SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型

　　中國(guó)房地產(chǎn)界最著名的夫妻潘石屹和張欣，現(xiàn)在又增添了一個(gè)新身份：包租公和包租婆。
　　8月16日，他們通過(guò)一系列的發(fā)布會(huì)宣布，他們的房地產(chǎn)公司SOHO中國(guó)將告別散售模式，全部持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。按照計(jì)劃，SOHO中國(guó)此后三年開(kāi)發(fā)的150萬(wàn)平方米商用物業(yè)，除了少量住宅，其余面積將全部持有；五年后，這些物業(yè)每年將給他們帶來(lái)至少40億元的租金。
　　SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，讓很大一部分從事商業(yè)地產(chǎn)的人舒了一口氣，仿佛看見(jiàn)一個(gè)迷途多年的壞孩子終于回頭是岸了。
　　脫胎換骨
　　正在脫胎換骨的不僅是SOHO中國(guó)，還有潘石屹夫婦。
　　多年來(lái)，SOHO中國(guó)的散售模式遭人詬病，建外SOHO陷入物業(yè)門(mén)事件，SOHO尚都和朝外SOHO的數(shù)百名業(yè)主，也因投資商鋪嚴(yán)重虧損而成立維權(quán)小組，來(lái)叫板潘石屹—這些都給他們的名聲帶來(lái)不小的負(fù)面影響。現(xiàn)在，這一對(duì)夫婦高調(diào)轉(zhuǎn)身，決定徹底告別過(guò)去快速周轉(zhuǎn)卻與傳統(tǒng)游戲規(guī)則相背的發(fā)展模式。
　　潘石屹將此視為SOHO中國(guó)歷史上發(fā)生的第三次巨大轉(zhuǎn)變，另外兩次分別發(fā)生在2006年和2007年—在這兩年里，SOHO中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)了從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)以及在香港上市的蛻變。
　　現(xiàn)在，潘石屹曾經(jīng)提出的其他設(shè)想—比如將SOHO中國(guó)打造成一家輕資產(chǎn)公司—已經(jīng)完全被拋在腦后，仿佛從來(lái)未在這家公司的發(fā)展路徑上出現(xiàn)過(guò)。
　　但事實(shí)并非如此。就在一個(gè)月前，潘石屹還公開(kāi)表示，SOHO中國(guó)的未來(lái)是蘋(píng)果—一個(gè)擁有強(qiáng)大品牌號(hào)召力的企業(yè)。在他的設(shè)計(jì)當(dāng)中，SOHO中國(guó)將變得輕盈、國(guó)際化和制度化，蛻變成為擅長(zhǎng)顛覆性設(shè)計(jì)及投融資的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，核心競(jìng)爭(zhēng)力是創(chuàng)新的設(shè)計(jì)、BIM系統(tǒng)的應(yīng)用以及網(wǎng)上租售平臺(tái)。
　　在這種構(gòu)想之下，持有物業(yè)收取租金被視作這家公司的輔助收入來(lái)源。一開(kāi)始，它甚至未被提上日程。前門(mén)項(xiàng)目是一個(gè)意外—出于政府的壓力與一些不可抗的因素，SOHO中國(guó)持有了它，但帶來(lái)的惡性結(jié)果是，此后每當(dāng)有人向潘石屹提議持有物業(yè)時(shí)，他總是以“算了吧，別害我了”的神情回應(yīng)，“我們一平方米都不留，全部出售”。
　　在好年景的時(shí)候，將商業(yè)項(xiàng)目全部散售并沖高銷售額，并不是什么難事。市場(chǎng)到處是躁動(dòng)不安的現(xiàn)金，它們盲目尋找著投資的機(jī)會(huì)，但凡投資回報(bào)率看上去很美，它們便會(huì)一沖而上。但壞消息是，好年景不會(huì)永遠(yuǎn)存在。當(dāng)市場(chǎng)上資金緊缺時(shí)，散售的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)陷入銷售的停滯狀態(tài)。
