江西保障房“并軌”

　　從2012年起，江西將只建公租房。
　　 1月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房三房合一的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求從2012年起，停止新建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，并將廉租住房與公租房的資金“打捆”使用，并實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的“項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、后續(xù)管理”。
　　 據(jù)江西省住建廳住房保障處副處長(zhǎng)熊峰稱，該省今后將以公租房作為保障房建設(shè)的重點(diǎn)。
　　 據(jù)熊峰介紹，雖然國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)投資和政府投資相結(jié)合，共同進(jìn)入公租房領(lǐng)域，但在目前的實(shí)際情況中，因?yàn)楣夥坑型顿Y大、收益低、回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，各個(gè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)商缺乏投資動(dòng)力。
　　 “既然90％的保障性住房都是由政府投資建設(shè)，就干脆把它們統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，將來(lái)把房源歸攏起來(lái)，可以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，對(duì)社會(huì)統(tǒng)一配租，合理配建市政等公共資源?！毙芊逭f(shuō)。
　　 2010年，江西省完成保障房建設(shè)7.11萬(wàn)套，實(shí)際投資44.84億元。
　　 到了2011年，國(guó)家下達(dá)給江西省的保障性安居工程實(shí)物建設(shè)任務(wù)為32萬(wàn)套，其中新增保障性住房12.56萬(wàn)套，計(jì)劃總投資103.53億元，較前一年增長(zhǎng)一倍有余，但截至2011年12月15日，實(shí)際完成投資剛超過(guò)計(jì)劃的一半，僅為52.5億元。
　　 進(jìn)入2012年，江西省需確保23.1萬(wàn)套保障房新開(kāi)工建設(shè)，建成18.22萬(wàn)套以上。同時(shí)，江西省政府要求，5月底開(kāi)工率要達(dá)30％，8月底達(dá)100％，年底基本建成60％。
　　 保障房建設(shè)任務(wù)持續(xù)重壓之下，江西對(duì)現(xiàn)有的保障房政策做出“并軌建設(shè)、租售并舉”為核心的調(diào)整，實(shí)為緩解資金壓力之舉。
　　對(duì)于江西省的做法，住建部一位不愿透露姓名的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于各地區(qū)差異較大，保障房的多種實(shí)現(xiàn)形式會(huì)長(zhǎng)期并存。他同時(shí)認(rèn)為，“保障房類型的簡(jiǎn)化會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。”
　　
　　公租、廉租合一
　　 壓力之下，如何解決保障房的建設(shè)資金來(lái)源，依然是各地方政府面臨的首要問(wèn)題，江西也不例外。
　　 江西省保障房建設(shè)資金通過(guò)中央及省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助、國(guó)債轉(zhuǎn)借、市縣自籌等多種渠道籌集。這其中，中央補(bǔ)助資金僅占總投入的三分之一左右，隨著建材和人工費(fèi)用、土地成本不斷上漲，地方資金配套壓力越來(lái)越大。
　　 正因如此，江西“三房合一”新規(guī)中“計(jì)劃分別上報(bào)、資金打捆使用、項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、工程統(tǒng)一建設(shè)、后續(xù)統(tǒng)一管理”的原則具有現(xiàn)實(shí)意義。住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出，推行廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行的地區(qū)，允許統(tǒng)籌使用中央的補(bǔ)助資金。
　　 江西省住建廳人士介紹，作為單個(gè)保障房項(xiàng)目，很多資金要按照步驟走流程，而很多項(xiàng)目并軌、統(tǒng)一操作之后，資金在調(diào)配上既可以充分利用國(guó)家資金的資源，又可以合理配置地方配套資金的資源?！氨热缯f(shuō)，以前的資金是配套給廉租住房的，就只能給廉租住房使用；現(xiàn)在幾個(gè)項(xiàng)目一起建設(shè)，配套資金就可以一起使用了。”他表示。
