產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)信托分析

□ 李冬鍇

（海南大學(xué)，海南 ?？?570228）

產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)信托分析

□ 李冬鍇

（海南大學(xué)，海南 ?？?570228）

產(chǎn)權(quán)式酒店是投資者購(gòu)買酒店客房產(chǎn)權(quán)，依分時(shí)度假方式與酒店管理者簽訂委托管理協(xié)議，獲得限定的使用權(quán)限和經(jīng)營(yíng)收益的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)權(quán)式酒店之產(chǎn)權(quán)是一種弱化所有權(quán)屬性的有期產(chǎn)權(quán)，在運(yùn)營(yíng)中存在 “經(jīng)濟(jì)上”的所有權(quán)與 “法律上”的所有權(quán)的分離，具有信托制度上的轉(zhuǎn)換權(quán)能，本質(zhì)上是一種不動(dòng)產(chǎn)使用信托受益權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)完善信托登記制度，將產(chǎn)權(quán)式酒店的委托經(jīng)營(yíng)合同定性為信托合同，構(gòu)建和完善產(chǎn)權(quán)式酒店的典型信托制度。

產(chǎn)權(quán)式酒店；產(chǎn)權(quán)；信托

產(chǎn)權(quán)式酒店將房地產(chǎn)融入旅游產(chǎn)品之中，是一種制度上的創(chuàng)新。產(chǎn)權(quán)式酒店屬于分時(shí)度假①“分時(shí)度假交換是指將自己擁有的分時(shí)度假使用權(quán)與同屬一個(gè)交換系統(tǒng)內(nèi)的分時(shí)度假會(huì)員度假使用權(quán)進(jìn)行交換?！睏盍⒕?，陽(yáng)希.新經(jīng)濟(jì)新生活——分時(shí)度假在中國(guó)［M］.機(jī)械工業(yè)出版社，2003.產(chǎn)品的一種特殊形式，其基本形式是指投資者購(gòu)買酒店設(shè)施的所有權(quán)，除每年的固定時(shí)間用于自用以外，其余時(shí)間的住宿權(quán)委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)并獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。［1］在法律層面上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新興的事物沒(méi)有被完全采納，但是其發(fā)展得到了地方法規(guī)政策的一定支持。目前，我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店的類型主要是休閑投資類型，因此，本文對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的論述也限于此類型。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的法律概念

劉趙平認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)、自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式。［2］（p232－247）也有學(xué)者將產(chǎn)權(quán)式酒店定義為開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營(yíng)，并獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。［3］

由于產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)別于傳統(tǒng)的酒店，也區(qū)別于典型的分時(shí)度假酒店，其產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有，眾多業(yè)主構(gòu)成了酒店的共同擁有者。本文將產(chǎn)權(quán)式酒店定義為：將整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)分割為若干獨(dú)立空間從而將該單位的建筑物區(qū)分所有物權(quán)分別出售給不同的投資者，同時(shí)投資者按照分時(shí)度假的方式直接或者間接與酒店管理者簽訂委托管理協(xié)議，限制投資者的產(chǎn)權(quán)權(quán)限，使得該處不動(dòng)產(chǎn)以整體的酒店管理模式運(yùn)營(yíng)，投資者同時(shí)可以獲得出讓利益的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。其要點(diǎn)包括：投資者通過(guò)分期付款或現(xiàn)金一次性支付的形式取得產(chǎn)權(quán)酒店客房的產(chǎn)權(quán)，這里的產(chǎn)權(quán)屬于《物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有物權(quán)，屬于投資者個(gè)人所有，排斥他人的非法侵害，受法律保護(hù)。同時(shí)產(chǎn)權(quán)酒店投資者（業(yè)主）基于法律上對(duì)該所有權(quán)的占有，如對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店客房享有完全的轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與的權(quán)利。但由于該種產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式的特殊性和委托合同的約束，使得其產(chǎn)權(quán)受到一定程度的限制，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)主相比，產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主不具有實(shí)物上的絕對(duì)處分權(quán)，比如不能對(duì)酒店客房擴(kuò)建、改造，更改用途等等，而酒店的管理者則是形式外觀下的產(chǎn)權(quán)所有人。“這是因?yàn)橐环矫孢@種所有權(quán)存在于既定建筑物的整體之中而非完全獨(dú)立存在，應(yīng)從建筑物的整體上加以考慮；同時(shí)，產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，為了整合既定的空間，發(fā)揮最大效用，就必須讓更多的人去享用它?！保?］

二、產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬特征

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)

分時(shí)度假作為房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相融合的產(chǎn)物，必然體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品與旅游產(chǎn)品的雙重屬性。產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)與傳統(tǒng)所有權(quán)相比，具有明顯的特點(diǎn)。

