我國房地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)方法研究

李占風(fēng)，周歆毅

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 統(tǒng)計(jì)與數(shù)學(xué)學(xué)院，武漢 430074）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定、持續(xù)健康成長是我國國民經(jīng)濟(jì)增長的保證。近幾年由于房地產(chǎn)發(fā)展的波動(dòng)嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題。在“十二五”規(guī)劃中，房地產(chǎn)問題也被提到了醒目位置。而房地產(chǎn)價(jià)格始終是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題，愈演愈烈的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫問題已經(jīng)引起了最高決策層的重視。國務(wù)院在2011年1月26日召開常務(wù)會(huì)議，確定八項(xiàng)政策要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，即“新國八條”。此次提出的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面。

但在對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控這一中心問題具體實(shí)施之前，必須對房地產(chǎn)的價(jià)格核算問題進(jìn)行深入研究，以確定由市場真實(shí)反映的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的核算具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)與工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品不同，任何一棟商品房都具有特殊性、唯一性和不完全可比性，這就使商品房價(jià)格由于地區(qū)、地段、樓層、朝向或類型的差異而千差萬別，再加之房地產(chǎn)銷售的非連續(xù)性，使得確保房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的代表性和可比性甚為復(fù)雜。現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法有一定的缺陷。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，缺乏透明度；二是對因房屋種類、地區(qū)、地段、樓層、朝向、時(shí)點(diǎn)等因素而差異較大的樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)而過度消除了價(jià)格變化，從而不能準(zhǔn)確地反映真實(shí)情況和人們的感受。因此，對房地產(chǎn)價(jià)格的核算就必須考慮影響價(jià)格形成的各種因素，使得價(jià)格時(shí)間序列數(shù)據(jù)具有可比性。

1 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要類型及其編制方法

現(xiàn)有的主流的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法主要有樣本匹配價(jià)格指數(shù)法、重復(fù)出售模型法以及特征價(jià)格指數(shù)法。這三種方法各有利弊，適用范圍也有一定的局限。

1.1 樣本匹配價(jià)格指數(shù)法

樣本匹配價(jià)格指數(shù)是采用傳統(tǒng)的價(jià)格指數(shù)模型來編制的，即在考察期和對比期之間尋找相匹配的樣本，跟蹤其價(jià)格變化。如式(1)所示：

按照權(quán)數(shù)固定在基期或報(bào)告期的不同，將樣本匹配價(jià)格指數(shù)分為拉式價(jià)格指數(shù)和帕式價(jià)格指數(shù)。模型中的價(jià)格一般采用平均價(jià)格中位數(shù)價(jià)格。

但對房地產(chǎn)，特別是住宅而言，很難找到絕對匹配的樣本，因此該方法往往需要確定“近似匹配”的標(biāo)準(zhǔn)，或者通過房地產(chǎn)估價(jià)方法計(jì)算出匹配樣本的假設(shè)交易價(jià)格。樣本匹配價(jià)格指數(shù)由于其編制簡便，對數(shù)據(jù)要求低等特點(diǎn)，是我國現(xiàn)今編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的主要方法，如“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”就屬于這類指數(shù)。

1.2 重復(fù)出售模型法

重復(fù)出售模型最初是由Bailey，Muth和Nourse提出的，即為根據(jù)同一房屋多次重復(fù)出售所記錄的價(jià)格來編制的，其基本原理是根據(jù)所有重復(fù)出售的房屋樣本的價(jià)格變化，以回歸模型估計(jì)出每一期房價(jià)水平的變化率。這樣在兩個(gè)時(shí)期考察相同的房屋，在面積、樓層、朝向等房屋品質(zhì)方面均可以保持相同，保證了基期和報(bào)告期樣本的同質(zhì)性，使價(jià)格指數(shù)能夠反映出房地產(chǎn)市場由純粹供求關(guān)系所產(chǎn)生的變化。在房地產(chǎn)二級(jí)市場活躍、住宅換手率較高的地區(qū)，采用重復(fù)出售模型法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)具有一定的可行性，但房屋需保證無修繕等條件以滿足同質(zhì)性要求。

