“蓄水池”理論的衡山新效應(yīng)

近年來，衡山縣堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“四化兩型”發(fā)展戰(zhàn)略，大力踐行節(jié)約集約用地，科學(xué)規(guī)劃土地利用，推行土地有償使用，進(jìn)一步健全經(jīng)營性土地的招拍掛出讓制度，逐步完善出讓程序，規(guī)范出讓行為，強(qiáng)化跟蹤監(jiān)管，為地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展做出了積極努力。

“一個(gè)池子蓄水”——

優(yōu)化儲備機(jī)制，充分挖掘土地潛力

土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的重要手段，是一個(gè)蓄水的“池子”。衡山縣加大儲備工作力度，強(qiáng)化儲備職能，采取了統(tǒng)一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權(quán)益、轉(zhuǎn)化儲備成果等措施。

細(xì)化歸口管理職責(zé)。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲備與經(jīng)營委員會”，由縣人民政府縣長任主任，常務(wù)副縣長、分管副縣長任副主任，提高了“儲委會”規(guī)格，擴(kuò)大了職能，特別強(qiáng)調(diào)做好“土地經(jīng)營”這篇文章。縣國土資源局負(fù)責(zé)土地儲備總體運(yùn)作，縣城鄉(xiāng)投、工交投公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施縣政府指定作為業(yè)主的建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作，縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目的土地運(yùn)作，縣財(cái)政局負(fù)責(zé)土地儲備資金籌措、土地前期開發(fā)的審核、土地價(jià)款收入等土地出讓收支管理，縣規(guī)劃局依法做好儲備土地的規(guī)劃控制等相關(guān)工作。

構(gòu)建儲備融資平臺。土地儲備資金主要來源于縣財(cái)政撥款及融資兩個(gè)方面?？h城鄉(xiāng)投、工交投兩個(gè)融資平臺通過與政策性銀行、國有投資公司對接，已先后為縣城建設(shè)募集資金0.9億元。土地儲備中心及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要通過財(cái)政撥款實(shí)現(xiàn)：一方面，土地組織出讓后，由財(cái)政在土地出讓價(jià)款中返還土地儲備成本，另一方面，通過建立土地儲備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲備。

保障群眾合法權(quán)益?，F(xiàn)階段征地拆遷oxuMUtTJx0DpStgu1x2DMd7RA7T0zyUGepH5q9kXrqs=是社會矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、合理安置、失地參保等措施，現(xiàn)在征地補(bǔ)償平均達(dá)到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關(guān)于公布征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)【2009】43號）所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；對拆遷戶除了進(jìn)行合理補(bǔ)償以外，還進(jìn)行商鋪安置；對于失地農(nóng)民，符合參保條件的，做到了應(yīng)保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個(gè)自然組，約1500個(gè)失地農(nóng)民參加了社保，做到了失地不失業(yè)，生計(jì)有著落。

轉(zhuǎn)化成果服務(wù)民生。對于確定的廉租房、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房及以棚戶區(qū)改造等保障性住房用地，國土資源部門優(yōu)先在土地儲備計(jì)劃、年度用地計(jì)劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場、紫巾山林場棚戶區(qū)改造等幾個(gè)保障性住房開工建設(shè)，其所使用的土地共計(jì)2.74公頃已全部供應(yīng)到位，衡山縣財(cái)政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設(shè)。

“一個(gè)龍頭放水”——

規(guī)范出讓程序，盡力彰顯土地價(jià)值

為促進(jìn)節(jié)約集約用地，進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，不以各種名義和形式減免出讓收入，對土地出讓管理程序、預(yù)決算管理等作出明確規(guī)定，確保規(guī)范土地出讓收支管理政策落實(shí)。