⒈產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)是一種弱化所有權(quán)屬性的有期產(chǎn)權(quán)。所有權(quán)的絕對(duì)性觀念源于羅馬法，其內(nèi)涵是私人對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)享有完全的依其意志自由支配的最高效力的權(quán)力。豪塞蘭德認(rèn)為所有權(quán)的絕對(duì)性可以從四個(gè)方面進(jìn)行分析：一是從對(duì)抗人的角度；二是從客體的角度；三是從主體意愿的角度；四是從期限的角度。［5］（p129）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)既具有傳統(tǒng)所有權(quán)絕對(duì)性的特征，又是一種絕對(duì)性受到削弱的所有權(quán)。首先，投資者（業(yè)主）享有產(chǎn)權(quán)式酒店單間的所有權(quán)，享有排他性的物權(quán)性權(quán)利，可以對(duì)抗任何人的非法干涉和妨害。這種對(duì)抗在范圍和力度上與傳統(tǒng)所有權(quán)對(duì)抗力產(chǎn)生的效力是一致的，但此對(duì)抗力又在時(shí)間上受到限制，僅限于入住的特定時(shí)間段內(nèi)或者依照約定從酒店的管理系統(tǒng)中脫離后，而不是連續(xù)的、無(wú)期限的對(duì)抗效力。其次，從投資者對(duì)于所購(gòu)房屋支配的權(quán)利范圍上看。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，投資者對(duì)所購(gòu)酒店房間享有完整的占有、使用、收益的權(quán)能和部分處分權(quán)能，這些權(quán)能是全面不受限制的，受到限制的是投資者對(duì)房屋在事實(shí)上的處分權(quán)。如果賦予投資者這種事實(shí)完全的處分權(quán)則違背了產(chǎn)權(quán)式酒店分時(shí)度假的旅游目的。按照權(quán)利束的觀點(diǎn)，投資者獲得的所有權(quán)權(quán)利束較之傳統(tǒng)的所有權(quán)權(quán)利束的集合要小很多。再次，從投資者的意愿上看。其一投資者對(duì)所購(gòu)房屋可以依自己的意愿進(jìn)行支配，適用、交換、轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與等方式行使其所有權(quán)；其二投資者的一部分意愿是受到限制的，即不能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的改變，這與投資者的權(quán)利范圍又是相一致的；最后，從投資者的權(quán)利期限看。投資者的所有權(quán)受到所購(gòu)期限的限制，即該所有權(quán)僅存在于投資者所購(gòu)買的一定期限內(nèi)，而不是永久性的權(quán)利，這是與傳統(tǒng)所有權(quán)最大的區(qū)別，依據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)務(wù)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的用地性質(zhì)都是旅游用地，根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，旅游用地屬于商業(yè)用地，使用權(quán)限為40年，較之住宅用地少30年的時(shí)限，且不可以自動(dòng)續(xù)期，同時(shí)商業(yè)用地的高額使用費(fèi)用也決定了產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的特殊性。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的所有權(quán)在體現(xiàn)傳統(tǒng)所有權(quán)絕對(duì)觀念的同時(shí)也對(duì)絕對(duì)性進(jìn)行限制，是一種絕對(duì)性被削弱了的所有權(quán)，所有權(quán)的弱化也是現(xiàn)代物權(quán)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。①王利明教授認(rèn)為，物權(quán)發(fā)展的趨勢(shì)之一就是所有權(quán)的期限化，又被稱為有期產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主多出于二次置業(yè)的目的購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，看重的是能夠在一年的一段時(shí)間內(nèi)在某個(gè)度假城市度假休閑，需要固定地在某段時(shí)間使用該處房產(chǎn)，或者通過(guò)分時(shí)度假而去其他度假城市。這樣，在該使用期限內(nèi)，他享有對(duì)其產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)的支配權(quán)，任何人占用其財(cái)產(chǎn)，他都可以以所有人的身份請(qǐng)求排除侵害。但在其他時(shí)段內(nèi)則該種所有權(quán)受到了限制，即時(shí)間對(duì)權(quán)利的享用起到了限制作用，權(quán)利人只是在既定的時(shí)間內(nèi)享有獨(dú)占的支配權(quán)。這種有期限的所有權(quán)的產(chǎn)生，是現(xiàn)代社會(huì)因資源的相對(duì)稀缺而需要對(duì)資源進(jìn)行更有效的利用的產(chǎn)物。王利明.物權(quán)法論（修訂本）［M］.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.13.

⒉產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)存在 “經(jīng)濟(jì)上”的所有權(quán)與“法律上”的所有權(quán)的分離。在產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)自建的方式取得酒店整體的原始所有權(quán)，并獲得土地房屋權(quán)證，業(yè)主通過(guò)購(gòu)買的方式取得了酒店的單個(gè)房間的所有權(quán)，取得國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地房屋權(quán)證，同時(shí)在買賣合同中約定買受人的客房?jī)H作為酒店客房使用的條款，這樣業(yè)主的實(shí)際所有權(quán)權(quán)能范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于理論上所有權(quán)權(quán)能范圍。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的購(gòu)買關(guān)系是一個(gè)內(nèi)部性的關(guān)系，基于產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主與酒店的委托管理合同，酒店經(jīng)營(yíng)者在委托管理權(quán)限內(nèi)是唯一的管理者和經(jīng)營(yíng)者，可以采取一切措施保障酒店有效地、正常地運(yùn)行并獲得利潤(rùn)；同時(shí)業(yè)主對(duì)酒店管理公司的日常管理不得干預(yù)。業(yè)主享有限定時(shí)期的入住權(quán)和分享酒店受益的權(quán)益，可以成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督酒店的運(yùn)營(yíng)管理。產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I業(yè)后面對(duì)的是廣大的來(lái)自各地的游客，酒店與旅客之間是一個(gè)外部性關(guān)系，酒店作為一個(gè)完整的整體，形式上對(duì)外的所有權(quán)人，這使得酒店房間的真實(shí)的、法律上的所有權(quán)人（業(yè)主）并不能在外部性顯現(xiàn)出來(lái)。

