能下跌。
　　近年來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，人們收入水平提高，居民儲(chǔ)蓄存款利率下調(diào)、個(gè)人住房抵押貸款利率下調(diào)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率下調(diào)等都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加之人們投資房地產(chǎn)業(yè)得到了充分的回報(bào)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期呈現(xiàn)出繁榮景象。因此，房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了漲多跌少的現(xiàn)象。
　　二 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析
　　1．從資產(chǎn)負(fù)債率看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放起，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。隨著人民的生活水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。但如今的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率成為業(yè)內(nèi)最大的關(guān)注點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。截至2012年3月底，滬深兩市143家上市房地產(chǎn)企業(yè)已有74家發(fā)布了2011年財(cái)報(bào)。其中，69家實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)391億元，但同期負(fù)債超過(guò)8000億元，比上年增長(zhǎng)31%；存貨達(dá)7230億元，比上年同期增長(zhǎng)43%。開(kāi)發(fā)商利息支出額度和增長(zhǎng)幅度也居高不下。例如，萬(wàn)科利息支出額度達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%；華麗家族利息支出增長(zhǎng)率達(dá)772.67%。開(kāi)發(fā)商不得不直面資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步升高的窘境。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年，房地產(chǎn)業(yè)面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力，還有陡增的庫(kù)存壓力。各大房地產(chǎn)企業(yè)深陷資金窘境。
　　2．從“房?jī)r(jià)收入比”看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
　　一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)高低要看住房是給居民帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)還是處于一個(gè)可以接受的范圍。這方面國(guó)際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，即“房?jī)r(jià)收入比”，就是指一個(gè)地方或城市每戶居民的平均房?jī)r(jià)與平均年收入之比。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，通過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)的城市居民住房房?jī)r(jià)的考察，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出，合理的住房?jī)r(jià)格“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3～6（世界銀行專家的說(shuō)法為4～6）這就告訴我們，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的房?jī)r(jià)應(yīng)該只相當(dāng)于每戶居民3～6年的平均收入。而我國(guó)目前“房?jī)r(jià)收入比”為10～15∶1，表明居民對(duì)住房的購(gòu)買力已嚴(yán)重減縮，高額的房?jī)r(jià)嚴(yán)重阻礙和制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　3．從商品房空置率看我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
　　商品房空置率的高低直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)研究資料表明，商品房空置率4%～5%顯示為適度范圍，當(dāng)商品房空置率達(dá)到10%就會(huì)是一個(gè)令人堪憂的警戒值，如果商品房空置率到20%以上，就是房地產(chǎn)嚴(yán)重積壓的狀態(tài)。我國(guó)自2002年起，商品房空置率始終處在20%上下。從數(shù)據(jù)來(lái)分析，2012年，房地產(chǎn)業(yè)面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力，還有陡增的庫(kù)存壓力。截至2012年1月，我國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5901萬(wàn)平方米，與去年同期相比，新增了1701萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)約40.5%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。
　　綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前處于資金和庫(kù)存的雙重壓力下。
　　三 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前亟待解決的基本問(wèn)題分析
　　1．提升企業(yè)實(shí)力，規(guī)范市場(chǎng)秩序
　　從社會(huì)總體的發(fā)展來(lái)看，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程速度的加快，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要的地位，在長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的形勢(shì)下，當(dāng)前同樣面臨眾多的困難需要克服。當(dāng)前，應(yīng)全面提升建筑品質(zhì)，延長(zhǎng)建筑壽命，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)；應(yīng)推動(dòng)建筑業(yè)有效地節(jié)能減排，倡導(dǎo)綠色低碳環(huán)保理念，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)，提升企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力與能力；要解決本行業(yè)人才瓶頸問(wèn)題，提升工人的整體業(yè)務(wù)水平與素質(zhì)，推動(dòng)行業(yè)建造技術(shù)進(jìn)步和工業(yè)化水平；要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)行為自律，規(guī)范建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，逐步緩解房地產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn)和商品房庫(kù)存量大等問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫當(dāng)前的窘境，在宏觀調(diào)控的指引下健康穩(wěn)步地發(fā)展。
　　2．抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)合理消費(fèi)
　　我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升并非是正常供求失衡引起，很重要的原因是由于過(guò)度投資、投機(jī)、炒作等非理性消費(fèi)行為所致。由于過(guò)去投資房地產(chǎn)的高額回報(bào)導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)投資始終保持有較高的升值預(yù)期，因此引發(fā)很多消費(fèi)者非理性購(gòu)房。當(dāng)前，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，全面落實(shí)“管住地根，管住銀根，遏制投機(jī)，抑制投資”的方針；應(yīng)以控制開(kāi)發(fā)商貸款和提高首付比例等措施降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)行為，引導(dǎo)合理消費(fèi)，促使房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展；要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，舒緩住房擁有者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，淪為“負(fù)翁”的恐慌心理，這些是房地產(chǎn)走上合理開(kāi)發(fā)合理消費(fèi)的渠道。
　　3．適量提供經(jīng)濟(jì)性和保障性住房，完善住房供給體系
　　我國(guó)城市化率與國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)性和保障性住房，完善住房供給體系，抑制房?jī)r(jià)的非理性上漲，適量擠出房地產(chǎn)泡沫，使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的形勢(shì)，有利于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，有利于推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程，有利于推動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。
　　四 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析
　　1．市場(chǎng)調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控雙重作用，促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)理性投資
　　社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，價(jià)值規(guī)律必然會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮作用，影響房地產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。在這種情況下，國(guó)家及地方出臺(tái)有關(guān)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步細(xì)化升級(jí)，合理調(diào)控，打擊投機(jī)性需求，抑制投資性需求，避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大起大落（這是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所呈現(xiàn)出的狀況）。由此，居民購(gòu)買房屋回歸居住的基本功能勢(shì)在必然。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下降，遠(yuǎn)低于近十年來(lái)的平均增幅。今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)面臨的將不只是進(jìn)一步增大的資金壓力的影響，還有進(jìn)一步增加的庫(kù)存壓力的影響。據(jù)房地產(chǎn)上市公司年報(bào)顯示，多數(shù)房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了存貨周轉(zhuǎn)率下降、負(fù)債上升、資金鏈壓力逐漸增大的狀況。而當(dāng)前商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)（如各類物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、文化旅游園區(qū)）的發(fā)展給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資需求增加了機(jī)遇。只有那些專業(yè)能力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)才能在新形勢(shì)下發(fā)展得更快更好。
　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型與重組
　　房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，一定會(huì)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不會(huì)脫離市場(chǎng)而存在。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主要是靠供需關(guān)系作為杠桿來(lái)調(diào)節(jié)的，供需關(guān)系決定市場(chǎng)的走勢(shì)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型與重組，投資于文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)不僅能為城市帶來(lái)一個(gè)簡(jiǎn)單的城市景觀改造，也不是簡(jiǎn)單的城市環(huán)境的改觀，更多的是帶來(lái)了就業(yè)、稅收和整個(gè)城市周邊土地價(jià)值的提升，以及房產(chǎn)價(jià)值的提升，同時(shí)，帶來(lái)了客流、物流、車流、商品流、經(jīng)濟(jì)流、信息流，促進(jìn)了人們消費(fèi)品質(zhì)的提升，也使城市化率得到提升。
　　從一些新的趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)仍然還是一個(gè)相對(duì)較好的產(chǎn)業(yè)。建筑房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，受到宏觀調(diào)控政策的影響尤為明顯，其行業(yè)興衰也直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向。
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