如式(2)所示，重復(fù)出售模型的基本形式為

其中Y為n維的兩次出售價(jià)格取自然對數(shù)后的差值向量，X為n×T階的時(shí)間啞元變量陣，β是T維估計(jì)參數(shù)估計(jì)向量，ε為n維誤差項(xiàng)。

而在實(shí)際的使用中的重復(fù)出售模型經(jīng)常采用雙對數(shù)形式：

其中，P為兩期的售出價(jià)格，X為房地產(chǎn)的各種品質(zhì)因素，α為品質(zhì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，t為時(shí)間啞元變量(若房屋售出則取1，反之則取0)，p為純粹由供求關(guān)系決定的房地產(chǎn)價(jià)格，ε為誤差項(xiàng)。由于重復(fù)出售模型的誤差項(xiàng)的方差會(huì)隨著房屋兩次出售時(shí)間間隔的拉長而擴(kuò)大，所以Case和Shiller(1987)提出了加權(quán)重復(fù)出售模型，并采用廣義最小二乘法(GSL)對模型進(jìn)行估計(jì)。

重復(fù)出售價(jià)格指數(shù)在房地產(chǎn)二級(jí)市場發(fā)達(dá)的國家應(yīng)用較為廣泛，如美國聯(lián)邦房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管委員會(huì)公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的Case&Shiller指數(shù)均是使用重復(fù)出售模型法編制的。

2.3 特征價(jià)格指數(shù)法

特征價(jià)格指數(shù)法是基于效用論，即商品價(jià)格取決于商品各方面屬性給予消費(fèi)者的滿足而成的模型。其最早由Criliches最早應(yīng)用在價(jià)格指數(shù)的編制和計(jì)算中。具體的模型形式為：

其中，P為商品價(jià)格，h為效用，Cn為商品的不同特征。分別對每個(gè)特征求偏導(dǎo)即可得到每個(gè)特征對價(jià)格變動(dòng)的影響。再把各特征的影響逐一剔除即可得到由純供求關(guān)系影響的價(jià)格,進(jìn)而編制價(jià)格指數(shù)。

特征價(jià)格指數(shù)法在眾多難以達(dá)到“同質(zhì)化”要求的領(lǐng)域均有應(yīng)用，但近些年其在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方面發(fā)展尤為迅速?，F(xiàn)今常用的主流特征價(jià)格指數(shù)法主要有簡單的特征價(jià)格指數(shù)法和含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法兩種。

（1）簡單的特征價(jià)格指數(shù)法

簡單的特征價(jià)格指數(shù)法即分別對基期和標(biāo)準(zhǔn)期的特征價(jià)格模型進(jìn)行回歸，估計(jì)出參數(shù)的值，再使用兩個(gè)時(shí)期商品的特征價(jià)格的簡單價(jià)格比計(jì)算出價(jià)格指數(shù)。特征價(jià)格指數(shù)模型在實(shí)際運(yùn)用中主要有四種函數(shù)形式，即線性形式、指數(shù)形式、半對數(shù)形式和雙對數(shù)形式。

霍爾沃森和波拉科斯基(1981)曾提出應(yīng)該用數(shù)據(jù)選擇最適合的函數(shù)形式，即BOX-COX轉(zhuǎn)換函數(shù)來確定函數(shù)形式。但在特征價(jià)格指數(shù)模型的實(shí)際運(yùn)用中常使用雙對數(shù)形式：

其中，xik表示房屋i的第k種品質(zhì)特征，βk為第k個(gè)品質(zhì)特征的邊際價(jià)格，ε為誤差項(xiàng)，Pi為房屋的交易價(jià)格。在s時(shí)期和t時(shí)期分別選取一組房屋作為樣本，利用其交易價(jià)格和品質(zhì)特征資料對兩個(gè)時(shí)期的特征價(jià)格指數(shù)模型進(jìn)行回歸，再將不同時(shí)期的特征均值帶入回歸方程中即可求出房屋的特征價(jià)格，再按拉氏或帕氏指數(shù)編制方法編制出價(jià)格指數(shù)即可。

（2）含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法

含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法即為在特征價(jià)格指數(shù)模型中加入了時(shí)間啞變量，用以體現(xiàn)時(shí)間對于房地產(chǎn)商品的價(jià)格的影響：