通過(guò)前文對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的弱化的論述和對(duì)于其運(yùn)行模式的了解不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在對(duì)外關(guān)系上是完全的所有人（形式外觀），但是在對(duì)于委托人（業(yè)主）的內(nèi)部關(guān)系上，產(chǎn)權(quán)式酒店的管理者只能按照約定的經(jīng)營(yíng)方式，行使受托人的權(quán)利和履行義務(wù)（債法義務(wù)），因此在外部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)者是酒店的所有權(quán)人，是“經(jīng)濟(jì)上”的所有權(quán)人，而在內(nèi)部關(guān)系中，基于該種委托之債，產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主是“法律上”的所有權(quán)人，故產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了這種“經(jīng)濟(jì)上”所有權(quán)與“法律上”所有權(quán)之間的分離。②產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了雙重所有權(quán)的現(xiàn)象，即業(yè)主的實(shí)質(zhì)所有權(quán)與酒店管理者的形式外觀所有權(quán)，且兩種所有權(quán)都是基于債法和物權(quán)法而合理存在的，但是這種“所有權(quán)在多個(gè)人間進(jìn)行分離且每個(gè)人人都是完全的所有權(quán)人的情形是不可能的”，但是在大陸法系中存在兩種例外情況，“⑴讓與禁止；⑵信托式的讓與。第二種情形，所有權(quán)以信托方式轉(zhuǎn)讓給他人，這種情形被稱為‘經(jīng)濟(jì)的’所有權(quán)與‘法律的’所有權(quán)間的分離”。（德）鮑爾，施迪爾納著.德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）［M］.張雙根譯.法律出版社，2004.34.

⒊產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)在功能上可以實(shí)現(xiàn)多方面的轉(zhuǎn)換功能。第一，產(chǎn)權(quán)的時(shí)間與空間的轉(zhuǎn)換。通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店提供分時(shí)度假交換系統(tǒng)，酒店產(chǎn)權(quán)業(yè)主通過(guò)加入交換系統(tǒng)而獲得在各地加盟的酒店的不同時(shí)段的入住權(quán)，實(shí)現(xiàn)分時(shí)分地的度假愿望，滿足了產(chǎn)權(quán)式酒店投資者“周游世界”的旅游目的。在時(shí)間上，不同的時(shí)間段存在不同的使用權(quán)人、合法的占有人，這使得不動(dòng)產(chǎn)的利用效率達(dá)到最佳；在空間上，產(chǎn)權(quán)所有人獲得有條件的置換使用權(quán)益是本來(lái)固定在一個(gè)地域的不動(dòng)產(chǎn)之效能可以以點(diǎn)狀輻射的形式大大拓展其原本的地域性用益權(quán)能。產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主在不同的地區(qū)都可以享用和自己購(gòu)置的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品相一致的房間和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了固定所有權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)）的權(quán)能在地域上的延伸。第二，管理者能力轉(zhuǎn)換功能。產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店多為投資和度假目的的異地置業(yè)，業(yè)主在空間上無(wú)法時(shí)刻管理自己的財(cái)產(chǎn)或者對(duì)酒店的管理能力缺乏，通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店的方式，委托有能力的酒店管理者彌補(bǔ)業(yè)主自身能力上的不足。換言之，該產(chǎn)權(quán)式酒店的該種功能體現(xiàn)的就是利用比自己更有能力的人實(shí)現(xiàn)能力的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)自己產(chǎn)權(quán)的保值增值。由于產(chǎn)權(quán)式酒店的單個(gè)房間的產(chǎn)權(quán)為各個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有，而酒店管理者受各個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托行使酒店經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利，這使得產(chǎn)權(quán)式酒店存在大規(guī)模產(chǎn)權(quán)人的集體委托，可以更好的實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和管理能力的整合。第三，產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)形態(tài)、性質(zhì)的轉(zhuǎn)換和權(quán)能的交換功能。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)所承載的房間，從外觀上看，該不動(dòng)產(chǎn)本身雖為受托人所有，但實(shí)質(zhì)上的權(quán)利卻是以受益權(quán)方式流通。換言之，該不動(dòng)產(chǎn)之產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)換成了以受益權(quán)為主的復(fù)合權(quán)利兼有不動(dòng)產(chǎn)的受限制所有權(quán)和可轉(zhuǎn)讓的受益權(quán)的性質(zhì)，具較傳統(tǒng)物權(quán)有更大的流動(dòng)性，具有不動(dòng)產(chǎn)證券化傾向。①所謂不動(dòng)產(chǎn)證券證券化，一般系指不動(dòng)產(chǎn)的原始所有人（原始發(fā)起人），將標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)讓渡給實(shí)施證券化的載體SPC（特殊目的公司）等，SPC等再以標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流等為基礎(chǔ)實(shí)施資金調(diào)配。大致可以分為兩種類型：一是資產(chǎn)流動(dòng)化型的證券化，二是資產(chǎn)運(yùn)用型的證券化。本文中產(chǎn)權(quán)式酒店以已存在的不動(dòng)產(chǎn)為根據(jù)，業(yè)主每年享有的免費(fèi)入住權(quán)和收益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者流通，這種不動(dòng)產(chǎn)受益權(quán)的債權(quán)流轉(zhuǎn)方式具有了不動(dòng)產(chǎn)證券化的初步形態(tài)。（日）三菱日聯(lián)信托銀行編著.信托法務(wù)與實(shí)務(wù)［M］.張軍建譯.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010.422.

分時(shí)度假在產(chǎn)權(quán)式酒店中的應(yīng)用使得使用權(quán)之間得以靈活交換。一般酒店業(yè)所有權(quán)的流動(dòng)性比較弱，除非進(jìn)行收購(gòu)、兼并等活動(dòng)，而在分時(shí)度假交換系統(tǒng)中，交換系統(tǒng)的生存正是取決于使用權(quán)的交換權(quán)利。購(gòu)買度假產(chǎn)品的投資者，獲得度假權(quán)益的交換性，可以以自己對(duì)度假產(chǎn)品的使用權(quán)與其他度假產(chǎn)品的使用權(quán)的互換，實(shí)現(xiàn)到世界各地旅游的目的。［6］這種直接權(quán)利與權(quán)利的交換，使得所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)了最大化，其權(quán)利的效能得以大幅度提高。產(chǎn)權(quán)式酒店的所有權(quán)通過(guò)分時(shí)度假交換體系，使其所有權(quán)出現(xiàn)了前所未有的便捷的交互性。這種特性使不同地域的所有權(quán)人通過(guò)交換系統(tǒng)使其所有權(quán)不通過(guò)買賣的渠道而實(shí)現(xiàn)了固定所有權(quán)職能的異地轉(zhuǎn)換。

