論我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅

于立國(guó)

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1 開(kāi)征物業(yè)稅的意義

開(kāi)征物業(yè)稅是為了剝離地方政府與土地市場(chǎng)之間的關(guān)系。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分稅制之后地方政府越來(lái)越依靠土地為生，甚至把土地當(dāng)成謀取部門(mén)與個(gè)人私利的搖錢(qián)樹(shù)。開(kāi)征物業(yè)稅，使地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的第一步。今后通過(guò)稅費(fèi)改革，通過(guò)增值稅改成消費(fèi)稅等，使地方政府?dāng)[脫利益主體的惡劣形象，通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)的健全的稅收獲取生存空間。

2 物業(yè)稅配套措施

2.1 落實(shí)物業(yè)稅立法工作

盡快落實(shí)物業(yè)稅的立法工作物業(yè)稅的開(kāi)征涉及到廣大購(gòu)房消費(fèi)者的利益，開(kāi)征物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，而首先應(yīng)完成相應(yīng)的立法工作。比較穩(wěn)妥的辦法是先在試點(diǎn)嘗試實(shí)行。然后根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行立法研究，最后完成立法程序。但在此之前，應(yīng)盡快出臺(tái)先行法律《物權(quán)法》。因?yàn)橐魇瘴飿I(yè)稅，首先需要確認(rèn)物權(quán)，即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。只有將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬關(guān)系界定清楚了，才談得上財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的交易。

2.2 完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制

為日后開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅奠定基礎(chǔ)。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的改革主要涉及擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍，實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌，規(guī)范房地產(chǎn)稅的減免稅政策，修訂計(jì)稅依據(jù)，調(diào)整稅率等諸多方面的內(nèi)容。是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)獲取土地使用權(quán)的有效方式。它其實(shí)也是一個(gè)資金門(mén)檻，把很多實(shí)力弱小、不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外。而開(kāi)征物業(yè)稅后，不再要求一次性交清地價(jià)，于是一些原來(lái)不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)爭(zhēng)相涌入這個(gè)利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)，從而會(huì)嚴(yán)重影響其健康發(fā)展。這需要政府從審批管理、監(jiān)督、政策引導(dǎo)等方面來(lái)完善土地管理制度，建立一個(gè)“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的土地管理體制，為物業(yè)稅的開(kāi)征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2.3 建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

將物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)定為評(píng)估價(jià)值，勢(shì)必要加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估制度的建設(shè)。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)存在政出多門(mén)、政企不分、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問(wèn)題。在房地產(chǎn)評(píng)估制度中，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。由于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和技術(shù)性，需要建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和配備專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員。同時(shí)，要整頓房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從最低征稅成本的原則，具體方式可以靈活掌握。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)實(shí)行資格認(rèn)證制度。我國(guó)目前尚沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，應(yīng)著力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，從事房地產(chǎn)評(píng)估的人員有嚴(yán)格的資質(zhì)要求，不僅要有充分的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，為物業(yè)稅的開(kāi)征作好準(zhǔn)備。

2.4 加強(qiáng)和相關(guān)部門(mén)的配合

稅款要及時(shí)、足額入庫(kù)，僅靠稅務(wù)部門(mén)一家是不行的，必須和工商、公安等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，其他部門(mén)有義務(wù)相稅務(wù)部門(mén)提供相關(guān)資料。同時(shí)要大力發(fā)展計(jì)算機(jī)的在稅收征管中的作用，盡快開(kāi)發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)部門(mén)之間的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，加強(qiáng)協(xié)作和監(jiān)督。

3 開(kāi)征物業(yè)稅的幾點(diǎn)建議

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，目前已經(jīng)具備了開(kāi)征物業(yè)稅的條件，并且提出了分四步走的構(gòu)想。第一步，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行物業(yè)稅。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，轉(zhuǎn)化成物業(yè)稅很快就可以辦到；第二步是從小產(chǎn)權(quán)房起征物業(yè)稅。讓小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交土地出讓金從而合法化，不過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)稅的稅率不宜太低，可以國(guó)際慣例交1%-3%；第三步是對(duì)高檔房和豪宅征收物業(yè)稅，這個(gè)稅率也可以比照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，1%-3%；第四步是向普通居民住房征收物業(yè)稅?！白寭碛泻勒投嗵幾≌亩嘟欢悾课輧r(jià)值低的少交稅，無(wú)房戶(hù)不交稅?！辈贿^(guò)，物業(yè)稅開(kāi)征還有幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題等待解決。物業(yè)稅開(kāi)征之后，需要協(xié)調(diào)分配給國(guó)家和地方的比例，以及哪些相關(guān)稅收將被替代；其次，由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在跨體系評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)不足，政府每年對(duì)所在區(qū)域的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估十分困難；最后，物業(yè)稅的出臺(tái)還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)立法的過(guò)程。

