2011年房地產(chǎn)市場形勢分析及2012年展望

廖英敏

(國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所，北京 100010)

2011年房地產(chǎn)市場形勢分析及2012年展望

廖英敏

(國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所，北京 100010)

2011年是房地產(chǎn)市場最不平凡的一年。從年初開始，中央政府連續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。在調(diào)控措施的作用下，投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降，保障房建設(shè)速度加快，市場供求關(guān)系進一步改善。年末，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量跌價滯的趨勢，部分上漲過快的城市和區(qū)域，房價開始下跌，房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成果。2012年要繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，推進房地產(chǎn)市場進一步調(diào)整，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

房地產(chǎn)市場;房價;調(diào)控政策

一、2011年房地產(chǎn)調(diào)控的特點

與前幾年房地產(chǎn)調(diào)控不同，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控針對性強、力度大、重在貫徹落實，所以取得較好的效果。

(一)目標明確，針對性強

2011年房地產(chǎn)調(diào)控目標非常明確，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實將房價控制在合理水平。調(diào)控政策從增加有效供給和加強需求管理兩方面入手，改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，遏制房價過快上漲。一是2011年開工建設(shè)1 000萬套保障性住房，滿足中低收入群體住房需求。二是增加中小戶型普通商品住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是對一二線城市投機、投資性需求，實行嚴格的限購、限貸政策，抑制非合理需求。

(二)運用多種調(diào)控手段，調(diào)控力度大

2011年中央政府綜合運用多種調(diào)控手段，不斷加大調(diào)控力度，效果明顯。一是運用行政手段，從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，嚴厲控制投機性、投資性住房需求。7月份國務(wù)院常務(wù)會議再一次強調(diào)，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。二是運用貨幣手段，強化差別化住房信貸政策，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，進一步抑制住房需求。三是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，增加炒房成本，抑制投機。同時，在重慶、上海開始了房產(chǎn)稅試點。

(三)明確目標責任制，重在貫徹落實

中央要求地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任，各省在年初制定本地房價調(diào)控的量化目標，公之社會。達不到的要約談甚至問責，保證調(diào)控政策能真正落到實處。

二、2011年房地產(chǎn)市場運行的基本特征

2011年房地產(chǎn)市場在不斷強化的調(diào)控措施作用下，發(fā)生了積極的變化。

(一)市場銷售持續(xù)低迷，各區(qū)域市場差別較大

限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求;國家穩(wěn)定房價的決心，改變了自住性需求者的市場預期，市場向理性回歸;年末銀行信貸規(guī)模收緊，部分銀行提高了首次置業(yè)的利率，影響了部分有效需求的實現(xiàn)，市場需求大幅萎縮，房地產(chǎn)市場趨冷。2011年全國商品房銷售面積比上年僅增長4.9%，增速比上年回落5.7百分點，尤其是10月、11月、12月三個月，商品房銷量同比分別下降9.8、1.7和6.7百分點，市場銷售趨勢由增速回落轉(zhuǎn)向絕對量下降，見圖1。

圖1 2011年全國各月商品房銷量及增速

分區(qū)域看，各地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度不同，調(diào)控對市場的影響效果也不同。東部經(jīng)濟發(fā)達及房價上漲過快的一二線城市，采取了包括限購、限貸、房產(chǎn)稅試點等嚴厲的調(diào)控措施，其非合理需求得到了有效的抑制，銷售量大幅回落。而中西部地區(qū)，正處于城市改造和擴建過程中，本身住房需求較大，加之一些二三線城市沒有實施限購措施，當?shù)刈宰⌒孕枨?、改善性需求、周邊城?zhèn)及農(nóng)村居民進城購房的需求、投資性需求等各種需求活躍，房地產(chǎn)市場仍然較旺，見表1。