三、產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)使用信托受益權(quán)

（一）信托的概念和特征

起源于英國(guó)衡平法的信托制度是一種基于他人信任而將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，依照委托人的目的管理財(cái)產(chǎn)，并將財(cái)產(chǎn)收益轉(zhuǎn)移給指定受益人的財(cái)產(chǎn)管理制度。其概念是：“一種為他人利益而管理和處分財(cái)產(chǎn)的制度”。［7］（p8）美國(guó)《信托法重述》（第2版）第2條規(guī)定，信托“是一種有關(guān)財(cái)產(chǎn)的信義關(guān)系，產(chǎn)生于一種設(shè)立信托的明示意圖，一個(gè)人享有財(cái)產(chǎn)的法定所有權(quán)并負(fù)有衡平法上的義務(wù)，為另一個(gè)人的利益處分該財(cái)產(chǎn)”。

信托制度是英美法系重要的財(cái)產(chǎn)制度，在財(cái)產(chǎn)法上占有重要的地位。“整個(gè)的精髓就在于它轉(zhuǎn)移并分割所有權(quán)的設(shè)計(jì)”。［8］（p2）受托人行使其所有權(quán)而獲得的利益歸屬于第三人，而不歸屬于自己，即受托人不是為了自己的利益行使信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而是為了他人的利益行使所有權(quán)。信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和信托財(cái)產(chǎn)利益的分離是受托人所有權(quán)的本質(zhì)特征，這就明顯區(qū)別于傳統(tǒng)所有權(quán)主體和利益的一致性。［9］（p105）具體到我國(guó)法律規(guī)定，2001年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)信托法》（以下簡(jiǎn)稱《信托法》）第2條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或者處分的行為?！备鶕?jù)我國(guó)《信托法》的定義，委托人將自己的財(cái)產(chǎn)委托給受托人，使其獲得財(cái)產(chǎn)管理和處置上的權(quán)利，這種一方為他方管理和處分信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系構(gòu)成了信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)上的復(fù)雜性和特殊性：“受托人是法律形式上的財(cái)產(chǎn)權(quán)所有人，受托人依照信托協(xié)議和法律規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有管理處分權(quán)，受益人則享受有對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)，于是信托管理權(quán)與收益權(quán)分離”。［10］（p21）

根據(jù)《海牙信托公約》第2條的規(guī)定，為明確信托的范圍，將信托的特征做了權(quán)威的定義：“⑴信托財(cái)產(chǎn)構(gòu)成獨(dú)立的基金，不屬于受托人的固有財(cái)產(chǎn)。⑵信托財(cái)產(chǎn)，應(yīng)置于受托人之名義或者代表受托人的第三人名義之下。⑶受托人，負(fù)有信托條款或者法律規(guī)定的特別義務(wù)，擁有管理、適用或者處分信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)限與義務(wù)，并為之負(fù)有相關(guān)責(zé)任。委托人給自己保留一定的權(quán)利與義務(wù)，以及受托人本身?yè)碛惺芤嫒说臋?quán)利，未必與無(wú)法與信托相兼容。”［11］（p566）除了信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的分割性與獨(dú)立性外，信托還具有相當(dāng)大的彈性（靈活性）和管理的延續(xù)性。

信托是由他人管理、處分財(cái)產(chǎn)的一種法律制度。委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者處分給受托人，受托人成為名義上的所有人。①但英美法系存在宣言信托的模式，即由委托人通過(guò)設(shè)立信托的意思表示，采取的是以自己為受托人的特殊方式，大陸法系國(guó)家多不接受這種模式，但目前已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)緩和，日本現(xiàn)行《信托法》第3條第3款對(duì)于宣言信托給予了法律上的認(rèn)可。受托人是唯一有權(quán)對(duì)外管理、處分信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人，但是在其任務(wù)和權(quán)利行使上，必須接受信托目的之約束，不能損害受益人的利益。同時(shí)信托財(cái)產(chǎn)雖無(wú)法人資格，但卻獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)與信托制度具有多方面的一致性

產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)是一種弱化所有權(quán)權(quán)能的、受限制附期限性且具有轉(zhuǎn)換權(quán)能的權(quán)利，這對(duì)于大陸法系傳統(tǒng)的所有權(quán)理論是一種巨大的沖擊，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)很難被傳統(tǒng)的所有權(quán)理論所闡釋，筆者認(rèn)為，通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬特點(diǎn)的分析和與信托制度的比較，在我國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)是一種不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。

⒈產(chǎn)權(quán)式酒店與信托在運(yùn)行模式上的一致性。產(chǎn)權(quán)式酒店是以酒店房間的產(chǎn)權(quán)為核心的，換言之是以業(yè)主的產(chǎn)權(quán)為核心的，購(gòu)買客房的業(yè)主擁有客房的產(chǎn)權(quán)（在購(gòu)買協(xié)議中，已經(jīng)約定該房產(chǎn)僅能作為酒店客房使用），可以享有有限的免費(fèi)入住權(quán)與相關(guān)協(xié)議酒店有償交換的權(quán)利，并獲得酒店定期營(yíng)業(yè)分紅。業(yè)主對(duì)其所擁有的酒店產(chǎn)權(quán)通過(guò)與酒店管理公司的協(xié)議而將酒店的管理權(quán)和事實(shí)上的處分權(quán)讓渡出去。酒店管理者擁有客房事實(shí)上的管理處分權(quán)，如果業(yè)主在酒店管理者經(jīng)營(yíng)管理期間轉(zhuǎn)讓客房所有權(quán)，委托協(xié)議必須作為附件連帶轉(zhuǎn)讓，且委托協(xié)議不得變更。