其中，dt為時(shí)間啞元，當(dāng)t=s，即為基期時(shí)dt=0，當(dāng)t=s+1，即為報(bào)告期時(shí)，dt=1；此時(shí)βt表示已經(jīng)剔除房屋品質(zhì)特征變化對價(jià)格的影響后，純粹反映由于時(shí)間的變化而對房屋價(jià)格的影響。再對βt進(jìn)行估計(jì)求得估計(jì)值即可以得出價(jià)格指數(shù)I：

需要注意的是，時(shí)間啞元法有一個(gè)前提假定，即為房屋的各品質(zhì)特征的價(jià)格在基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔內(nèi)不改變。實(shí)際上，當(dāng)基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔過大時(shí)，由于客觀原因，這一個(gè)假定通常是不滿足的。所以時(shí)間啞元法在實(shí)際應(yīng)用中一般用于環(huán)比指數(shù)的編制。

特征價(jià)格指數(shù)法具有容易取樣，模型的經(jīng)濟(jì)意義較為直觀，計(jì)算相對簡單等特點(diǎn)。但由于特征價(jià)格指數(shù)法是用不同房地產(chǎn)不同期的價(jià)格進(jìn)行比較,而房地產(chǎn)又具有較強(qiáng)的異質(zhì)性,可能會(huì)出現(xiàn)采用的特征變量不完善而掩蓋了市場供求關(guān)系對房地產(chǎn)價(jià)格的影響的問題。

2 適合我國的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制設(shè)計(jì)

3.1 房地產(chǎn)市場的分區(qū)分級(jí)

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的分區(qū)和分級(jí)既可以方便計(jì)算不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，又可以使不同分區(qū)的房屋在治安、環(huán)境、交通情況、生活設(shè)施的便利情況等不易被量化的特征因素保持大體一致，從而一定程度控制了房屋品質(zhì)特征。

在實(shí)際分區(qū)操作中，應(yīng)該以已有的行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，以土地定級(jí)為參照，并結(jié)合實(shí)際情況予以劃分。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的分區(qū)時(shí)，可以按照傳統(tǒng)的行政分區(qū)進(jìn)行劃分。分級(jí)時(shí)，可以采用《土地綜合定級(jí)級(jí)別表》等作為房地產(chǎn)市場的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和參照。

在進(jìn)行初步的分區(qū)和分級(jí)后，可以得到若干標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。通過這一劃分，可以認(rèn)為環(huán)境特征方面的差異僅存在于各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)之間，而每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)中的房屋之間僅存在物理特征方面的差異，這種物理特征差異是較為方便量化并通過特征價(jià)格模型進(jìn)行剔除的。

3.2 房屋特征相關(guān)數(shù)據(jù)的取得

在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃分后，僅需取得交易房屋物理特征的相關(guān)數(shù)據(jù)，即可建立價(jià)格和房屋特征的模型，使得對數(shù)據(jù)取得的要求也得以降低。根據(jù)已有研究，數(shù)據(jù)的來源主要有兩種，一種為通過城市調(diào)查大隊(duì)通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查獲取樣本和數(shù)據(jù)；另一種則是通過已登記的實(shí)際交易的備案獲得數(shù)據(jù)。筆者建議采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集并完善樣本數(shù)據(jù)。

首先通過已登記的實(shí)際交易備案獲取各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的當(dāng)期發(fā)生的房地產(chǎn)交易總體。獲取實(shí)際交易數(shù)據(jù)一般有房屋交易中心,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和房屋中介公司等渠道。通過調(diào)查房屋交易的合同備案及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)等，可以得到包括區(qū)位詳細(xì)地址、建筑面積、樓層總高、所在樓層、建筑結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)、簽約時(shí)間等信息；而通過房屋中介公司則可以較為便利的獲得二手交易房屋的信息如區(qū)位詳細(xì)地址、建筑面積、樓層總高、所在樓層、建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、朝向及裝修情況等。