3.1 簡(jiǎn)并稅種，為物業(yè)稅的征收打基礎(chǔ)

物業(yè)稅改革的基本框架思路是：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取物業(yè)稅，并使物業(yè)稅總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作。同時(shí)，要完善地方獨(dú)立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，吸引外商或者民間投資。這種行為，短期來(lái)看可以造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)虛假繁榮，但從長(zhǎng)期來(lái)看則是巨大浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)資源無(wú)法得到合理配置。另一側(cè)面政府采取征收物業(yè)稅的辦法后，可以給地方政府一種激勵(lì)，使之改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。因?yàn)闉榱吮ＷC長(zhǎng)期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收，地方政府必然將基礎(chǔ)建設(shè)投資進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，并注意保持對(duì)本地居民物業(yè)的保護(hù)，以便保證投資者或者業(yè)主在當(dāng)?shù)氐拈L(zhǎng)期居留。

3.2 物業(yè)稅最好能夠涵蓋所有的不動(dòng)產(chǎn)

目前，人們?cè)谡務(wù)撐飿I(yè)稅的時(shí)候，往往是將其局限在房地產(chǎn)的范圍內(nèi)，但是，我們進(jìn)行物業(yè)稅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)擴(kuò)大其適用范圍。一方面，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確指出是對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”開(kāi)征物業(yè)稅，而“不動(dòng)產(chǎn)”不僅僅只包括房地產(chǎn)，除此之外，還有汽車(chē)、船只等；另一方面，將其他不動(dòng)產(chǎn)和房屋“捆綁”在一起也便于稅收的計(jì)征，減少偷稅、漏稅的發(fā)生。之所以要“捆綁”是因?yàn)椋瑯I(yè)主的房產(chǎn)是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動(dòng)產(chǎn)與房產(chǎn)一起征稅，能夠有效避免通過(guò)改變其他不動(dòng)產(chǎn)的位置而逃稅的現(xiàn)象發(fā)生。而且，對(duì)所有的不動(dòng)產(chǎn)征收統(tǒng)一的物業(yè)稅可以節(jié)省立法資源，同時(shí)在稅收的征納上，可以更方便稅收機(jī)關(guān)和納稅人，從而節(jié)省人力、財(cái)力和物力。

4 結(jié)論

通過(guò)對(duì)物業(yè)稅的研究，我認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的擠要，但目前開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不成熟，仍受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評(píng)估中介市場(chǎng)、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、改革土地制度等諸多因素的限制。在過(guò)渡期間需要做好以下幾個(gè)方面工作：

首先，要把物業(yè)稅改革置于新一輪稅制改革的整體設(shè)計(jì)之中。因?yàn)檫@次改革的不是個(gè)別稅種，而是一個(gè)整體的稅制改革。物業(yè)稅幾乎關(guān)系到每個(gè)城市居民的切身利益，所以，不能只算經(jīng)濟(jì)賬，也應(yīng)該考慮調(diào)控對(duì)象的承受能力和社會(huì)現(xiàn)實(shí)。

其次，發(fā)展并規(guī)范好我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)。開(kāi)征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個(gè)保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值在不斷變化，這就給房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)提出了更高的要求。

但是，目前我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量還難以適應(yīng)開(kāi)征物業(yè)稅的需求，如何合理評(píng)估不斷變化的土地和房屋價(jià)值，從而征收物業(yè)稅，將是有關(guān)方面必須面臨的重要問(wèn)題。如此情況下，開(kāi)征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

最后，要從稅基、稅率、稅種上全面考慮，力求把整個(gè)管理體系理順。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的突出問(wèn)題是稅基太窄、稅種太多、稅率太高、重復(fù)征稅嚴(yán)重。而美國(guó)正好和我國(guó)相反，其稅基很寬、稅種很少、稅率不高、免稅范圍很小，其做法值得我國(guó)借鑒。目前當(dāng)務(wù)之急是為開(kāi)征物業(yè)稅創(chuàng)造條件，而不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要標(biāo)本兼治，以免走彎路。

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