信托在中國(guó)作為一種理財(cái)制度，其核心內(nèi)容就是“得人之信，受人之托，代人理財(cái)，履人之囑”?？v觀英美法系和大陸法系對(duì)信托的研究，信托被定位于委托人將自己的財(cái)產(chǎn)委托給受到信任的第三人，即受托人，依照特定的目的，為受益人（委托人或者其他人）管理或者處分該財(cái)產(chǎn)的制度。信托中的財(cái)產(chǎn)權(quán)是一種有一定物質(zhì)內(nèi)容和一定用益的權(quán)利，即實(shí)際使用權(quán)、獲取財(cái)產(chǎn)收益的受益權(quán)、財(cái)產(chǎn)管理權(quán)、財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。這四種權(quán)利可以分離也可以自由組合，信托委托中的內(nèi)容可以是四種權(quán)利的一種也可多種。在管理信托的情形下，處分權(quán)屬于委托人，而受益權(quán)屬于受益人，管理權(quán)處于委托人，但是委托人“只享有觀念上的、甚至是潛在性的權(quán)利而已，所以他不可以對(duì)信托財(cái)產(chǎn)行使任何權(quán)利。也就是說(shuō)形式上信托財(cái)產(chǎn)歸受托人，但實(shí)質(zhì)上信托財(cái)產(chǎn)的所有人仍是委托人”。②中野正俊，張軍建.信托法［M］.中國(guó)方正出版社，2004.26.本書中對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)定義是一種限制性轉(zhuǎn)移權(quán)利，筆者認(rèn)為這種提法符合大陸法系的所有權(quán)分割學(xué)說(shuō)，具有合理性。

產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主是信托關(guān)系中的委托人，擁有實(shí)質(zhì)的但是很難徹底實(shí)現(xiàn)的被限制的產(chǎn)權(quán)。酒店管理者是受托人，享有實(shí)際運(yùn)營(yíng)中酒店產(chǎn)權(quán)外觀，對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理。同時(shí)酒店并非一個(gè)業(yè)主，因?yàn)槎鄠€(gè)業(yè)主共同委托酒店管理者經(jīng)營(yíng)酒店，這樣就形成了一個(gè)集體信托的模式，所有加入該委托的業(yè)主又一般都是以自己為受益人獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的，故此產(chǎn)權(quán)式酒店的所有業(yè)主為共同受益人。

⒉產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)與信托財(cái)產(chǎn)的一致性。作為英美法系的特有制度，其信托財(cái)產(chǎn)二分屬性具有結(jié)構(gòu)上的特殊性。財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人作為委托人將其所有權(quán)一分為二即委托人將特定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人，受托人取得該財(cái)產(chǎn)法律上的所有權(quán)，而信托財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)歸屬于受益人（自益信托中歸于委托人），財(cái)產(chǎn)所有人為了滿足自身的需要，通過(guò)自己真實(shí)的意思表示，轉(zhuǎn)移所有權(quán)的物質(zhì)載體而做出的財(cái)產(chǎn)安排。信托以信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)分離為基礎(chǔ)，信托的真正魅力來(lái)源于普通法上的所有權(quán)與衡平法所有權(quán)上的分離。［12］（p46）

產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)也出現(xiàn)了類似于英美法上的雙重所有權(quán)現(xiàn)象：產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主持有政府土地管理部門頒發(fā)的權(quán)屬證書，是法律上的真正產(chǎn)權(quán)人，即所有權(quán)人，享有房間所產(chǎn)生的收益；而酒店的管理者在對(duì)外營(yíng)業(yè)上是以整個(gè)酒店的所有者出現(xiàn)。在內(nèi)部，酒店是由各個(gè)客房的單獨(dú)所有權(quán)的組合體，而在外部酒店是獨(dú)立的整體，從提高經(jīng)濟(jì)效益的角度和委托約定的債法義務(wù)上，酒店是經(jīng)濟(jì)上的產(chǎn)權(quán)擁有者，行使管理、處分酒店的權(quán)利。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因在于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)于西方經(jīng)濟(jì)制度的引進(jìn)，但由于我國(guó)傳統(tǒng)上承襲了大陸法系的習(xí)慣和法律本身的滯后性而無(wú)法完美的解釋清晰，隨著兩大法系的融合，盡管雙重所有權(quán)不被大陸法系接受，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，所有權(quán)在多個(gè)人間進(jìn)行分離，并且每個(gè)人都是完全的所有權(quán)人的情形是不可能的。德國(guó)物權(quán)法學(xué)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了兩種可能稱得上的所有權(quán)相對(duì)性的情形，第二種就是信托式讓與，“其特征是，受托人對(duì)外是完全的所有權(quán)人，但對(duì)信托人之內(nèi)部關(guān)系上，他負(fù)有僅能按照約定的方式，行使其受托人的權(quán)利（即他的‘信托所有權(quán)’）的債法義務(wù)”。［13］（p34）基于大陸法系對(duì)于信托采取了接納的態(tài)度，發(fā)展而來(lái)的就是所有權(quán)理論中的所有權(quán)分割理論?！霸谛磐性O(shè)立后，信托財(cái)產(chǎn)這種完整的所有權(quán)就在受托人和收益人之間被分割。受托人享有所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能中的三項(xiàng)，即占有權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán)，而受益人則享有收益權(quán)。盡管受托人享有處分信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但因?yàn)樗幌碛惺芤鏅?quán)，他并不是財(cái)產(chǎn)的完全所有者”，［14］（p22－23）這就將一個(gè)完整的所有權(quán)的權(quán)能分割給了不同的主體，打破了傳統(tǒng)大陸法系上的“一物一權(quán)”的原則，但又和該原則不相矛盾。

