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    房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀與未來走向

    2014-02-06 06:46:13萬強(qiáng)蘇州易中建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司江蘇蘇州215200
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2014年15期
    關(guān)鍵詞:融資企業(yè)

    文/萬強(qiáng) 蘇州易中建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

    房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀與未來走向

    文/萬強(qiáng) 蘇州易中建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

    城市化進(jìn)程的加快和人們住房需求的日益增加,使房地產(chǎn)問題成為我國(guó)主要社會(huì)問題。近年來,房?jī)r(jià)逐年攀升,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)過程中的矛盾也越來越多。國(guó)家和政府要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀進(jìn)行明確了解,并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向進(jìn)行評(píng)估和分析,有效避免房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的不可控性,推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步、快速發(fā)展。

    房地產(chǎn);開發(fā)投資;未來走向

    1、前言

    房地產(chǎn)投資在我國(guó)投資活動(dòng)中占據(jù)主體地位。受外部市場(chǎng)環(huán)境的影響,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中存在諸多問題和風(fēng)險(xiǎn),制約了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。政府和相關(guān)從業(yè)者要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行合理規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置,并對(duì)房地產(chǎn)投資金額進(jìn)行合理控制。近年來,隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的增加,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)也更加嚴(yán)峻,給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多挑戰(zhàn)。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀

    2.1 企業(yè)融資困難

    房地產(chǎn)的投資和收益都比較高,發(fā)展周期也相對(duì)較長(zhǎng),其必須具備充足的資金來源,對(duì)企業(yè)提出了較高的資金要求。房地產(chǎn)開發(fā)初期,投資相對(duì)較大,必須籌措大量資金,才能從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)。但是,由于金融層面的制約,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。無論是前期開發(fā)成本融資,還是管理維護(hù)費(fèi)用的籌措都相對(duì)較難,增加了房地產(chǎn)的開發(fā)難度,不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。加之,我國(guó)金融制度尚未完善,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資質(zhì)量及投資合理性產(chǎn)生了負(fù)面影響。近年來,中央加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款監(jiān)管力度,使企業(yè)貸款更加困難,其逐漸通過信托和基金等進(jìn)行融資,增加了投資成本和企業(yè)的資金壓力,嚴(yán)重削弱了房地產(chǎn)項(xiàng)目收益。

    2.2 房地產(chǎn)開發(fā)效益無法達(dá)到預(yù)期效果

    房地產(chǎn)開發(fā)投資都是結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)情況,進(jìn)行慎重分析和考量的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)周期比較長(zhǎng),往往注重追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是,當(dāng)前房地產(chǎn)具體建設(shè)實(shí)踐中,受到很多外部因素及政策的制約,使房地產(chǎn)開發(fā)投資不合理,很容易出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。其限制性因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和選址受外部因素制約;不注重結(jié)合實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā)過程中,與周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在沖突;房地產(chǎn)行業(yè)沒有達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷效果[1]。

    3、房地產(chǎn)開發(fā)投資未來走向

    3.1 國(guó)內(nèi)發(fā)債

    當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境發(fā)生了相應(yīng)的變化。龍頭房產(chǎn)企業(yè)逐漸對(duì)新型融資渠道進(jìn)行開拓,出現(xiàn)了越來越多的理財(cái)產(chǎn)品、眾籌和房地產(chǎn)信托基金等。大型房產(chǎn)企業(yè)得益于良好的融資環(huán)境。其通過增強(qiáng)資金實(shí)力,實(shí)現(xiàn)行業(yè)并購(gòu)。這些新興的融資模式,也使房地產(chǎn)行業(yè)及其開發(fā)投資格局發(fā)生了相應(yīng)的改變。加之,國(guó)內(nèi)貨幣政策環(huán)境日漸寬松,很多房產(chǎn)企業(yè)回歸國(guó)內(nèi),進(jìn)行債券發(fā)行。

    3.2 海外投資和融資

    海外投融資成本相對(duì)比較低,融資利息能夠?qū)λ枚愡M(jìn)行抵扣。國(guó)外具有成熟的房地產(chǎn)融資環(huán)境。專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)在法律范圍內(nèi)進(jìn)行合作,能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)跨境投資和融資。房地產(chǎn)企業(yè)既要對(duì)具體的海外投融資流程進(jìn)行明確和了解,也要對(duì)國(guó)外借貸環(huán)境進(jìn)行慎重審閱。中國(guó)開發(fā)商在海外收購(gòu)過程中,往往會(huì)選擇核心地段的地標(biāo)性建筑,但是投資回報(bào)相對(duì)較低,收益率僅為3%-4%;開發(fā)商如果借助同樣的投資策略,將目光聚焦在國(guó)內(nèi)市場(chǎng),投資回報(bào)高達(dá)6%-8%;能夠最大程度實(shí)現(xiàn)投資收益。