在這里還需要特別注意連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤數(shù)據(jù)獲取途徑的區(qū)別。連續(xù)性銷售樓盤是指該樓盤本月和上月對應(yīng)分類都有成交；新開樓盤是指該樓盤本月第一次進(jìn)入市場銷售。通過已登記的實(shí)際交易備案只能獲取已售房和部分連續(xù)性銷售樓盤的情況，而大量未成交的，但又反映當(dāng)期房屋價(jià)格水平的新開樓盤的價(jià)格和具體的物理特征情況則需要通過調(diào)查大隊(duì)實(shí)地調(diào)查獲取。另外需要注意的是，在獲得房屋住宅總體相關(guān)信息時(shí)，需要區(qū)分出保障性住房，在編制價(jià)格指數(shù)時(shí)可以相對于商品住宅單獨(dú)編制保障性住房的價(jià)格指數(shù)以示區(qū)別。

將所獲得的房屋總體合并成一個(gè)數(shù)據(jù)庫（可將新建住房和二手房分別建庫）后，由于總體中個(gè)體數(shù)目較多等原因，需對總體進(jìn)行抽樣以減小計(jì)算量和成本，并一定程度上控制誤差，提高估計(jì)精密度。由于文章前提是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的劃分，所以在此處采用分層抽樣較為合理。

在進(jìn)行抽樣前需要先確定抽樣的允許誤差，本文采用最優(yōu)分配的方法進(jìn)行分層抽樣。最優(yōu)分配可以使得在總費(fèi)用給定的條件下，估計(jì)量得方差達(dá)到最?。换蛟诮o定估計(jì)量方差的條件下，使總費(fèi)用最小。由于在進(jìn)行抽樣后還需要對樣本的部分特征數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)全，所以在考慮到調(diào)查經(jīng)費(fèi)給定的一般情況下，采取最優(yōu)分配可以達(dá)到最好的效果。

在進(jìn)行最優(yōu)分配時(shí)，如果考慮抽樣及調(diào)查的費(fèi)用為線性費(fèi)用函數(shù)時(shí)，如式(8)：

在以上各式中，L為總層數(shù)，C為所提供的抽樣調(diào)查總經(jīng)費(fèi)，c0為基礎(chǔ)調(diào)查開支，Nh為第h層單位數(shù)，nh為第h層樣本數(shù)，ch為第h層樣本調(diào)查所耗開支，Sh為第h層的標(biāo)準(zhǔn)差，Nh為第h層單位數(shù)，Wh為層權(quán)。權(quán)數(shù)資料可以根據(jù)房屋交易中心備案的年度各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)房屋銷售額確定,通過各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)房屋銷售額與市房屋總銷售額的比值確定為層權(quán)，層權(quán)一般情況下每年變動(dòng)一次。

在確定各層的樣本數(shù)目后，在每層中可以采用簡單隨機(jī)抽樣的方法抽取樣本。但需注意的是，由于不同標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的房屋交易市場規(guī)模，交易量，價(jià)格差異等可能存在較大差異，在進(jìn)行最優(yōu)分配時(shí)，還需要靈活結(jié)合比例分配等其它抽樣方法，使得各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分得較為合理的樣本數(shù)目。

在抽樣的工作結(jié)束后，需要對抽出的樣本進(jìn)行實(shí)地調(diào)查以補(bǔ)完二手資料所不能獲得的房屋的特征信息。根據(jù)查閱國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，并結(jié)合我國實(shí)際統(tǒng)計(jì)情況，適合我國的房屋特征價(jià)格指數(shù)法的特征變量如表1所示。

表1 房屋價(jià)格指數(shù)特征變量表

3.3 建立房地產(chǎn)特征價(jià)格模型

由于各特征指標(biāo)對房屋價(jià)格的影響較為復(fù)雜，基于部分理論研究和實(shí)際運(yùn)用簡便考慮，本文此處采用含時(shí)間啞元的特征價(jià)格模型的雙對數(shù)形式進(jìn)行分析：