⒊產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與信托制度功能上的一致性。產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)具有時(shí)空的轉(zhuǎn)換功能、管理者能力轉(zhuǎn)換功能、產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)形態(tài)和性質(zhì)的轉(zhuǎn)換和權(quán)能的交換功能。這使得作為不動(dòng)產(chǎn)的酒店具有了超越一般不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間和空間局限性。通過(guò)該種產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)化權(quán)，使得產(chǎn)權(quán)式酒店的真正所有人拓展了其所有權(quán)的權(quán)能和收益權(quán)的范圍。而產(chǎn)權(quán)式酒店這種運(yùn)營(yíng)上的特殊功能與信托制度功能特別是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與財(cái)產(chǎn)管理功能上具有一致性。在信托制度中，委托人設(shè)立信托，借助受托人的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)與專業(yè)理財(cái)技能，彌補(bǔ)受益人能力的不足，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值增值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)安全的傳遞與投資獲利的目的。而“大陸法系通過(guò)傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)法制度所構(gòu)建的各種模式，均不能達(dá)到信托制度所具有的功能；信托制度可以提供契約法和代理法所欠缺的功能，提供物權(quán)法欠缺的功能，提供公司法欠缺的功能”。［15］（p165－175）

信托制度的轉(zhuǎn)換功能對(duì)身處異地?zé)o法管理財(cái)產(chǎn)或?qū)ν顿Y缺乏判斷能力者，通過(guò)財(cái)產(chǎn)管理信托的方式，可委托有能力的受托人彌補(bǔ)自己能力上的欠缺。通過(guò)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，將收益權(quán)實(shí)施讓渡，從外觀上看，該不動(dòng)產(chǎn)本身雖為受托人所有，但實(shí)質(zhì)上的權(quán)利卻是以受益權(quán)方式流通。換言之，不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)換成了受益權(quán)從而實(shí)現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)形態(tài)、性質(zhì)的轉(zhuǎn)換。而信托數(shù)量的轉(zhuǎn)換功能可以將不特定多數(shù)人信托的財(cái)產(chǎn)集合為一個(gè)整體實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)用，形式上的權(quán)利人是受托人一人。通過(guò)多數(shù)權(quán)利人集合成單數(shù)，以投資單位小額化的方式，實(shí)現(xiàn)人們便于投資的目的，另外，這種將多數(shù)變單數(shù)的做法還能提高運(yùn)用效率。［16］（p7）這些功能上的特點(diǎn)都與產(chǎn)權(quán)式酒店所具有的功能具有一致性。

綜上，我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是基于信托制度構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。

（三）產(chǎn)權(quán)式酒店管理者與業(yè)主的關(guān)系區(qū)別于委托代理關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店銷售完畢投入運(yùn)營(yíng)后，從產(chǎn)權(quán)式酒店管理者與業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同的外觀看，很容易被辨別為一種委托代理合同。但從產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)法律屬性和運(yùn)行機(jī)制的更深層次看，產(chǎn)權(quán)式酒店管理者與業(yè)主的關(guān)系和委托代理關(guān)系有著很大的區(qū)別的：一是在管理和處分權(quán)的歸屬上，產(chǎn)權(quán)式酒店房間的管理、處分權(quán)歸屬于酒店的管理者（這里的處分權(quán)不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓），業(yè)主擁有向酒店管理者做出指示的權(quán)利，但是不得直接管理、處分酒店房間。相比之下，在委托代理關(guān)系中，代理人與被代理人的管理、處分權(quán)有可能出現(xiàn)競(jìng)合行使的現(xiàn)象，繼而在委托代理中會(huì)出現(xiàn)無(wú)權(quán)代理的追認(rèn)問(wèn)題，而產(chǎn)權(quán)式酒店在酒店的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中并不會(huì)出現(xiàn)無(wú)權(quán)代理的追認(rèn)問(wèn)題。當(dāng)酒店管理者違反委托管理義務(wù)之時(shí)，業(yè)主有權(quán)行使物權(quán)性的追及權(quán)利，請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者補(bǔ)償損失。而在委托代理關(guān)系中，被代理人一般只能向代理人請(qǐng)求一般的損害賠償。二是在與第三的關(guān)系上，產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)中，由于經(jīng)營(yíng)者實(shí)際上獲得了酒店房間“經(jīng)濟(jì)上”的所有權(quán)，酒店管理者以自己的名義對(duì)外從事?tīng)I(yíng)業(yè)活動(dòng)，所以酒店財(cái)產(chǎn)基于管理處分而發(fā)生的合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，原則上都是由酒店管理者自己承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，只是當(dāng)酒店管理者沒(méi)有違反委托合同義務(wù)時(shí)，有權(quán)從酒店的獲利中得以補(bǔ)償。而在委托代理中，代理所實(shí)施的活動(dòng)只是被代理人民事行為能力的延伸，只能以被代理人的名義對(duì)外從事授權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)，所以，代理人因?yàn)槲写砘顒?dòng)所發(fā)生的一切法律后果均由被代理人自己承擔(dān)。［17］（p36）三是產(chǎn)權(quán)式酒店財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和連續(xù)性上區(qū)別于委托代理。在實(shí)務(wù)操作中，除產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主在與酒店管理者簽訂的委托管理合同中明確保留的撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)以外，業(yè)主是不享有任意撤銷權(quán)的；同時(shí)，酒店管理者喪失民事行為能力并不影響酒店自身的存續(xù)，在合同中約定的業(yè)主大會(huì)在此時(shí)可以選擇新的管理者，新的酒店管理者的繼任使產(chǎn)權(quán)式酒店依然會(huì)存續(xù)下去，這也是屬于信托制度中重要的特色之一。而在委托代理中，委托代理關(guān)系的存續(xù)有賴于雙方的意思表示，在民法原理上，原則上被代理人可以隨時(shí)撤銷委托代理，而且委托代理關(guān)系可能因?yàn)榇砣藛适袷滦袨槟芰ΧK止。