　　這體現(xiàn)在SOHO中國(guó)過(guò)去五年的報(bào)表上，最直接的結(jié)果就是像過(guò)山車(chē)一樣時(shí)高時(shí)低的銷售額，以及時(shí)高時(shí)低的股價(jià)。如果需要將此稍稍平衡一下，持有物業(yè)是最有效的辦法。尤其在過(guò)去一年半的時(shí)間里，SOHO中國(guó)的銷售額持續(xù)走低，報(bào)表難看。也正因此，今年5月以來(lái)，SOHO中國(guó)開(kāi)始加大持有量。他們的目標(biāo)是三年內(nèi)持有5個(gè)項(xiàng)目中的64萬(wàn)平方米—這占到他們開(kāi)發(fā)量的43%。
　　而現(xiàn)在，他們計(jì)劃將持有比例大躍進(jìn)式地提升至100%了。
　　未變現(xiàn)的餅
　　許多投資者直到中報(bào)發(fā)布的這一天才發(fā)現(xiàn)，6個(gè)月前SOHO中國(guó)畫(huà)出來(lái)的大餅最終并沒(méi)有變現(xiàn)。
　　今年2月，SOHO中國(guó)發(fā)布2011年年報(bào)—108億的年銷售額，還未達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)的一半。為了提升投資者對(duì)SOHO中國(guó)的信心，潘石屹和張欣多次引用第三方的數(shù)據(jù)來(lái)證明前景美好。
　　這個(gè)數(shù)據(jù)便是：相較過(guò)去，北京第一季度的寫(xiě)字樓租金水平上漲了73%，上海寫(xiě)字樓租金市場(chǎng)雖然表現(xiàn)不如北京搶眼，卻也實(shí)現(xiàn)了20%左右的上漲率。
　　此時(shí)，潘石屹還樂(lè)觀地覺(jué)得，租金的上漲勢(shì)必引發(fā)寫(xiě)字樓投資者的熱情，而這最終會(huì)反映在銷售數(shù)據(jù)上。遺憾的是，這一幕并沒(méi)有出現(xiàn)。6個(gè)月后，尷尬出現(xiàn)了，租金仍然上揚(yáng)，而他們的銷售卻陷入停滯狀態(tài)。
　　張欣將原因歸結(jié)為市場(chǎng)資金總體上的緊缺：既然沒(méi)有那么多錢(qián)在市面上流動(dòng)，自然也不會(huì)有那么多錢(qián)流入SOHO中國(guó)的項(xiàng)目來(lái)。
　　但這并不是事實(shí)的全部。今年年初，在接受記者采訪時(shí)，潘石屹坦言，2011年SOHO中國(guó)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)名單上，鋼鐵客戶一個(gè)也沒(méi)有，煤礦主的比例也降到了最低。溫州當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)更是人人自?！Y金鏈斷裂就像是一個(gè)多米諾骨牌，不知道何時(shí)會(huì)在自己這一環(huán)斷裂。這些人，過(guò)去都是SOHO中國(guó)傳統(tǒng)的買(mǎi)家，像粉絲般追隨著潘石屹，為其貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)的銷售額。
　　現(xiàn)在，這些舊的購(gòu)買(mǎi)群體已經(jīng)作鳥(niǎo)獸散，而新的購(gòu)買(mǎi)群體，SOHO中國(guó)也并不見(jiàn)得有多大的優(yōu)勢(shì)。潘石屹明確地知道這群人的存在—按照波士頓咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的一份報(bào)告，可投資資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的高凈值人士，可以支配的財(cái)富總額已經(jīng)達(dá)到27萬(wàn)億人民幣。
　　這群人就是出入花旗銀行的財(cái)富新貴—受過(guò)良好的教育，可能留過(guò)洋，在投資理財(cái)上更加專業(yè)與理性。如果給他們冠以一個(gè)統(tǒng)稱，可能是新一代的“中產(chǎn)階級(jí)”。但是，在這一個(gè)群體中，以往潘石屹魔力般的影響力突然降到最低，他們不愿意去聆聽(tīng)潘石屹說(shuō)什么，更愿意通過(guò)數(shù)字來(lái)分析這家公司和這個(gè)人。更糟的是，潘引以為傲的銷售團(tuán)隊(duì)在這個(gè)群體中完全不起作用。
　　讓我們來(lái)看看過(guò)去六個(gè)月SOHO中國(guó)在銷售上的數(shù)字—60億元，比起去年同期甚至更為糟糕。在年初，潘石屹還曾樂(lè)