聯(lián)動協(xié)作，設(shè)立專戶促“公正”。衡山縣成立了國有土地、礦產(chǎn)資源使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)小組，涵蓋國土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委等部門，以集體會審的形式確保出讓依法依規(guī)，形成了國土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委四部門環(huán)環(huán)相扣、相互制約又密切配合的協(xié)作機(jī)制。同時(shí)，成立“衡山縣國土收入征管辦公室”，負(fù)責(zé)全縣土地收入征收、管理工作。

提高比率，市場配置促“公平”。針對競得人長期拖欠價(jià)款的現(xiàn)象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實(shí)踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標(biāo)以獲取非法利益的行徑。根據(jù)地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對地理位置優(yōu)、競爭性較強(qiáng)的地塊采取公開招標(biāo)、拍賣形式出讓，對地理位置偏、競爭性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優(yōu)化，著力凸顯土地價(jià)值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價(jià)款1.99億元。其中，公開招標(biāo)、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。

信息透明，及時(shí)發(fā)布促“公開”。利用網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣、接觸人群多的特點(diǎn)，及時(shí)把宗地出讓信息發(fā)布在“中國土地市場網(wǎng)”、省市縣國土資源門戶網(wǎng)站上，并通過電視、廣播、報(bào)紙等傳統(tǒng)媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價(jià)、競得人等內(nèi)容及時(shí)告知當(dāng)?shù)厝罕娕c競投標(biāo)方。

“多管齊下清淤”——

強(qiáng)化批后監(jiān)管，全面提升土地效益

土地公開出讓后，受競得方主客觀因素影響，能否及時(shí)足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強(qiáng)度是最關(guān)鍵的問題。衡山縣為進(jìn)一步提高節(jié)約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應(yīng)對建設(shè)用地使用權(quán)批后監(jiān)管出現(xiàn)的新情況、新形勢，保障了縣域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的合理需求。

強(qiáng)化用地合同管理。進(jìn)一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時(shí)，按劃撥或出讓土地總價(jià)款的3%收取履約保證金，根據(jù)用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對不完全繳納土地出讓價(jià)款的，不交地、不辦理土地使用權(quán)登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個(gè)月；延期交款3個(gè)月以內(nèi)的按每日3‰收取滯納金，超過3個(gè)月收回土地使用權(quán)。

打擊擅自改變?nèi)莘e率行為。近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也逐步增多，雖然大部分開發(fā)商能夠按照合同約定的條件開發(fā)建設(shè)，但也有個(gè)別的通過調(diào)整容積率等違規(guī)行為獲得非法利益。為了保障國有資產(chǎn)不流失，衡山縣組織對近年來的房地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，對于擅自改變?nèi)莘e率的行為進(jìn)行查處，補(bǔ)交土地出讓金，并引入樓面地價(jià)來管理改變?nèi)莘e率的行為。

嚴(yán)格處置閑置土地。對因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)。對因規(guī)劃調(diào)整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協(xié)商和合理補(bǔ)償，采取改變用途、等價(jià)置換、納入政府儲備或安排臨時(shí)使用等途徑及時(shí)處置、充分利用。

規(guī)范處置改變土地用途行為。對于城市規(guī)劃確定需要改變用途的土地，在確定其價(jià)值的過程中引入競爭機(jī)制。由縣政府行使優(yōu)先購買權(quán)，回購?fù)恋厥褂脵?quán)，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調(diào)整后的土地使用權(quán)，進(jìn)一步凸現(xiàn)土地價(jià)值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實(shí)現(xiàn)土地收益1539萬元。

建立評價(jià)競買人誠信制度。加強(qiáng)對土地開發(fā)利用情況的收集和梳理，特別是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利用誠信檔案，對房地產(chǎn)企業(yè)存在欠繳土地出讓金、閑置土地、囤地炒地，以及不履行土地使用合同及開工申報(bào)等行為的計(jì)入檔案，作為競買資格審查的依據(jù)，兩年內(nèi)不得參與其他土地使用的出讓活動。

（作者單位：衡山縣國土資源局）</