產(chǎn)權(quán)式酒店房間的受益權(quán)主要包括一定時(shí)段的免費(fèi)入住權(quán)，有條件的異地交換酒店使用權(quán)和酒店利潤(rùn)分紅的權(quán)利，這些權(quán)利都可以任意轉(zhuǎn)讓（盡管酒店房間的客房所有權(quán)業(yè)主也可以轉(zhuǎn)讓，但是基于合同的限制，目前情況下的轉(zhuǎn)讓是存在困難的），其受益權(quán)的流動(dòng)性很大，有證券化的傾向。在委托代理中，其產(chǎn)生的利益是基于合同分配的，合同成立后，受益權(quán)基本是靜止固定的。產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)完全具備的是信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)分割后的相對(duì)獨(dú)立性、權(quán)能轉(zhuǎn)化、受益權(quán)的流動(dòng)性、證券化傾向的特征，這使得產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的委托代理，是一種事實(shí)上、法律上的信托。

四、我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的信托模式構(gòu)建

產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)，但我國(guó)目前的產(chǎn)權(quán)式酒店并沒(méi)有一個(gè)成熟的運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店信托模式的完善是有必要的。根據(jù)我國(guó)《信托法》現(xiàn)有的規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理和處分的行為。值得注意的是我國(guó) 《信托法》對(duì)于信托的定義，并沒(méi)有使用國(guó)際通行的定義方式，即將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，而是使用了“委托”一詞，立法者的主要目的在于規(guī)避使用“轉(zhuǎn)移”而出現(xiàn)的雙重所有權(quán)問(wèn)題。這也為產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)歸于業(yè)主所有但又可以成立信托財(cái)產(chǎn)的基本立法依據(jù)。我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的信托模式無(wú)論從理論上還是實(shí)務(wù)上都是合理的，由于信托制度引進(jìn)我國(guó)的時(shí)間尚短，產(chǎn)權(quán)式酒店也是新興事物，其模式不可避免地需要完善。

（一）完善信托公示制度，為信托制度提供相應(yīng)保障

產(chǎn)權(quán)式酒店的房間產(chǎn)權(quán)盡管沒(méi)有轉(zhuǎn)移到酒店管理者名下，但是產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)而出現(xiàn)了“經(jīng)濟(jì)上”的所有權(quán)與“法律上”的所有權(quán)的分離，對(duì)于設(shè)立信托的產(chǎn)權(quán)式酒店的房間法律給予了一定的保護(hù)（如我國(guó)《信托法》第14條、第15條、第18條等）。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的房間采取公示，主要是告示與酒店管理者（受托人）或者業(yè)主（委托人）交易的第三者，用來(lái)說(shuō)明其信托財(cái)產(chǎn)的屬性。如果沒(méi)有履行信托公示手續(xù)的話，與受托人交易的第三者將無(wú)從知道該財(cái)產(chǎn)是否屬于信托財(cái)產(chǎn)，將導(dǎo)致不必要之損失。

產(chǎn)權(quán)式酒店的房間在外觀形式上、名義上歸屬于酒店管理者，使用權(quán)、一定范圍的處分權(quán)也歸屬于酒店管理者，實(shí)際的所有權(quán)人、受益權(quán)人是業(yè)主，這種所有權(quán)的分割使得相關(guān)信托登記成為必要。按照我國(guó)有關(guān)民事和其他相關(guān)法律的規(guī)定，涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的都必須辦理相關(guān)的登記和注冊(cè)手續(xù)，因此，雖然信托法沒(méi)有明文規(guī)定有關(guān)所有權(quán)或者使用權(quán)信托的公示方法，但一般情形下，酒店管理者是登記的權(quán)利人，業(yè)主是登記義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級(jí)以上人民法院所屬的土地行政管理部門辦理信托登記。同時(shí)，土地管理部門應(yīng)當(dāng)完善信托登記的規(guī)章制度，使得信托登記取得應(yīng)有的法律效果。

同時(shí)筆者認(rèn)為，就目前產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營(yíng)合同的性質(zhì)和內(nèi)容上看，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)及運(yùn)作模式都屬于信托制度中的內(nèi)容，但在形式上依然沒(méi)有明確，這使得雙方權(quán)利義務(wù)模糊不清難以辨別。因此，基于產(chǎn)權(quán)式酒店委托管理合同的準(zhǔn)信托合同性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)將其更名為產(chǎn)權(quán)式酒店信托合同，這樣使得雙方權(quán)利義務(wù)明確，適用法律規(guī)范。

（二）引進(jìn)信托公司，構(gòu)建典型信托運(yùn)行模式

我國(guó)目前產(chǎn)權(quán)式酒店的信托模式是基于酒店管理者與業(yè)主的委托管理合同，這是帶有準(zhǔn)信托合同性質(zhì)的委托合同，是一種限定授予財(cái)產(chǎn)的契約，其本質(zhì)是在管理期間內(nèi)，管理者“依據(jù)契約來(lái)管理財(cái)產(chǎn)”，［18］（p168）“所有必須要做的事情就是把財(cái)產(chǎn)授予給基于信托擁有廣泛管理權(quán)的受托人，允許其運(yùn)用財(cái)產(chǎn)，如果有必要的話，把收益支付給相繼的受益人”。［19］（p168）但這只是合同規(guī)定，不足以完善產(chǎn)權(quán)式酒店的信托制度。筆者認(rèn)為，在產(chǎn)權(quán)式酒店的信托構(gòu)建中引進(jìn)中立的信托公司，讓其作為受托人，同時(shí)又可作為一個(gè)擔(dān)保主體，使產(chǎn)權(quán)式酒店的信托結(jié)果回歸到信托的經(jīng)典模式之上。

