樓市調(diào)控喜憂

　　國家統(tǒng)計局最新公布的中國70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，與去年12月相比，今年1月房價下降的城市有48個，而房價環(huán)比上升的城市數(shù)首次降至零。與去年同期相比，價格下降的城市有15個，而同比漲幅回落的城市達到50個，最高漲幅降至3.9％。
　　 伴隨著房價穩(wěn)步下行的是房地產(chǎn)投資的快速放緩。去年12月的數(shù)據(jù)顯示，商品房新開工面積比去年同期下降了24.8％（11月為+2.6％），商品房銷售面積比去年同期下降8.4％（11月為-3.2％），房地產(chǎn)投資比去年同期增加12.3％（11月為20.1％）。市場的憂慮也因此日益加深：樓市的持續(xù)調(diào)控會不會導(dǎo)致崩盤？鑒于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)在內(nèi)需方面的巨大拉動作用，樓市一旦崩盤，幾乎肯定會導(dǎo)致投資和經(jīng)濟的硬著陸。
　　 基于中國城市化進程中的需求和政府對于房地產(chǎn)市場的巨大影響力，樓市出現(xiàn)崩盤的可能性相對很小。但是，要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展并非易事，今后一兩年房地產(chǎn)政策的調(diào)整和實施仍面臨巨大的挑戰(zhàn)。
　　 首先，中央政府在鞏固本輪樓市調(diào)控效果方面的決心前所未有，尤其在繼續(xù)抑制投資性需求方面，預(yù)計在一段時期內(nèi)都不會放松。
　　 以發(fā)改委公布的36個城市平均住房價格為例，12月的平均房價較2011年8月的高點下降了3.8％， 但較2010年初樓市調(diào)控初期仍高出20％左右。筆者預(yù)計，今年全國房價平均水平會下跌5％－10％左右，部分城市平均房價跌幅會達到15％－20％。在短期內(nèi)，政府的主要目標是進一步鞏固調(diào)控成果，防止因政策反復(fù)而導(dǎo)致房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。這也是促使金融業(yè)向?qū)嶓w經(jīng)濟回歸和實現(xiàn)中長期經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)軌的內(nèi)在要求。
　　 其次，隨著樓市的進一步調(diào)整，中央和地方政府之間關(guān)于調(diào)控政策的博弈會進一步加深。繼去年10月佛山松綁限購令僅實施半天即被緊急叫停后，蕪湖市政府2月9日宣布的購房補貼新政在三天之后也遭叫停。
　　 這反映了樓市調(diào)整與地方政府利益之間的沖突。一方面，樓市轉(zhuǎn)冷會造成土地出讓金的大幅下滑，進一步加大地方政府的財政壓力。另一方面，地方經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變不可能一蹴而就，而樓市下調(diào)對實現(xiàn)今年穩(wěn)增長的目標無疑是個巨大的挑戰(zhàn)。這一深層次的矛盾并未在本輪樓市調(diào)控中得以解決，因此佛山和蕪湖地方政府的博弈行為決不會成為孤例。相反，隨著調(diào)控的進一步深化還會出現(xiàn)得更加頻繁，只不過在方式上可能會有更多的“創(chuàng)新”。
　　 第三，短期內(nèi)樓市調(diào)控對首次購房的剛性需求會出現(xiàn)適當放松。1月，央行在金融市場工作座談會上指出，要繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。至今為止，多家銀行已將首套房貸利率由之前上浮5％－10％調(diào)整到基準利率，部分銀行推出在基準利率上打9折。
　　 最近幾個月，武漢、北京、天津、廈門、上海紛紛放寬了普通住房的界定門檻標準。這些措施可以在一定程度上促進交易量的回穩(wěn)，鞏固樓市調(diào)整的成果，并防止樓市的硬著陸。就實際需求而言，中國大規(guī)模的城市化進程中每年有2000萬左右的人口進城，再加上住房改善的需求，應(yīng)該足以保證年均10億平方米左右的銷售量。這對樓市中長期的健康發(fā)展提供了有力的支持。
　　 第四，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時應(yīng)注意避免超調(diào)的風險。盡管在個別城市出現(xiàn)超調(diào)的可能性很大，但政府應(yīng)可以避免在全國范圍出現(xiàn)類似的政策失誤。由于中國各地之間房價水平和走勢存在巨大差異，一線城市的調(diào)整通常要早于也大于其他城市。這為政策的適時適當調(diào)整提供了一個難得的時間窗口。
　　盡管限購令在短期內(nèi)難言松動，但政府應(yīng)及早考慮取消限購令后的替代性政策。我認為，在這方面房產(chǎn)稅的作用被大大高估了。盡管房產(chǎn)稅的征收可能有助于緩解地方政府土地出讓金減少的問題，但其對于預(yù)防樓市泡沫幾無效果。歐美各國的例子就是很好的教訓(xùn)。
　　相對而言，資本利得稅和特別印花稅可以更有效地抑制投機性需求。例如，韓國在2005年－2008年曾對投資性售房者征收高達50％－60％的資本利得稅，香港和新加坡分別在近些年對投機性炒房者征收15％和16％的特別印花稅。這些措施在打擊樓市投機行為方面取得了顯著的成效。從操作層面而言，這兩種稅收在中國都已經(jīng)存在，只需在執(zhí)行中加以調(diào)整和完善，并且從征收難易程度考慮，交易環(huán)節(jié)的稅收遠比持有環(huán)節(jié)的稅收要容易得多。
　　作者為摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家大中華區(qū)經(jīng)濟研究部主管