有些事，銀行不會告訴你

佚名

貸款，直白點兒說就是向錢莊付息借錢。對于大部分個人而言，銀行幾乎是現(xiàn)在唯一可以選擇的合法錢莊，這位“債主”的特點是拒絕風(fēng)險。

他們最喜歡買房子的貸款者

由于對公貸款的風(fēng)險把控越來越嚴(yán)，銀行個貸業(yè)務(wù)份額漸長。而這其中，個人房貸因業(yè)務(wù)量大、不良率低成為個貸業(yè)務(wù)中的絕對“大頭”?！耙皇强梢岳鄯e客戶，很多貸款的客戶同時也具備存款、購買理財產(chǎn)品的能力；二是實際房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)定且持續(xù)期限長，資產(chǎn)質(zhì)量高、還款風(fēng)險小，累積起來的收益更高?！蹦硣猩虡I(yè)銀行個貸部員工說。

地產(chǎn)商是他們的好搭檔

“我們總行與地產(chǎn)商有合作關(guān)系，每年會給他們一筆‘融資顧問費作為回報?！币晃汇y行信貸員說。

因此，個貸經(jīng)理更要注意與房產(chǎn)銷售拉近距離，“我們至多能看到客戶在本行內(nèi)的資產(chǎn)情況和征信記錄，而其他信息，房產(chǎn)銷售人員更清楚，有的還會直接教客戶怎么應(yīng)對銀行人員?！比魏我粋€樓盤開盤后，開發(fā)商都會引入多家銀行駐場，“開發(fā)商會要求我們必須讓客戶貸到款，一旦有客戶因貸不到款而買不了房，銀行就要從這個樓盤出去。”也就是說，在買房者資質(zhì)不夠的情況下，個貸經(jīng)理也會盡量想辦法。

他們覺得二套房貸風(fēng)險大、收益大

這其中有個關(guān)鍵影響因素——風(fēng)險權(quán)重。風(fēng)險權(quán)重簡而言之就相當(dāng)于對貸款資金的預(yù)留比例，例如目前每放出100萬元的首套房貸，要預(yù)留45%也就是45萬元的風(fēng)險準(zhǔn)備金，而二套房要預(yù)留60%即60萬元的準(zhǔn)備金。“以北京地區(qū)為例，大部分銀行首套房貸款利率優(yōu)惠后能達到八五折或九折；而二套房貸款利率，銀行仍普遍執(zhí)行上浮1.1倍，甚至更高。目前銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27%左右，但卻要占用更多的風(fēng)險準(zhǔn)備金。”某商業(yè)銀行個貸部員工說。

銀監(jiān)會最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起，首套房貸、二套房貸的風(fēng)險權(quán)重都統(tǒng)一為50%。風(fēng)險權(quán)重統(tǒng)一之后，二套房貸能賺到的利息要比首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸。

年底申請房貸不容易

銀行作為金融機構(gòu)，在銀監(jiān)會監(jiān)管下會有一個存貸比要求。根據(jù)政策和資金量，一般是總行有一個總的房貸額度，再根據(jù)具體情況分配任務(wù)到分行。由此，分行就有一個固定額度的任務(wù)量，這也是個貸經(jīng)理的“指標(biāo)”。

所以如果當(dāng)年的放貸任務(wù)已經(jīng)完成，精明的信貸員就會把業(yè)務(wù)成績拖延到明年。加上年終扎賬清算，年底申請房貸的人可能就會等更久的審核，所以著急年底申請的人還是先問好情況，還沒完成任務(wù)的銀行是你更好的選擇。

他們承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會反悔

貸款當(dāng)然也存在營銷行為。比如在房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，有的經(jīng)理會口頭承諾“房貸利率打八五折”以吸引客戶，或稱先成為優(yōu)質(zhì)客戶（達到一定量的存款）就能獲得優(yōu)惠。而申請時，銀行工作人員可能會以政策有變化為理由，告訴你“優(yōu)惠不了”。

事實上，雖然房產(chǎn)政策易變，但目前來看監(jiān)管層從未叫停過首套房利率七折優(yōu)惠政策。央行多次調(diào)整房貸政策，但都指向首付比例。實際房貸利率一直是由各家銀行根據(jù)自身風(fēng)險和市場情況自主定價的。

他們輕易不會讓你的房屋被拍賣

貸款后，個貸經(jīng)理還有一個重要任務(wù)就是催繳貸款。如果他們經(jīng)手貸款的房屋最終被拍賣，對他們的職業(yè)生涯來說將是個重大污點，所以他們輕易不會讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會親自上門貼催繳單，給房主施加壓力。連續(xù)逾期還款超過3次，他們便會認為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風(fēng)險。如果客戶在還貸方面實在有困難，但又想保留房產(chǎn)，個貸經(jīng)理往往會幫你延長按揭還款期限。

他們會暗示你如何達到貸款條件

某房貸代辦中介公司的總經(jīng)理說：“在競爭的條件下，個貸經(jīng)理很容易放松審查，發(fā)放貸款。”

大部分個貸經(jīng)理樂意暗示你如何達到貸款條件。在目前的房價水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達到月還款的2倍，或有其他資產(chǎn)作為補充。如果你條件不夠，他們會直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個人資產(chǎn)，現(xiàn)在個貸經(jīng)理不能開口讓客戶存錢了，于是改由銷售來暗示客戶。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險和理財產(chǎn)品?！鼻笆龃k中介說。

未到期的定期存款可以做抵押貸款

除了房產(chǎn)，常見的抵押物還有存單和理財產(chǎn)品，如具有現(xiàn)金價值的保單、外匯理財產(chǎn)品、憑證式國債等，他們根據(jù)價值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。如此，在急需資金時可以比較一下，兌現(xiàn)存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲蓄存單，提前支取會造成較大的利息損失，通過計算之后，你可能會發(fā)現(xiàn)提前支取的利率成本不如拿來直接辦理質(zhì)押貸款劃算。

（歸雁生摘自中華網(wǎng)）