商業(yè)地產(chǎn)：進(jìn)入還是觀望？

李永飚

【摘 要】 調(diào)控與城市化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的兩大推手，市場充滿機(jī)遇，但由于先天的不足，開發(fā)商面臨資金、人才、專業(yè)以及競爭等多方面的挑戰(zhàn)，如能積極面對挑戰(zhàn)，尋求適當(dāng)對策，化解種種壁壘，總體來看機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn)概念價值機(jī)遇挑戰(zhàn) 對策

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，中國大型住宅開發(fā)商紛紛開始介入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調(diào)控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來了跳躍式發(fā)展的機(jī)遇。同時，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業(yè)地產(chǎn)很快成為各路資本競逐、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的新熱土，進(jìn)入還是觀望？這考驗著開發(fā)商們的智慧和膽識。

1. 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統(tǒng)一的定義。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營業(yè)態(tài)的不動產(chǎn)；廣義的商業(yè)地產(chǎn)還包括寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、營利性的養(yǎng)老院、教育、展示等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動產(chǎn)。從形態(tài)上區(qū)分，商業(yè)地產(chǎn)包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業(yè)市場、商業(yè)街（區(qū)）以及其它泛商業(yè)地產(chǎn)。

2. 商業(yè)地產(chǎn)的價值

商業(yè)地產(chǎn)具有營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值。出售型的商業(yè)地產(chǎn)能較快地實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值，保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通；而持有型的商業(yè)地產(chǎn)則能享受營運(yùn)價值和物業(yè)價值雙重價值，但要求開發(fā)商要有很強(qiáng)的資金實(shí)力和商業(yè)營運(yùn)能力。

3. 當(dāng)前環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇

3.1調(diào)控政策的擠壓效應(yīng)。由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)加力，商品住宅的投資性需求收到嚴(yán)重擠壓，大量資金和人才被迫向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。從去年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發(fā)生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調(diào)控政策正在對商品住宅市場產(chǎn)生擠壓。

3.2我國城市化空間仍然非常巨大，商業(yè)業(yè)態(tài)升級的需求也非常迫切。根據(jù)中國社科院的報告，中國城市化率已達(dá)50%，而西方發(fā)達(dá)國家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國還有很大的空間，同時由于我國人口基數(shù)非常大，未來農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。發(fā)達(dá)國家一般千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12-14個，擁有營業(yè)面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業(yè)提升的空間還非常巨大。

3.3我國國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30年的高速發(fā)展，居民儲蓄額持續(xù)增加，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截止到2011年底，金融機(jī)構(gòu)居民存款余額達(dá)到35.2萬億元，消費(fèi)潛力巨大。隨著國家拉動消費(fèi)政策的落實(shí)，居民的消費(fèi)潛力將被釋放，消費(fèi)將在政策的引導(dǎo)下逐步成為拉動國民經(jīng)濟(jì)的主力之一，從而帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

3.4隨著調(diào)控的深入，開發(fā)商資金鏈日趨緊張，將有一批實(shí)力較弱的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓其資金量占用大的商業(yè)地產(chǎn)項目，這給資金充裕、專業(yè)能力較強(qiáng)的大型專業(yè)開發(fā)商提供了大量低價并購的機(jī)會，商業(yè)地產(chǎn)將向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

4. 當(dāng)前環(huán)境下開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)

4.1開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回報周期長，是一個進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界房地產(chǎn)開發(fā)商只有2%左右專門做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例更少，而且國內(nèi)開發(fā)商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺吧沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

4.2專業(yè)的門檻。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈極其復(fù)雜，定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、營運(yùn)、管理等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的時間還很短，人才缺口非常大，營運(yùn)管理系統(tǒng)水平低，還沒有形成適合中國商業(yè)環(huán)境的商業(yè)管理系統(tǒng)，特別是具有自主知識產(chǎn)權(quán)的管理軟件，管理能力與發(fā)達(dá)國家相比差距還非常大。

4.3競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)），這些傳統(tǒng)商業(yè)街（區(qū)）占據(jù)了先入的優(yōu)勢，也就是房地產(chǎn)界常說的“地段”優(yōu)勢；第二方面來自于同行，特別是房地產(chǎn)“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優(yōu)勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，著手在中國購地自建商業(yè)項目，如特易購（TESCO）等，隨著對中國房地產(chǎn)市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運(yùn)的利益，還能坐享物業(yè)升值帶來的收益。

4.4市場的壓力。一線城市商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商已進(jìn)入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費(fèi)能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

4.5互聯(lián)網(wǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。隨著帶寬的增加，傳統(tǒng)城市綜合體中的商業(yè)行為都可以通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g(shù)的智能手機(jī)的發(fā)展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”?？梢韵胂?，隨著熟練應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，基于互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)將爆炸式發(fā)展，從而嚴(yán)重沖擊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。

5. 對策

5.1加強(qiáng)合作，取長補(bǔ)短，分散風(fēng)險。培養(yǎng)穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證商業(yè)項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張，這些主力客戶往往都有自己獨(dú)特的需求和發(fā)展戰(zhàn)略，像家樂福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)，對商場規(guī)劃都有嚴(yán)格要求，需要為其合作定制，在這方面萬達(dá)做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國零售企業(yè)合作開發(fā)，可以緩解資金壓力，分享管理經(jīng)驗。

5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)操作是不現(xiàn)實(shí)的和危險的，還可通過發(fā)行企業(yè)債券、PE私募股權(quán)投資基金、REITs投資信托基金（一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有一個多元化的融資渠道。

5.3把握政府發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，以定位指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計。政府的規(guī)劃（包括城市規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃）對項目的成敗至關(guān)重要，應(yīng)順應(yīng)其目標(biāo)和方向做出決策。定位包括營運(yùn)模式的定位、規(guī)模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個方面。營運(yùn)模式分為銷售型和持有型兩種，營運(yùn)模式的選擇取決于開發(fā)商的資金實(shí)力（融資渠道）和機(jī)會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經(jīng)驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。

5.4制定合理的價格。銷售型商業(yè)房產(chǎn)的價格透支一般不要超過5年（即按預(yù)計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業(yè)房產(chǎn)租金則需要根據(jù)不同經(jīng)營階段采用不同的價格策略。

5.5擴(kuò)展盈利點(diǎn)和盈利模式?，F(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)不僅僅是一個購物場所，而是一個社交平臺，在這個平臺上人們需要的不光是購物、用餐等物質(zhì)層面的需求，還需要更全面的體驗，這就給經(jīng)營者創(chuàng)造的新的商業(yè)機(jī)會。

總之，在當(dāng)前環(huán)境下，只要開發(fā)商找準(zhǔn)自身的定位，采用合適的策略，機(jī)遇仍然大于挑戰(zhàn)，目前還是一個進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的恰當(dāng)時機(jī)。

（作者單位：廈門市房地產(chǎn)股份有限公司）