保利房地產(chǎn)產(chǎn)品定位及方案建議

石俊臣

【摘 要】 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著十分重要的作用。本文是針對(duì)哈爾濱市“水韻長(zhǎng)灘”房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的策劃。通過(guò)產(chǎn)品的功能定位和市場(chǎng)定位，選擇可行的產(chǎn)品線，并進(jìn)行組合，擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)策劃市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷策劃

哈爾濱市“水韻長(zhǎng)灘”項(xiàng)目是由黑龍江保利澳娛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，位于松北新區(qū)三環(huán)路與西寧路交匯處，東側(cè)緊鄰西寧路，南側(cè)鄰三環(huán)路，西、北兩側(cè)分別為規(guī)劃12號(hào)路和規(guī)劃17號(hào)路。項(xiàng)目總占地面積為56萬(wàn)平方米，規(guī)劃的建筑面積為70萬(wàn)平方米。分南、北兩區(qū)開(kāi)發(fā)，是以別墅為主的大型高檔低密度社區(qū)。

1. 產(chǎn)品線選擇

由于課題研究的核心問(wèn)題就是如何進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新突破，現(xiàn)擬定該項(xiàng)目的產(chǎn)品線主要有以下三種：

1.1大平層：所謂大平層，更多是把別墅的功能區(qū)間都放置到一個(gè)平面上，本質(zhì)上是將別墅“扁平化”，但不是大戶型公寓的簡(jiǎn)單放大。從2010年樓市的發(fā)展來(lái)看，大平層出現(xiàn)“總體總動(dòng)員”情況，而且逐漸由豪宅向中檔親民樓盤過(guò)渡。相比較一般別墅的上上下下、條條道道，大平層大幅提升了空間的利用率，大面寬、全景觀、全套房的空間布局，層層遞進(jìn)下，使得空間上比較有尺度感。在生活氣氛等方面，大平層也更具有優(yōu)勢(shì)節(jié)省了垂直交通空間，例如別墅內(nèi)的樓梯。同時(shí)，也相應(yīng)多出了平面內(nèi)的公共過(guò)道，對(duì)于老人和小孩來(lái)說(shuō)更加安全、方便。在私密性方面，大平層雖不如別墅的獨(dú)門獨(dú)戶，但也基本能做到一梯一戶，較普通的公寓更為獨(dú)立。哈爾濱現(xiàn)今的別墅市場(chǎng)大平層產(chǎn)品還是相對(duì)匱乏的，主要供應(yīng)項(xiàng)目是“左岸唯美”二期。本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中的大平層產(chǎn)品主要是尊貴豪華的平層官邸，借鑒綠城的杭州留莊和北京御園，主要面向城市最高端的客戶，打造東三省的千萬(wàn)級(jí)豪宅，成為頂級(jí)代表。

1.2獨(dú)棟和雙拼別墅：就哈爾濱市的別墅市場(chǎng)來(lái)看，普遍以“經(jīng)濟(jì)型別墅”為主，聯(lián)排別墅和疊拼別墅的供應(yīng)量較大。因此項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)將主要采用的是稀缺的獨(dú)棟和雙拼別墅，同時(shí)也根據(jù)不同的規(guī)劃方案，推出形式各樣的別墅產(chǎn)品，如類獨(dú)棟、類雙拼等

1.3空中別院：如今，設(shè)計(jì)師在中高層住宅的建筑設(shè)計(jì)中，加入花園的設(shè)計(jì)，以連接室內(nèi)和室外，并且和室外景觀連成一體，共享充足的通風(fēng)和采光?；▓@的構(gòu)造和形態(tài)多種多樣，提升了室內(nèi)空間的居住品質(zhì)，形成了別墅設(shè)計(jì)的新概念——空中花園別墅。哈爾濱市如今高端住宅市場(chǎng)類似于空中花園別墅的產(chǎn)品非常稀少，因此將空中別院作為產(chǎn)品線之一，將引領(lǐng)別墅市場(chǎng)進(jìn)行新的改革，鼓勵(lì)市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品獨(dú)創(chuàng)，成為未來(lái)區(qū)域豪宅市場(chǎng)的領(lǐng)先者。此次設(shè)計(jì)的空中別院以小高層復(fù)式為主，風(fēng)格以現(xiàn)代主義為主，混合中、西元素，引進(jìn)高科技管理系統(tǒng)，與未來(lái)松北區(qū)的科技環(huán)境相融合。

2. 規(guī)劃方案建議

2.1 產(chǎn)品線組合推導(dǎo)