表1 各區(qū)域商品房銷售面積增速比較 單位:%

(二)重視民生，加大保障房建設(shè)力度

在加強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的同時，國家不斷加大保障性住房的建設(shè)力度，2011年計劃新開工建設(shè)1 000萬套保障房。到2011年底，1 000萬套全部開工，已竣工400萬套，對解決中低收入居民住房困難問題發(fā)揮了重要作用，見表2。

表2 2010—2011年全國保障性住房新開工規(guī)模 單位:萬套

(三)開發(fā)商資金偏緊，房地產(chǎn)投資增速回落

2011年6次提高存款準備金率和3次上調(diào)銀行存貸款利率的趨緊的貨幣政策，以及市場銷售不暢，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源比上年僅增長14.1%，增速比上年回落12.1百分點(見表3)。資金偏緊直接影響開發(fā)商的投資積極性，全年房屋新開工面積增長16.2%，增速比上年回落24.4百分點;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3百分點(見圖2)。其中，住宅投資增長30.2%。

表3 2011年房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)

(四)房價快速上漲的勢頭得到遏制，調(diào)控初見成效

到2011年年末，房屋新開工面積增速、竣工面積增速連續(xù)20多個月高于商品房銷售面積增速，商品房庫存增加，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系得到實質(zhì)性改善。開發(fā)商迫于資金壓力，急于完成銷售計劃，紛紛選擇打折促銷，部分城市房價開始松動。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年下半年以來，全國70個大中城市房價環(huán)比下降的明顯增多，12月70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有52個，持平的城市有16個，同比價格下降的有9個。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有51個，持平的城市有16個，同比價格下降的有29個。統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映出大多數(shù)城市房價開始止?jié)q。12月份商品住宅銷售均價每平米4 622元，比年初回落1 518元，已經(jīng)低于2010年銷售均價每平米4 723.5元的水平(見圖3)。同時，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價下行趨勢日漸明顯，說明房價上漲的趨勢已經(jīng)得到有效控制，房地產(chǎn)市場運行向著宏觀調(diào)控的預期方向發(fā)展。

三、2012年房地產(chǎn)市場運行的環(huán)境及展望

(一)2012年房地產(chǎn)市場運行的環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟增長將面臨回調(diào)的壓力

2012年，全球受美、歐債務(wù)危機沖擊，市場信心動搖，金融市場風險增加，大宗商品價格大幅波動，全球制造業(yè)活動收縮，世界經(jīng)濟增長乏力。在全球需求放緩的背景下，各國貿(mào)易保護主義抬頭，國際貿(mào)易環(huán)境有所惡化，我國出口面臨下行壓力;受制造業(yè)出口需求減少和房地產(chǎn)調(diào)控的影響，國內(nèi)投資需求也存在放緩壓力，固定資產(chǎn)投資增速將有所回落;雖然國內(nèi)消費需求在著力擴大內(nèi)需政策的推動下將保持持續(xù)增長的勢頭，增速有望高于2011年，但受出口和固定資產(chǎn)投資的影響，總體經(jīng)濟水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的態(tài)勢。

2.繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策

中央經(jīng)濟工作會議明確了2012年經(jīng)濟主要任務(wù):一是面對經(jīng)濟增長的下行壓力，將“穩(wěn)增長”放在了首位，要在復雜局勢中強調(diào)“穩(wěn)中求進”，堅持擴大內(nèi)需、穩(wěn)定外需，保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行;二是要繼續(xù)采取綜合措施，保持物價總水平基本穩(wěn)定，防止價格走勢出現(xiàn)反彈，其中包括促進房地產(chǎn)價格合理回歸;三是加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，改變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進出口、投資和消費協(xié)調(diào)發(fā)展。為保證上述任務(wù)的實現(xiàn)，將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。繼續(xù)完善結(jié)構(gòu)性減稅政策，加大民生領(lǐng)域投入，積極促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。將根據(jù)經(jīng)濟運行情況，適時適度進行預調(diào)微調(diào)貨幣政策，綜合運用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸總量合理增長，將有針對性地加強對中小企業(yè)、在建項目等實體經(jīng)濟發(fā)展的支持。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，除了保障房和普通商品房建設(shè)外，仍然面臨偏緊的貨幣環(huán)境。

