2011年江蘇房地產(chǎn)市場變化及趨勢分析

許美華

（江蘇省統(tǒng)計(jì)局，江蘇 南京 210013）

2011年江蘇房地產(chǎn)市場變化及趨勢分析

許美華

（江蘇省統(tǒng)計(jì)局，江蘇 南京 210013）

2011年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化，江蘇房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了變化：體量繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)度逐步放緩；銷量逐步下行，房價(jià)高位松動(dòng)等。其宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，投資投機(jī)性需求得到有效遏制、住宅價(jià)格上漲過快的勢頭初步遏制等，但其也面臨房價(jià)回歸理性任重道遠(yuǎn)、商品房庫存壓力增大等問題，最后對(duì)下一階段的房地產(chǎn)走勢作出初步預(yù)測。

房地產(chǎn)；調(diào)控；趨勢

2010年以來的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深刻而重要的影響。一年多來，江蘇省認(rèn)真貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)調(diào)控政策措施，全省房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。但受多種因素影響，全省房地產(chǎn)市場運(yùn)行中仍面臨著一些矛盾和挑戰(zhàn)。

一、調(diào)控背景下江蘇省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化

（一）開發(fā)市場——體量繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)度逐步放緩

1.開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增速有趨緩之勢。江蘇房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模一直處于全國前列。2011年，全省完成開發(fā)投資5552.7億元，施工面積4.1億平方米，繼續(xù)居全國首位；兩項(xiàng)指標(biāo)均以兩位數(shù)速度增長，但增速逐月趨緩。

圖1 2011年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增速走勢

2.建設(shè)節(jié)奏明顯放緩，速度大幅回落。2011年，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度呈逐步下降之勢，本年新開工面積和竣工面積指標(biāo)基本呈現(xiàn)出前高后低的下降趨勢。

（二）銷售市場——銷量逐步下行，房價(jià)高位松動(dòng)

1.銷量由增轉(zhuǎn)降，降幅持續(xù)擴(kuò)大。2011年初，銷售狀況延續(xù)了上年末的旺銷態(tài)勢，1-2月份的銷售面積同比增長24.4%。隨著調(diào)控政策的深入落實(shí)，銷售逐步趨冷。

圖2 2011年房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度增速走勢

表1 2011年全省商品房各月累計(jì)銷售面積及增速變化情況

2.房價(jià)高位趨穩(wěn)，漲幅持續(xù)回落。2011年全省房價(jià)有所松動(dòng)，總體呈前高后低，逐步趨穩(wěn)之勢。網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：2011年，全省13個(gè)省轄市市區(qū)商品房成交均價(jià)為7720元/平方米，低于年初、一季度、上半年和前三季度的水平。從房價(jià)漲幅來看，基本呈持續(xù)回落之勢。

（三）區(qū)位結(jié)構(gòu)——開發(fā)重心下移，周邊地區(qū)形勢較好

調(diào)控政策特別是限購政策，對(duì)樓市的影響甚大，而江蘇省四個(gè)限購城市（南京、無錫、蘇州和徐州）蘇南占三席，相比之下，蘇中、蘇北的形勢要寬松一些。很多開發(fā)企業(yè)為拓展市場、緩解資金壓力，開發(fā)重心逐步轉(zhuǎn)向三四線城市。隨著交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)的逐步到位，城市周邊地區(qū)生活日益便捷，其樓盤在價(jià)位上的優(yōu)勢凸顯，很多剛性需求者開始在此置業(yè)，一些投資者、投機(jī)客也轉(zhuǎn)戰(zhàn)到此。

1.蘇中、蘇北好于蘇南。在全省三大區(qū)域中，蘇南地區(qū)無論是房地產(chǎn)開發(fā)量還是銷售量，在全省所占比重呈下降之勢，同比增幅也低于蘇中和蘇北。2.周邊地區(qū)好于中心城市。2011年，全省縣（市）商品房開發(fā)、銷售指標(biāo)占全省比重較2010年有所提高，同比增速也快于轄市區(qū)。

表2 2011年江蘇省三大區(qū)域房地產(chǎn)主要開發(fā)、銷售指標(biāo)

表3 2011年轄市區(qū)與市縣房地產(chǎn)主要開發(fā)、銷售指標(biāo)對(duì)比

（四）開發(fā)企業(yè)——資金普遍緊張，兩極分化明顯

1.資金鏈繃緊，壓力普遍增大。信貸緊縮加上銷售低迷，使得開發(fā)商資金鏈繃緊。2011年，全省開發(fā)企業(yè)共到位資金10302.3億元，是開發(fā)投資額的1.9倍（上年該指標(biāo)為2.3）；增速僅為4.7%，比去年同期低25.2個(gè)百分點(diǎn)，較之同期開發(fā)投資增速低24.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，本年到位資金7912.9億元，增速由去年同期的增長22.0%轉(zhuǎn)為下降1.4%。與此相伴的是開發(fā)商應(yīng)付款增加：2011年全省開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)1668.9億元，增長22.4%，比上年高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