將上述三種產(chǎn)品線經(jīng)過(guò)組合，初步擬定兩種規(guī)劃方案：

2.1.1方案一：“復(fù)古奢華版”——平層官邸與獨(dú)棟別墅的結(jié)合

該方案走的是“奢華尊貴路線”，采用大面積的平層官邸輔以獨(dú)棟別墅，歐式皇家園林風(fēng)格，創(chuàng)造頂級(jí)的社區(qū)服務(wù)，尤其注重會(huì)館的高標(biāo)準(zhǔn)定位。

2.1.2方案二：“現(xiàn)代科技版”——空中別院與獨(dú)棟、雙拼別墅的結(jié)合

此方案主要面向的是未來(lái)的高學(xué)歷高技術(shù)人才，社區(qū)主打現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品形式新穎獨(dú)特，戶型大小適中，主要以簡(jiǎn)單舒適為主，采用創(chuàng)意設(shè)計(jì)，注重節(jié)能環(huán)保和休閑娛樂(lè)，商住結(jié)合，完善配套設(shè)施。

2.2 方案概念規(guī)劃

2.2.1 方案一：“復(fù)古奢華版”——平層官邸與獨(dú)棟別墅的結(jié)合

“復(fù)古奢華版”追求的是頂級(jí)的豪宅產(chǎn)品，因此在設(shè)計(jì)上將借鑒國(guó)內(nèi)各大城市的豪宅項(xiàng)目，同時(shí)結(jié)合著哈爾濱濃郁的文化色彩和天然的生態(tài)資源，創(chuàng)造出具有“冰城”特色的標(biāo)志性豪宅。從之前對(duì)哈爾濱市現(xiàn)有高檔別墅統(tǒng)計(jì)得知，獨(dú)棟別墅的建筑面積集中在200-600m2，主力面積300-450m2；聯(lián)排別墅建筑面積在207-390m2，主力面積240-300m2；疊拼別墅建筑面積在208-227平方米，其中四房?jī)蓮dn衛(wèi)的戶型最為暢銷。因此在設(shè)計(jì)時(shí)考慮將平層面積落在240-440平米之間，而獨(dú)棟別墅則在350-600平米之間。此方案中平層官邸是主力戶型，比例大于80%，采用兩梯一戶和一梯一戶兩種形式，而獨(dú)棟別墅主要是地上兩層加地下室一層，分布在河道附近。

該方案采用的是“巴洛克”式建筑風(fēng)格，它是17～18世紀(jì)在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種建筑和裝飾風(fēng)格。其特點(diǎn)是外形自由，追求動(dòng)態(tài)，喜好富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。“巴洛克”建筑具有濃郁的浪漫主義色彩，外觀上造型柔和、多采用裝飾曲線以追求動(dòng)態(tài)起伏的效果，在內(nèi)部裝飾上極盡鋪張、浮華和雕琢，其自身所散發(fā)的優(yōu)雅而高貴的氣質(zhì)一直是尊貴奢華的象征?！鞍吐蹇恕憋L(fēng)格大多出現(xiàn)在歐洲的教堂和廣場(chǎng)，在我國(guó)也存在著一些中國(guó)化的巴洛克式建筑，俗稱“中華巴洛克”。這是一種中西合璧的建筑風(fēng)格，特色表現(xiàn)在平面布局和功能是中國(guó)傳統(tǒng)的四合院式，立面造型則是“巴洛克”式風(fēng)格，而立面上的裝飾又以蝙蝠、石榴、盤長(zhǎng)、金蟾、牡丹等具有民俗風(fēng)情的吉祥意義圖案。中華巴洛克建筑在哈爾濱、武漢、北京等很多城市有遺存，目前最大、最完整的建筑群在哈爾濱道外區(qū)。

2.2.2 方案二：“現(xiàn)代科技版”——空中別院與獨(dú)棟、雙拼別墅的結(jié)合

本案主打的是現(xiàn)代風(fēng)格，無(wú)論是建筑和園林景觀的設(shè)計(jì)還是社區(qū)的配套都將融入現(xiàn)代元素。在產(chǎn)品的選擇上主要是以復(fù)式小高層和別墅相結(jié)合，復(fù)式面積集中在180-270m2，雙拼和獨(dú)棟別墅的面積集中在250-450m2之間。規(guī)劃設(shè)計(jì)四棟復(fù)式小高層，各10層，所占比例約為30%。在雙拼別墅的設(shè)計(jì)上將采取創(chuàng)新的形式，推出類雙拼產(chǎn)品，即將以往雙拼別墅兩戶之間相連部分以“側(cè)花園”的形式代替，在空間上將兩戶分隔，同時(shí)也增加了每戶的庭院面積。

本案采用的是現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，冷灰色配以暖色的建筑立面，形成了豐富的立體層次，時(shí)尚而現(xiàn)代。另外，大尺度的落地玻璃提高了建筑的通透性，增加了采光面，放大了原有的空間感覺(jué)，帶來(lái)大視野的觀景效果。

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（作者單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)MBA教育中心）