3.將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖

2012年初召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中，具體貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的精神:一是要著力加快保障房及中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)力度，增加有效供給。其中要新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上;二是將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求;三是要繼續(xù)落實地方政府對房價調(diào)控的責任，要求2011年實施限購政策的城市，繼續(xù)限購。財政部表示，要擴大房產(chǎn)稅的試點。

(二)房地產(chǎn)市場運行趨勢展望

在宏觀經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟政策影響下，2012年房地產(chǎn)市場將進入深度調(diào)整階段，展現(xiàn)出新的特點。

1.市場需求將以中低收入自住型需求為主

首先，繼續(xù)實行的限購政策，將繼續(xù)抑制投機性、投資性等非合理性需求。央行2011年四季度居民儲戶調(diào)查，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選，投機性、投資性住房需求受限繼續(xù)減少。其次，居民的合理購房需求將得到國家政策支持，部分中低收入的自住型需求將因政策支持得以實現(xiàn)，市場消費主體將以中低收入首次置業(yè)的剛性需求者和改善型需求者為主。第三，房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)將從以商品住房為主轉(zhuǎn)向保障性住房和中小戶型的普通商品房為主的格局。

2.有效供給將增加

2012年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。同時要增加中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。適合中低收入人群居住的住房供給將大幅增加。

3.房地產(chǎn)價格將穩(wěn)步回落

有效供給繼續(xù)增加，非合理需求得到抑制繼續(xù)減少，市場供求狀況繼續(xù)改善，逐步向買方市場轉(zhuǎn)換;開發(fā)商資金繼續(xù)緊張，降價促銷成為大多數(shù)開發(fā)商自救的策略，定價將趨于理性，下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍。房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)從量跌到價滯再到價跌的變化。預計2012年上半年整體房價水平將加快回落的步伐，全年商品住宅銷售均價將向2009年4 474元/平方米靠近，一二線城市的房價開始下降的幅度將更大些。隨著房價的下降，部分自住型需求者將有能力入市購房，出現(xiàn)全國性房價大幅回落的可能性較小。

4.房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落

2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將放緩開發(fā)進度，商品住宅新開工面積將出現(xiàn)下降;保障房計劃新開工面積將比2011年減少300萬套;整體看，2012年房地產(chǎn)新開工面積將會下降。從而導致2012年施工面積增速將會明顯回落。由此預計，2012年房地產(chǎn)投資增速將在2011年回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落。

(三)值得重點關(guān)注的幾個問題

2012年房地產(chǎn)市場在調(diào)整中仍然存在一些不確定因素，要關(guān)注和防范運行中出現(xiàn)的新問題。

1.要防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈

面對2012年宏觀經(jīng)濟回調(diào)的壓力，一些地方政府為了維護地方的經(jīng)濟增長和財政收入，有可能以各種形式減弱房地產(chǎn)市場調(diào)控力度和深度，放松限購政策，導致投機、投資性等非合理需求入市炒作，造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈。

2.要防范房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅下跌

2012年房地產(chǎn)市場的消費主體是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置業(yè)的剛性需求、以小換大的改善型需求、還有外來務(wù)工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調(diào)控政策一刀切，過多的提高這部分群體的購房成本，抑制自住型需求。2011年末部分銀行提高首次置業(yè)的貸款利率到1.1倍或以上，停止購第二套房(其中包括改善型)的貸款，直接影響了部分自住型需求的購買力。如果自住型需求繼續(xù)受到抑制，房地產(chǎn)市場將存在因基本需求不足價格大幅下降的風險，同時也影響為擴大國內(nèi)消費的宏觀經(jīng)濟政策的實施效果。