    3.3 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組

    近年來,得益于政策的扶植,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了全新的發(fā)展機(jī)遇。但是,與高增長(zhǎng)時(shí)代仍然存在相應(yīng)的差異。雖在一定程度上緩解了房地產(chǎn)的資金壓力,其仍然不具備償債能力。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,2015年一季度,上海、深圳上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率為65.4%,相較于去年,有所降低,但是仍然比2008年的均值高。當(dāng)前,房產(chǎn)企業(yè)融資再度開閘,但是海外融資渠道并未拓寬。2015年上半年的數(shù)據(jù)表明,參與境外融資的房地產(chǎn)企業(yè)有15家,籌集人民幣數(shù)額高達(dá)570億。并購(gòu)重組逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流趨勢(shì)[2]。

    3.4 房地產(chǎn)融資之眾籌

    當(dāng)前,中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)和金融聯(lián)系日漸深入,并取得了快速發(fā)展,對(duì)傳統(tǒng)銀行也產(chǎn)生了相應(yīng)的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)融資模式也出現(xiàn)了相應(yīng)的分化,銀行信貸在房產(chǎn)企業(yè)融資中不再占據(jù)主流地位。很多房產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì),開始嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、資產(chǎn)證券化等模式,來緩解房地產(chǎn)的開發(fā)投資壓力,房地產(chǎn)的融資渠道也越來越多,不再局限于單一的融資層面。眾籌將會(huì)越來越多被應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)投資中。房地產(chǎn)企業(yè)與金融公司建立良性的互動(dòng)合作關(guān)系,能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式和融資方式。同時(shí),也為消費(fèi)者提供了嶄新的理財(cái)思路,實(shí)現(xiàn)收益的靈活性及最大化。

    房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。其在具體實(shí)踐過程中,需要大量的資金,同時(shí),也容易受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。其在開發(fā)投資過程中容易存在非法集資和資金鏈斷裂等情況。政府要采取具體措施,引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避,不斷提高企業(yè)實(shí)力及管理能力,使其呈現(xiàn)最佳發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

    3.5 房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了變化

    雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了充足的資金環(huán)境,但是仍然秉承傳統(tǒng)的資本管理政策。寬松的貨幣政策只是緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性改革,并未從根本上解決實(shí)際性問題。房地產(chǎn)企業(yè)借助融資,對(duì)存量進(jìn)行消化,房地產(chǎn)企業(yè)在資本分配政策中并未處于良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。近年來,很多開發(fā)商宣布增加持有型地產(chǎn)比例。但是,租賃物業(yè)的組合培養(yǎng)難度比較大,回報(bào)和資本方面仍然存在很大差距[3]。

    2015年樓市回暖,提升了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的積極性,部分指標(biāo)也發(fā)生了良性改觀。加之,依托政策的扶植和支持,部分城市的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)反彈。得益于市場(chǎng)回暖,房產(chǎn)需求量比較大的地區(qū),在房產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存和銷售回款方面的壓力有所緩解。但是,仍有部分三四線城市的房產(chǎn)庫(kù)存壓力比較大,很難在短期內(nèi)進(jìn)行消化。

    結(jié)語:

    綜上所述,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中,仍然面臨融資困難的問題,也無法達(dá)到預(yù)期投資效果。政府和房地產(chǎn)開發(fā)商要立足于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)格局,對(duì)相關(guān)政策及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行密切關(guān)注,樹立與時(shí)俱進(jìn)的思想,借助多種融資渠道,使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    [1]唐黎標(biāo).房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀與未來走向[J].上海房地,2014,(12):27-28.

    [2]喬曉剛,阮連法.淺析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[J].中國(guó)市場(chǎng),2011,(09):6-9.

    [3]王茜.國(guó)土視角下關(guān)于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖現(xiàn)象的思考[J].浙江國(guó)土資源,2016,(04):46-50.

    [4]于爾根·康拉德.中國(guó)房地產(chǎn)投資仍將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.4

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