　　 據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，江西的保障房建設(shè)雖按照公租房的要求進(jìn)行，但是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中資金來(lái)源不同，仍然要根據(jù)這些保障房的類型，按照不同的渠道申請(qǐng)。“雖然我們現(xiàn)在都叫公租房，但內(nèi)部仍然要有廉租房、公租房之分，因?yàn)榱夥康腻X(qián)是要向發(fā)改委申請(qǐng)，公租房的錢(qián)要向財(cái)政部申請(qǐng)?！?br/>　　 按照江西省的設(shè)想，未來(lái)，住房保障對(duì)象將統(tǒng)一納入公租房保障范圍。在對(duì)符合廉租住房申請(qǐng)對(duì)象應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上，將公租房覆蓋面擴(kuò)大到城鎮(zhèn)常住人口，申請(qǐng)條件也不再受到戶籍限制。
　　 與此同時(shí)，公租房將實(shí)行統(tǒng)一租金、差額補(bǔ)貼的辦法，符合廉租房條件的承租戶，其廉租房租金與公租房租金的差額部分，由當(dāng)?shù)卣枰匝a(bǔ)貼；符合公租房條件的住戶，按公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)收取。就租金而言，公租房租金控制在同地段、同質(zhì)、同類住房的市場(chǎng)租金60％，廉租房則控制在10％。
　　 江西省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，“三房合一”主要意義在于，將保障房上市交易的大門(mén)徹底關(guān)閉，同時(shí)通過(guò)改變保障房結(jié)構(gòu)和分配機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)籌管理。
　　 但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，地方政府并軌保障房類別之后，不再安排單獨(dú)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)，甚至不明確年度具體分配房屋套數(shù)，這也為保障房建設(shè)的分類別監(jiān)管帶來(lái)一定困難。
　　
　　停建經(jīng)適房
　　江西省“三房合一”的另一措施，是停止建設(shè)多年來(lái)備受詬病的經(jīng)濟(jì)適用住房。
　　 按照目前中國(guó)的保障性安居工程框架，保障房共有九種之多，其中包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房以及五類棚戶區(qū)改造工程。
　　 實(shí)踐中，由于經(jīng)濟(jì)適用房涉及產(chǎn)權(quán)交易，在上市之后的利益調(diào)節(jié)機(jī)制尚不完善，分配不公、權(quán)力尋租、將其作為套利投資工具等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，主張取消經(jīng)濟(jì)適用房的呼聲不絕于耳。
　　 2007年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)家關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)》，作出經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者只擁有有限產(chǎn)權(quán)，面積必須為60平方米以下、未滿五年不得上市、政府優(yōu)先回購(gòu)等一系列規(guī)定，試圖明確經(jīng)濟(jì)適用房的保障房性質(zhì)，克服以往弊端。但此后，各地仍頻頻爆出有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房分配的丑聞。
　　 直到2011年底，北京、上海、廣州等地開(kāi)始反思經(jīng)濟(jì)適用房模式的弊端，并考慮逐步淡出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
　　 但經(jīng)濟(jì)適用房是全國(guó)最早啟動(dòng)的保障性住房，因其具有政府先期墊資、土地劃撥、低價(jià)出售等特點(diǎn)，使政府能夠及時(shí)收回成本，并有微利。對(duì)地方政府而言，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，既可以充入保障房建設(shè)任務(wù)中，又無(wú)資金壓力，因此，大部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)仍在進(jìn)行。
　　 此次，江西成為率先在全省范圍內(nèi)取消經(jīng)濟(jì)適用住房的省份。
　　 江西省住建廳住房保障處副處長(zhǎng)熊峰表示，“保障性住房的主要目的是政府提供有限資源改善住房困難群眾的階段性住房，并不起到調(diào)節(jié)整個(gè)社會(huì)收入分配體制的功能。產(chǎn)權(quán)式的保障性住房也確實(shí)存在負(fù)面影響?！边@也成為江西省停建經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)。
　　 江西省的做法一方面體現(xiàn)了國(guó)家層面的保障房政策調(diào)整。