在消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)之后，將產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)交付信譽(yù)度高的信托公司，由信托公司代表業(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)加以監(jiān)管。具體做法是：把用于產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)信托給信托公司，由信托公司按照委托人（業(yè)主）的意愿，以信托公司的名義用于產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)。①這里業(yè)主與信托公司一般簽訂的是自益信托，即委托人與受益人同一?；谛磐械亩鄻有院挽`活性，產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)所有人與信托公司簽訂的信托品種可以多種多樣的，屬于私法自治的范疇。在這個(gè)過(guò)程中，通過(guò)信托公司將酒店和投資者相聯(lián)系，既承擔(dān)為受益人謀取最大利益的義務(wù)，又為投資者的權(quán)益起著擔(dān)保、保障的作用。投資者購(gòu)買到經(jīng)過(guò)信托登記的產(chǎn)權(quán)式酒店房間，就可以免受度假村破產(chǎn)清算和其他在債務(wù)的糾纏，可以在權(quán)益期間放心使用。在這個(gè)過(guò)程中，信托公司為受益人謀取最大利益和保護(hù)投資者權(quán)益這兩方面達(dá)到了高度統(tǒng)一，這種高度統(tǒng)一在信托公司的參與下得以實(shí)現(xiàn)，其他任何模式都很難做到。

從上圖中我們可以很清晰的明確各個(gè)主體的權(quán)利

該產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)信托模式相關(guān)主體的關(guān)系如下圖表示：義務(wù)，同時(shí)這里也強(qiáng)調(diào)了信托機(jī)構(gòu)（受托人）的獨(dú)立性，信托公司站在完全中立的立場(chǎng)上為產(chǎn)權(quán)式酒店各方利益服務(wù)。這種將產(chǎn)權(quán)式酒店的信托模式回歸到傳統(tǒng)的經(jīng)典信托模式，使得剛剛在我國(guó)生根的信托業(yè)和分時(shí)度假下的產(chǎn)權(quán)式酒店能以正常的方式發(fā)展。鑒于我國(guó)現(xiàn)階段只有2001年頒布實(shí)施《信托法》和《信托投資公司管理辦法》，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)信托發(fā)展尚需一段時(shí)間。當(dāng)前，應(yīng)盡快制訂出與《信托法》相配套的有關(guān)規(guī)章，如房產(chǎn)信托的登記制度、公示制度，明確登記和公示的內(nèi)容、性質(zhì)、范圍、手續(xù)和主體，以利于信托公司具體操作。

英國(guó)著名法學(xué)家梅蘭特說(shuō)：“信托，正如合同一樣，是一種具有很大彈性和普遍性的制度?！保?0］（p16）在產(chǎn)權(quán)式酒店的信托關(guān)系中，房間的占有權(quán)、支配權(quán)與收益權(quán)完全分離，這種對(duì)于在權(quán)力束中權(quán)利分割構(gòu)成的新的財(cái)產(chǎn)權(quán)格局與傳統(tǒng)的大陸法系財(cái)產(chǎn)權(quán)理論相比，無(wú)疑是一種產(chǎn)權(quán)制度的革新。正如美國(guó)著名的法學(xué)家科賓所言：“我們的財(cái)產(chǎn)觀念已經(jīng)改變，它不再被視為物或作為某種客體而存在，而已經(jīng)變成了單純的法關(guān)系的集束—權(quán)利、特權(quán)和義務(wù)免除?！保?1］（p56－57）在這樣的權(quán)利分割之下，產(chǎn)權(quán)式酒店的管理者享有對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)，而受益人享有從信托財(cái)產(chǎn)獲得收益的收益所有權(quán)。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店信托模式的不斷進(jìn)化，其為信托制度在中國(guó)的發(fā)展提供實(shí)踐上可靠的經(jīng)驗(yàn)。2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。在《意見(jiàn)》中明確指出，“加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理?！薄皸l件成熟時(shí)，在海南開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)?！惫P者認(rèn)為這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，為海南產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了基礎(chǔ)性指導(dǎo)和政策性支持的平臺(tái)。以海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)為基礎(chǔ)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)中信托制度的引進(jìn)，在小范圍內(nèi)對(duì)信托制度進(jìn)行考量和研究，使在國(guó)外發(fā)揮重大作用的財(cái)產(chǎn)制度能逐漸本土化，形成具有中國(guó)本土特色的財(cái)產(chǎn)制度，服務(wù)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：王秀艷）

Property Trust Analysis in the Property Right Hotel Operation

Li Dongkai

Property right hotel is a new kind of tourism real estate that investors buy the hotel room property right，use it in a timesharing way and sign a management protocols with the hotel managers to gain a limited right of use and regular share out bonus.This property right of the hotel has a weakening ownership attribute and is fixed－term.In the property right hotel operation，it exist a phenomenon that the ＂economic＂ownership and ＂legal＂ownership are separated and own a conversion function similar to the trust system.In essence，this property right is a type of the real estate beneficial right of use of the trust.In the existing legal system，we should complete trust registration system，define the property right hotel entrustment operation contract as the trust contract，construct and complete the typical property right hotel trust system.

property right hotel；property right；trust

D923.2

A

1007－8207（2012）04－0103－07

2011－11－24

李冬鍇 （1987—），男，河北唐山人，海南大學(xué)法學(xué)院助教，法學(xué)碩士，研究方向?yàn)槊裆谭ā?/p>

本文得到海南省普通高等學(xué)校研究生創(chuàng)新課題項(xiàng)目資助。