我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述
　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，政府自2003年就對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)實(shí)行宏觀控制，然而效果不容樂觀。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的理論研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)者都有貢獻(xiàn)，并且研究成果也在實(shí)踐中得到應(yīng)用。
　　二、 新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)下的供給需求分析
　　（一）供給分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性表現(xiàn)在其運(yùn)行的基本前提：土地。土地作為一種特殊資源以其不可再生性和稀缺性著稱，一定的土地面積以及國(guó)家出臺(tái)的土地管理制度中嚴(yán)厲的耕地保護(hù)政策，致使土地的供給具有短期的剛性，因此，土地價(jià)格必然存在上漲的趨勢(shì)。土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，也是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，因此，土地價(jià)格上漲必然引致房?jī)r(jià)上漲。與此同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民對(duì)房屋的需求日益增長(zhǎng)，房屋供給又缺乏彈性，又很易出現(xiàn)水漲船高的局面。
　?。ǘ?需求分析
　　如今，房地產(chǎn)除可以滿足人們居住、辦公、商業(yè)等消費(fèi)需求外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，從中得利。對(duì)房地產(chǎn)需求分析應(yīng)從如下兩點(diǎn)出發(fā)：首先，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居民收入穩(wěn)步提高，人們積累了一定的購(gòu)買能力，使住房自購(gòu)需求增加。這些購(gòu)買者，一部分是城市建設(shè)中的拆遷戶，一部分是結(jié)婚需要購(gòu)房的年輕人，一部分是比較富有的人。他們對(duì)住房的需求，在一定程度上會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。其次，房地產(chǎn)保值、增值的特性，在一定程度上吸引了大量的閑置資金，投資者對(duì)安全穩(wěn)定的投資對(duì)象都是比較熱衷的，而房地產(chǎn)恰好滿足了這類人群的要求。另外，房地產(chǎn)商的炒作和不斷上漲的房?jī)r(jià)也提高了人們的心理預(yù)期，刺激了人們提前消費(fèi)，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而使房?jī)r(jià)越來越高。
　?。ㄈ┬枨蠊┙o失衡分析
　　如上所述，房地產(chǎn)雖作為一種特殊的商品，但其定價(jià)機(jī)制與其他商品同樣是由供給和需求決定。然而正是由于房地產(chǎn)商品的特殊屬性，其供給與需求在不同時(shí)期對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響程度是不同的。
　　短期而言，如圖1所示，由于土地是房地產(chǎn)運(yùn)行的基本條件，而我國(guó)嚴(yán)厲的土地政策使城市土地供給有限，房地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)。這一系列原因?qū)е铝硕唐趦?nèi)供給曲線近似于垂直線S。因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求曲線決定。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和城市化水平的不斷提高，城市居民對(duì)于住房的需求也越來越高，在圖1中，假設(shè)需求曲線由D1移動(dòng)到D2，短期均衡有E1移動(dòng)到E2，均衡價(jià)格也相應(yīng)地由P1移動(dòng)到P2。需求的持續(xù)擴(kuò)張使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，進(jìn)而促使大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。相反的，如果經(jīng)濟(jì)衰退，居民購(gòu)房能力下降，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量積壓，房地產(chǎn)空置率急劇上升，這也是像房地產(chǎn)這樣的大宗商品同樣可能面臨的問題。
　　長(zhǎng)期而言，如圖2所示，土地的供給量是變化的，也就是說房地產(chǎn)的供給量也是變化的，所以，房地產(chǎn)的供給是有彈性的。在供需均衡作用機(jī)制下會(huì)出現(xiàn)三種情況：第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡狀態(tài)E的時(shí)候，供給曲線S與需求曲線D相交，均衡價(jià)格為P*，供給和需求量均為Q*，達(dá)到供需平衡，房地產(chǎn)的空置量為0，當(dāng)然這只是理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)中很難發(fā)生；第二，由于房地產(chǎn)具有保值、增值屬性，有良好的投資價(jià)值，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格被投機(jī)資金炒作而非理性上升時(shí)，價(jià)格由P*上升至P2，價(jià)格的上漲使越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，供給量大幅增加，而價(jià)格的上漲使購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買力下降，致使需求量降低，此時(shí)為供大于求，其房地產(chǎn)供給量為Q3，需求量是Q1，房地產(chǎn)的空置量為（Q3-Q1）；第三，在國(guó)家強(qiáng)有力的政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下降的情況，當(dāng)房?jī)r(jià)下降到P1時(shí)，此時(shí)供小于求，需求量增大，其房地產(chǎn)的需求量為Q4，供給量為Q2，形成（Q4-Q2）的需求過剩。