2.企業(yè)兩極分化，市場集中度提升。樓市慘淡的背景下，一些大型房企卻創(chuàng)造出驚人業(yè)績，而很多中小房企在資金壓力下不得不“斷腕”求生：轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)、拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)，樓市上演了 “大魚吃小魚”的一幕，市場集中度提升。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜》顯示，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售收入為1215.4億元，同比分別上漲20%和12%。與此同時(shí)，全國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471億元，遠(yuǎn)超2010年的84宗165億多的規(guī)模，同比分別上漲近48%、185.5%，均創(chuàng)了歷史新高。

二、宏觀調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)

（一）投資投機(jī)性需求得到有效遏制

1.限購城市住宅銷售急劇下滑。2011年四個(gè)限購城市住宅的銷售速度急劇下滑，下滑速度快于全省平均水平。

表4 限購城市住宅銷售速度與全省比較 單位：萬平方米、%

2.大戶型供銷比高于小戶型。通常情況下，剛性需求與小戶型存在明顯的交集，而投資、投機(jī)性需求與大戶型交集明顯。在樓市趨冷的背景下，各類戶型的供銷比皆有上升，但144平方米及以上的大戶型供銷比上升幅度要高于其他戶型，其銷量占住宅市場的比重也明顯下降。

表5 省轄市市區(qū)不同戶型住宅供銷情況 單位：萬平方米 、%

3.房地產(chǎn)投資不再是居民的首選。央行發(fā)布的2011年第四季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示：居民的首選投資不再是房地產(chǎn)投資，取而代之的是投資“基金、理財(cái)產(chǎn)品”，其他依次為“債券投資”和“股票投資”。

（二）住宅價(jià)格上漲過快的勢頭初步遏制

網(wǎng)上交易備案數(shù)據(jù)顯示：2011年12月份，全省住宅均價(jià)漲幅由1月份的增長40.0%轉(zhuǎn)為下降9.5%，蘇南甚至由增長41.3%直降到同比下降12.6%。

1.部分地區(qū)、部分樓盤價(jià)格實(shí)質(zhì)下跌。據(jù)住建廳資料，2011年12月份，全省13個(gè)省轄市市區(qū)中，南京、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州和淮安六市住宅價(jià)格同比、環(huán)比均為下降。當(dāng)下開發(fā)商的基本心態(tài)是：只要有人愿意買，價(jià)格是可以商量的。排隊(duì)搶房的情況不復(fù)存在，取而代之的是更大范圍、更多優(yōu)惠的促銷。萬科金色領(lǐng)域樓盤以精裝修9900元/m的均價(jià)點(diǎn)燃了2011年南京樓市最有意義的“價(jià)格戰(zhàn)”之火，隨后多個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的樓盤降價(jià)。

2.居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落。央行發(fā)布的2011年第四季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示：對(duì)于下半年房價(jià)走勢，46.2%的居民預(yù)期“基本不變”，20.8%的居民預(yù)期“下降”，19%的居民預(yù)期“上升”，這一比例較上季度下降了18.9個(gè)百分點(diǎn)。

（三）保障房建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)

2011年是江蘇省保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投入最多、進(jìn)展最快的一年。江蘇省全年累計(jì)新開工保障性住房39.5萬套、發(fā)放租賃補(bǔ)貼5.8萬戶，超額完成各項(xiàng)預(yù)定任務(wù)。在保證建設(shè)品質(zhì)方面，嚴(yán)格履行基本建設(shè)程序，嚴(yán)格設(shè)定施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，嚴(yán)格落實(shí)分戶驗(yàn)收和參建各方質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，部分地區(qū)保障性住房片區(qū)全部由知名大型企業(yè)承建。在運(yùn)營管理方面規(guī)范有序，實(shí)行省、市、縣三級(jí)聯(lián)動(dòng)管理，全面公開項(xiàng)目、房源、審核審批結(jié)果等信息。

三、當(dāng)前江蘇省房地產(chǎn)市場面臨的問題和壓力

（一）房價(jià)回歸理性任重道遠(yuǎn)

1.房價(jià)收入比尚未回歸合理范圍。以省轄市區(qū)住宅均價(jià)乘以城鎮(zhèn)居民家庭人均建筑面積作為分子，以城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入作為分母，計(jì)算得出2011年江蘇房價(jià)收入比為9.5，超過3－6的合理區(qū)間。從不同收入階層的城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比來看，除了高收入戶之外，80%的居民對(duì)過高的房價(jià)都難以接受。

