富翁落入“包租”陷阱

　　楊凡打項(xiàng)目租賃部的電話想問(wèn)問(wèn)續(xù)約的事，可電話卻成了空號(hào)
　　靠炒房變成千萬(wàn)富豪的楊凡，近兩三年來(lái)遭遇了投資生涯的滑鐵盧。
　　約三年前，楊凡在浙江桐鄉(xiāng)的一個(gè)新建商業(yè)街里一次購(gòu)買了六套商鋪用于投資。吸引他的是開發(fā)商的承諾；買商鋪，開發(fā)商附贈(zèng)3年的租約，年租金是商鋪總價(jià)的9％，而且，這三年租金在購(gòu)買商鋪時(shí)就直接由開發(fā)商一次陸墊付給購(gòu)房者，三年之后，開發(fā)商還能繼續(xù)包租，只收取少量手續(xù)費(fèi)。
　　按照楊凡的經(jīng)驗(yàn)，9％的租金回報(bào)加上物業(yè)升值，回報(bào)堪稱完美，于是，楊凡只去現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈，就現(xiàn)金買下了六套商鋪。
　　不久前，眼看著三年租約就快到期，楊凡打項(xiàng)目租賃部的電話想問(wèn)問(wèn)續(xù)約的事，可電話卻成了空號(hào)。楊凡只得親自去一趟，這下，他傻了眼：整條商業(yè)街空無(wú)一人，連水電都不通，承諾包租的項(xiàng)目公司更是杳無(wú)蹤影，楊凡這才知道上當(dāng)了。
　　禍不單行的是，2011年楊凡在上海郊環(huán)外買的兩間寫字樓也成了燙手山芋，當(dāng)時(shí)，開發(fā)商拿出的政府整體規(guī)劃非常誘人。雖然物業(yè)門口的路都還沒(méi)修好，但楊凡認(rèn)準(zhǔn)了這是塊價(jià)值洼地。可如今，規(guī)劃中的建設(shè)遙遙無(wú)期，租客更是無(wú)影無(wú)蹤，物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)的電話卻是一個(gè)接著一個(gè)。
　　楊凡的遭遇不是個(gè)案。上海志遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理錢建國(guó)介紹說(shuō)，2011年下半年以來(lái)，大批游資涌入商鋪和寫字樓項(xiàng)目。但投資者大多照搬住宅投資經(jīng)驗(yàn)，如今血本無(wú)歸的已不在少數(shù)。
　　錢建國(guó)介紹說(shuō)，商鋪之所以穩(wěn)步增值，一個(gè)重要原因是商鋪的流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)很高，花1000萬(wàn)買進(jìn)一套商鋪，再以2000萬(wàn)賣出去，所要交的稅大概就要500萬(wàn)左右。流通成本太高，決定了商鋪價(jià)格不會(huì)暴漲暴跌。按照志遠(yuǎn)地產(chǎn)的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海商鋪平均的租金回報(bào)率是物業(yè)價(jià)值的3％上下，每年的漲幅還要略高于GDP的漲幅。租金雖然不算很高，卻很穩(wěn)定，加上物業(yè)增值部分就更可觀了，當(dāng)然，前提是投資者能買到真正優(yōu)質(zhì)的商鋪。
　　這個(gè)前提并不容易實(shí)現(xiàn)。錢建國(guó)說(shuō)，他就看到很多曾經(jīng)在住宅市場(chǎng)上混跡多年的炒房客買到了行業(yè)內(nèi)俗稱的死鋪，拿在手上五年十年都賣不掉，更別提資產(chǎn)的大幅增值了。事實(shí)上，商鋪投資是個(gè)技術(shù)含量很高的活，同一條商業(yè)街上，哪怕是相鄰的兩個(gè)商鋪，其價(jià)值都會(huì)有很大差別。有時(shí)候，面對(duì)面的兩個(gè)商鋪，對(duì)面熱熱鬧鬧，這邊就是冷冷清清。
　　購(gòu)買商鋪，一定要親自去看，多看幾次。另外還要先了解當(dāng)?shù)氐恼w規(guī)劃。有的地方商鋪建造得很漂亮，但周邊配套設(shè)施不足，或是人氣不足，就會(huì)大大降低商鋪的實(shí)際價(jià)值。有的區(qū)域，整體規(guī)劃很好，但實(shí)際實(shí)現(xiàn)起來(lái)卻非常漫長(zhǎng)。反之，如果物業(yè)是在整體規(guī)劃完善的區(qū)域內(nèi)，如上海的虹橋商務(wù)區(qū)，那就非常值得投資者關(guān)注。
　　而號(hào)稱“包租”的商鋪，一般都是位于三四線城市新建的小商品城、商業(yè)市場(chǎng)或是步行街，錢建國(guó)說(shuō)，這些項(xiàng)目中大部分是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的，開發(fā)商多是已經(jīng)將房?jī)r(jià)抬高，預(yù)付的租金也是羊毛出在羊身上。
　　這些項(xiàng)目最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是過(guò)剩，實(shí)際上市場(chǎng)根本就不需要那么多的商品城、商業(yè)市場(chǎng)。以目前最多的奧特萊斯為例，業(yè)內(nèi)就有個(gè)笑話說(shuō)如果全國(guó)現(xiàn)有的奧特萊斯都能招商招滿，那全世界的品牌廠家生產(chǎn)10年也不夠?yàn)橹袊?guó)這么多奧特萊斯供貨。
　　如果開發(fā)商在運(yùn)作上沒(méi)有足夠的資源和經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)不下去，商鋪的價(jià)值可想而知。
　　錢建國(guó)說(shuō)，雖然志遠(yuǎn)地產(chǎn)做了近十年各類商鋪的銷售中介，但“包租”的項(xiàng)目卻從來(lái)不敢碰，就怕以后不好向客戶交代，所以寧可不