　　2012年全國(guó)保障房建設(shè)的重點(diǎn)工作之一，便是“對(duì)購(gòu)置型保障性住房，要按照合理分配收益的原則，完善并嚴(yán)格執(zhí)行上市交易收益調(diào)節(jié)規(guī)定，消除其牟利空間”。國(guó)務(wù)院要求，未建立經(jīng)濟(jì)適用房上市交易收益調(diào)節(jié)機(jī)制的城市，要在2012年6月底之前制定完成并公布。
　　 而另一方面，停建后，原本的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金可投入公租房建設(shè)，也可從一定程度上緩解市縣資金壓力。
　　 2010年，江西省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資2.94億元，2011年，此項(xiàng)投資上升至6.08億元，均由市縣一級(jí)自籌解決。
　　
　　有限產(chǎn)權(quán)邏輯
　　 但需要看到，江西省取消經(jīng)濟(jì)適用房并不等于完全取消產(chǎn)權(quán)型保障房，配合保障房并軌的，還有“租售并舉”政策，即符合準(zhǔn)入條件的家庭仍可購(gòu)買(mǎi)公租房和廉租房的有限產(chǎn)權(quán)。
　　 所謂有限產(chǎn)權(quán)，按照江西省的設(shè)計(jì)，即為公租房和廉租房可以繼承、抵押，不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與。如購(gòu)買(mǎi)人因經(jīng)濟(jì)和住房條件變化，超出當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，或因特殊原因需要出讓的，由當(dāng)?shù)卣丛瓋r(jià)加同期銀行存款利息回購(gòu)。
　　 此舉顯然也是出于地方政府回籠資金的考慮。
　　 江西省住建廳相關(guān)人士對(duì)此并未否認(rèn)。按照江西省的規(guī)定，公租房將按照“先租后售、租售并舉、自愿購(gòu)買(mǎi)、有限產(chǎn)權(quán)、規(guī)范管理”的原則實(shí)行租售并舉。
　　 按照江西省的政策，已承租公租房和廉租房的城市中低收入家庭，可自愿申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)其承租的公租房和廉租房有限產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)原則上按住房建安成本價(jià)格出售。
　　 在付款方式上，購(gòu)買(mǎi)公租房和廉租房有限產(chǎn)權(quán)，可一次性付清全部房款，也可分期付款。一次性付清房款的，停止繳交租金，分期付款的按未付款面積繼續(xù)繳納租金。
　　 在江西省官方看來(lái)，有限產(chǎn)權(quán)實(shí)際上就是使用權(quán)，但屬性仍然是公產(chǎn)，只能賣(mài)給政府。使用權(quán)和所有權(quán)分離，既能滿足部分住戶的需求，也可以滿足部分人的產(chǎn)權(quán)需要，抵押之后可以拿去創(chuàng)業(yè)。同時(shí)，政府可以回收部分資金，緩解建設(shè)資金壓力，并可以封堵謀取暴利的渠道，提高資源分配的高效率和合理性。
　　 但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有限產(chǎn)權(quán)是否能解決地方政府的資金壓力仍然存在疑問(wèn)。
　　 一位住建部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，對(duì)于地方政府有限產(chǎn)權(quán)的嘗試和實(shí)踐，主管部門(mén)和學(xué)界也有討論和不同意見(jiàn)。有觀點(diǎn)指出，政府大量持有公租房，資金壓力仍然存在。同時(shí)，“有限產(chǎn)權(quán)名義上是以公租房的形式在進(jìn)行建設(shè)，但仍然具有經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)”。
　　 另一方面，江西省保障房建設(shè)“并軌”之后，將淡化收入標(biāo)準(zhǔn)和戶籍要求，政府在盡可能的條件下，為住房困難戶提供一套低于市場(chǎng)價(jià)的公租房，解決當(dāng)前的住房困難。
　　江西省建設(shè)廳人士表示，江西省依據(jù)國(guó)務(wù)院要求設(shè)定了保障房建設(shè)目標(biāo)，即“到‘十二五’期末，中國(guó)全國(guó)保障性住房覆蓋面要達(dá)到20％左右”。
　　 但隨之而來(lái)的問(wèn)題是，20％的覆蓋面究竟需要建設(shè)多少保障性住房；取消戶籍限制之后，會(huì)新增多少納入保障房范圍的人口；按現(xiàn)在的計(jì)劃建設(shè)，未來(lái)可能供應(yīng)不足，還是供應(yīng)過(guò)剩？在保障房“大干快上”兩年后，這樣的問(wèn)題因缺乏科學(xué)、有效的研究和調(diào)查，仍然沒(méi)有答案。
　　 據(jù)了解，江西省住建廳正在和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局駐江西調(diào)查總隊(duì)溝通，從3月開(kāi)始，進(jìn)行入戶調(diào)查摸底，對(duì)保障房建設(shè)的“十二五”規(guī)劃進(jìn)行中期調(diào)整。