表6 2011年江蘇不同收入階層城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比對(duì)比表

2.部分地區(qū)的房價(jià)增速仍然較快。房價(jià)增長率與GDP 增長率之比，主要用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。將住建廳統(tǒng)計(jì)的2011年各市房價(jià)增長率與相應(yīng)的GDP增長率相比之后發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江、泰州、淮安、鹽城和宿遷五市的比值超過1，最高的宿遷市已經(jīng)達(dá)到2.2，其次是鎮(zhèn)江為1.8。

（二）商品房庫存壓力增大

2011年底，江蘇省待售商品房面積由年初（2月末）的1674.8萬平方米增加到1900.7萬平方米，增速也由2.6%上升到19.3%；其中住宅庫存量由850.4萬平方米增加到1009.1萬平方米，速度由同比下降2.8%轉(zhuǎn)為增長28.4%。在全省13個(gè)市中，有四個(gè)市的增速超過50%，其中南京市的存量房占全省總量的12.5%，同比增長80.4%。若以平均6000元/平方米計(jì)算，全省的存量房所占用的資金超過1100億元。

（三）先行指標(biāo)下降將影響后期供應(yīng)

國家統(tǒng)計(jì)局于2011年12月組織的《重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況問卷調(diào)查》結(jié)果顯示：在江蘇省參與調(diào)查的1838個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，2011年四季度無論是與三季度相比還是與上年同期相比，新購置土地面積增加或增長的企業(yè)不足百個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于減少或下降的企業(yè)，分別少601個(gè)和516個(gè)。

以南京市為例，2011年南京市國土局出讓的79幅地塊中，有5宗流標(biāo)、10宗土地暫停出讓。此外，新開工規(guī)模增速回落、竣工面積下降，都意味著下一階段的商品房供應(yīng)量萎縮。

（四）政策措施與目標(biāo)之間尚有一段路程

首先，此次宏觀調(diào)控主要運(yùn)用行政性的限制手段，迫使房地產(chǎn)市場流通受阻，雖取得一定成效，但為房地產(chǎn)健康發(fā)展的長遠(yuǎn)計(jì)，這樣的行政手段不應(yīng)長期為之。其次，政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，也“誤傷”了部分剛性需求。再次，大規(guī)模的保障房建設(shè)能否真正落到實(shí)處，落實(shí)到真正需要保障的弱勢群體，達(dá)到為房地產(chǎn)市場分流、改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的目標(biāo)，是需要在制度層面進(jìn)行破解的問題。

四、對(duì)房地產(chǎn)市場走勢判斷

近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2012年房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)——堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。結(jié)合近年來江蘇省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，我們對(duì)下一階段的房地產(chǎn)走勢作出初步預(yù)測：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的速度增長，但增速將有所回落

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建設(shè)加快和人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求是巨大的，開發(fā)商仍舊比較看好樓市，加上保障性安居工程的強(qiáng)力推進(jìn)，都將進(jìn)一步保障房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定規(guī)模和速度。另一方面，江蘇省開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)較大，在此基礎(chǔ)上仍要保持30%左右的速度難以為繼；并且在嚴(yán)峻的調(diào)控政策下，市場趨冷，開發(fā)商的投資意愿有所下降，資金鏈普遍吃緊，開發(fā)速度必然放緩，投資增幅將出現(xiàn)一定程度的回落。

（二）房價(jià)同比下降，但整體大幅下跌的可能性不大

根據(jù)網(wǎng)上備案交易數(shù)據(jù)，2011年12月份全省商品房均價(jià)由1月份的8059元/平方米下降到7456元/平方米，即便2012年房價(jià)維持去年年底的水平，同比仍為負(fù)增長。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)實(shí)施，我們預(yù)計(jì)下一階段房價(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，整體價(jià)格將往理性方向回歸。但同時(shí)也要看到，開發(fā)企業(yè)一向獲利豐厚，經(jīng)過這些年的迅猛發(fā)展，已經(jīng)在市場上立足的企業(yè)積累了足夠的資本，有實(shí)力與購房者展開一場價(jià)格拉鋸戰(zhàn)。另外，被嚴(yán)格的調(diào)控政策擠出的需求可能轉(zhuǎn)而涌入一些不受調(diào)控的三四線城市，因此全省房價(jià)總體出現(xiàn)大幅下降的可能性不大。

（三）成交量將繼續(xù)在低位徘徊，市場將更加膠著

調(diào)控政策實(shí)施一年多來，有效遏制了投資投機(jī)性需求，也擠壓了部分剛性和改善性需求，成交量下降。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持不放松這一信號(hào)，讓大家對(duì)政策效果有了更多期待，加之原本處于高位的房價(jià)，讓市場觀望氣氛愈演愈烈，預(yù)計(jì)下一階段成交低迷的狀況不會(huì)有較大改變。

（責(zé)任編輯：高萍萍）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.014