　　以上的分析是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論進(jìn)行的。從分析中我們可以得出幾點(diǎn)結(jié)論：首先，想實(shí)現(xiàn)完全的供需均衡是不可能的，實(shí)際的價(jià)格應(yīng)該是在均衡價(jià)格的上下波動(dòng)著；其次，由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、城市化不斷加速，房地產(chǎn)需求增大，然而房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量過快的增長(zhǎng)推動(dòng)了一部分房產(chǎn)價(jià)格的上升，相應(yīng)地抵消了一部分居民的購(gòu)買能力，進(jìn)而出現(xiàn)了大量的空置房，形成了供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)象；第三，如果政府調(diào)控力度過大，雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金回流速度慢，形成了一些退出壁壘，但也無(wú)法阻止房屋供應(yīng)量減少的局面，除非政府承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房工程，否則，在相對(duì)較弱的價(jià)格管制下，必然會(huì)出現(xiàn)上圖所述的供小于求的房屋緊缺的局面。因此，在房地產(chǎn)價(jià)格上，政府行為在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中也起到非常重要的作用。
　　三、 政府行為
　　政府在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演著一個(gè)不可或缺的角色，并且以各種方式影響著房地產(chǎn)價(jià)格，具體的政府行為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　　首先，在土地征用過程中，政府牟利的行為最終提高了房地產(chǎn)的價(jià)格。我國(guó)當(dāng)前土地征用制度中征地補(bǔ)償構(gòu)成、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本上延用了20多年前的做法，與目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)重脫節(jié)。伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)土地需求越來越大，各地政府不斷加大征地和拆遷力度。政府通過對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷，使土地轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了較大（或巨大）的收益，但在分享土地的轉(zhuǎn)讓收益或增值時(shí)，政府大約得60-70%，村一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織得25%-30%，農(nóng)民只得5%-10%。政府在城市化過程中獲取高額收益，這一非市場(chǎng)化行為進(jìn)一步提高了土地開發(fā)成本，進(jìn)而也將提高房地產(chǎn)的建設(shè)成本，最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格上。
　　其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的環(huán)節(jié)過于繁瑣，增加了交易成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序，其繁瑣和低效已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展的巨大障礙。我國(guó)的房地產(chǎn)審批手續(xù)共分為兩部分，一部分由建委開發(fā)辦辦理，另一部分由房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到銷售需要開發(fā)商在這兩個(gè)部門辦理上百個(gè)手續(xù)，加蓋數(shù)百個(gè)公章。而且，由于我國(guó)少許部門辦事效率不高，貪污腐敗等情況時(shí)有發(fā)生，致使開發(fā)商辦妥一個(gè)圖章就要跑上好幾趟，其中包括花費(fèi)大量的時(shí)間及形成尋租成本。結(jié)果是一家房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)到最后一個(gè)章蓋完累計(jì)需要2-3年時(shí)間。盡管近年來政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批程序有了很大的調(diào)整，但是還存在很多問題，特別是審批程序的繁瑣和不透明、行政審批單位工作的低效和相互推諉等問題依然存在，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商耗費(fèi)大量社會(huì)資源用于與政府職權(quán)部門打交道，最終這一交易形成的費(fèi)用將計(jì)入房地產(chǎn)建設(shè)成本中，促使房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
　　四、 結(jié)語(yǔ)
　　對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格形成的理論研究，不局限于上述的幾點(diǎn)，但本文著重從這幾點(diǎn)闡述。從以上的分析中可以得出如下結(jié)論：
　　首先，房地產(chǎn)價(jià)格的形成具有特殊性，無(wú)法形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上的均衡點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)暴漲、暴跌的情況。供給和需求之間的博弈關(guān)系，將直接導(dǎo)致這兩種情況的發(fā)生。然而，在上述分析中，有個(gè)很重要的因素——預(yù)期價(jià)格。如果潛在購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格為上漲的話，那么會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期購(gòu)買量的激增，反之亦然。所以，消費(fèi)者的預(yù)期價(jià)格怎么去控制，或者說房地產(chǎn)商和政府怎么去宣傳房地產(chǎn)行業(yè)，也將影響預(yù)期價(jià)格，進(jìn)而會(huì)影響到當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任重道遠(yuǎn)。上述對(duì)于政府行為的兩種典型情況的描述，只是會(huì)間接導(dǎo)致價(jià)格上升的例子。對(duì)于政府來說，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控仍是一個(gè)難題。眾所周知，只要宏觀調(diào)控了，必然會(huì)影響到市場(chǎng)本身的運(yùn)作機(jī)制，政府的非市場(chǎng)作用怎樣能將消極作用降到最低，將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)，是需要相關(guān)政府部門好好思考的。所以，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府還需要做很多的工作，要不斷探索保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的方法和對(duì)策，并采用有效措施落實(shí)到位，使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出合理的走向。
　?。ㄗ髡邌挝唬簝?nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)