3.要關(guān)注保障房大規(guī)模建設(shè)中出現(xiàn)的問題

2012年是大規(guī)模建設(shè)保障房的第二年，要關(guān)注和及時解決保障房建設(shè)及建成后出現(xiàn)的一些問題。一是包括上年結(jié)轉(zhuǎn)和當年開工，2012年保障房在建規(guī)模將達到1 800萬套，地方政府將面臨更大的籌措建設(shè)資金的壓力。二是2012年將有900萬套保障房竣工交付使用(2011年400萬套，2012年500萬套)，能否公開、公平、公正的將大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，將是地方政府直接面對的緊迫問題。三是隨著大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量資產(chǎn)將大規(guī)模增加，如何保證這些資源在獲得社會效益的同時，取得較好的經(jīng)濟收益，做到可持續(xù)運營和發(fā)展，將考量地方政府保障房運營、管理水平。

四、政策建議

2012年是房地產(chǎn)市場調(diào)整的關(guān)鍵時期，要堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，增加供給與加強需求管理相結(jié)合，促進房價向合理水平回歸。

(1)要繼續(xù)堅持和完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。對已出臺的政策要繼續(xù)堅持，強化地方政府責任，督促地方政府堅決貫徹落實。要密切跟蹤房地產(chǎn)市場的形勢變化，根據(jù)市場出現(xiàn)的新變化適時微調(diào)政策，防止突發(fā)事件，既要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，又要避免房價大幅下跌，謹防房地產(chǎn)市場劇烈震動影響金融系統(tǒng)和地方財政的穩(wěn)定性。

(2)增加有效供給，降低建設(shè)成本。從多方面支持保障性住房和中小戶型普通商品房的建設(shè)，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。一是保證保障房建設(shè)用地，提高中小戶型普通商品房的供地比例;二是鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)貸款支持保障性住房和中小戶型普通商品房的建設(shè);三是減免保障性住房和中小戶型普通商品房建設(shè)中的行政收費，并給予相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

(3)進一步加強需求管理。根據(jù)我國的國情和發(fā)展階段，發(fā)揮住房的居住性功能;嚴格限制投機、投資性住房需求，對投機、投資性需求要繼續(xù)實施一段時間的限購、限貸措施。

(4)支持和滿足自住型居住需求。要繼續(xù)實行差別化信貸政策，對首次置業(yè)居民購房給予信貸優(yōu)惠;清楚界定改善型需求，將其貸款利率恢復到基本利率，降低自住型需求的資金成本。進一步降低首次置業(yè)和改善型購房者的稅收成本，對改善型購房者，可實行稅費先征后返等政策，鼓勵自住型需求實現(xiàn)。

(5)要利用房地產(chǎn)市場調(diào)整機會，完善我國的住房制度，促使房地產(chǎn)市場回歸到正常發(fā)展軌道?，F(xiàn)階段立足于滿足自住型住房需求，努力使住房回歸居住的基本屬性;建立可持續(xù)的住房保障體制，滿足中低收入群體的住房需求;做好房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)性工作，探索和建立房產(chǎn)稅等穩(wěn)定房價的長效機制，利用市場機制抑制非合理需求;通過改善供給結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和房價向社會基本可承受的水平回歸。

The Situation Analysis of Real Estate Market in 2011 and Expectation in 2012

LIAO Ying-min
(Market Economy Research Office，Development Research Center of the State Council，Beijing 100010，China)

The year 2011 is an unusual year in real estate market.From the beginning of 2011，the central government has carried out a series of control policies to exert control in the real estate market.With these control policies，speculative demand was curbed，the trade amount decreased，the construction of low-rent house sped up，and the supply-demand relationship was promoted.At the end of 2011，both the trade amount and house price went down，and the control in real estate market had gained results.In 2012，the government should strengthen the control results，push forward the adjustment in real estate market，and establish the long term mechanism for the healthy development of real estate market.

real estate market;house price;control policies

F293

A

1674－8425(2012)04－0006－05

2012－02－13

廖英敏，女，研究員，研究方向:價格理論與政策、期貨市場等。

(責任編輯 鄺坦勵)