將各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)判特征變量帶入模型得：

其中，p為房屋的單位面積價(jià)格，單位為元/平方米，其余特征變量名及單位對應(yīng)表見1。特別的：

towards為虛擬變量：1，南北朝向；0，其它朝向。

fitment為虛擬變量：k=10時(shí)：1，精裝修；0，其它情況；k=11時(shí)：1，初裝修；0，其它情況。

由于我國的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要為環(huán)比指數(shù)，并結(jié)合國際上已有的編制經(jīng)驗(yàn)，在這里筆者采用含時(shí)間啞元的鏈?zhǔn)教卣鲀r(jià)格指數(shù)的編制方法，以滿足房屋的各品質(zhì)特征的價(jià)格在基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔內(nèi)不改變的前提假定。具體方法是在計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)時(shí),僅引入第t期和第t-1期的樣本,再通過時(shí)間啞元變量系數(shù)計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)相對于第t-1期的環(huán)比變化程度,最后利用第t-1期價(jià)格指數(shù)和該環(huán)比值推算第t期價(jià)格指數(shù)。

將t期和t-1期的樣本值代入含時(shí)間啞元的特征價(jià)格模型中進(jìn)行回歸：

3.4 房地產(chǎn)各類及綜合價(jià)格指數(shù)的編制

3.4.1 各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分區(qū)之后，同一標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的的房地產(chǎn)商品可以看作是環(huán)境同質(zhì)的樣本。按照上文闡述的計(jì)算方法，各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)：

其中，Iti為運(yùn)用改良的特征價(jià)格法計(jì)算的第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）的價(jià)格指數(shù)，βt為純粹由時(shí)間變化決定的價(jià)格時(shí)間啞元值。

3.4.2 全市新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

采用雙加權(quán)計(jì)算全市所有標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡單平均；同時(shí)可計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住房基本分類計(jì)算方法一致。具體計(jì)算公式為：

其中，Iti為運(yùn)用改良的特征價(jià)格法計(jì)算的第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）的價(jià)格指數(shù)，Yti,j為第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）銷售金額，Qti,j第j標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）銷售面積。

3.4.3 計(jì)算全市其它類別價(jià)格指數(shù)

(1)定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

其中t表示月份，Lt、Lt-1分別為本月和上月定基價(jià)格指數(shù)，It為本月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

(2)月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

3.4.4 二手住房銷售各類價(jià)格指數(shù)

全市二手住房銷售各類價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同全市新建住房銷售相應(yīng)價(jià)格指數(shù)。

4 其他相關(guān)問題的討論

4.1 關(guān)于公布周期

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案（征求意見稿）》中明確注明了價(jià)格指數(shù)的公布時(shí)間為每月18日，節(jié)假日順延。所以新編價(jià)格指數(shù)的公布周期為月較為合適。這樣一方面可以與已有的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的公布周期相吻合，易于橫向比較；另一方面較為充裕的指數(shù)編制時(shí)間保證了指數(shù)的質(zhì)量。

4.2 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分區(qū)

本文建議按照土地定級(jí)以及實(shí)際情況將對象區(qū)域分為若干個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。但由于現(xiàn)實(shí)的房屋交易情況變化較大，為防止因?yàn)槊總€(gè)分區(qū)中缺少足夠樣本而導(dǎo)致無法得到模型參數(shù)的穩(wěn)定估計(jì)值，在分區(qū)時(shí)應(yīng)考慮實(shí)際情況，合理調(diào)整分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以保證每標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的樣本數(shù)可以滿足模型估計(jì)的需要。

4.3 關(guān)于模型擬合優(yōu)度

由于本文采用分區(qū)的方法來消除環(huán)境特征因素，而并未將這些環(huán)境因素如區(qū)位、交通、周邊服務(wù)設(shè)施情況等因素放入模型中，可能導(dǎo)致模型擬合優(yōu)度不是很高，部分參數(shù)的回歸系數(shù)有偏，模型部分所表達(dá)的價(jià)格所占比例較低等情況，但對最終得到的價(jià)格指數(shù)沒有太大的影響。

4.4 關(guān)于定基指數(shù)

由于含時(shí)間啞元的鏈?zhǔn)教卣鲀r(jià)格指數(shù)法適合編制環(huán)比指數(shù)，但在報(bào)告期和基期時(shí)間跨度較大時(shí)，由于特征變量的變化容易使價(jià)格指數(shù)產(chǎn)生一定的偏差。所以在經(jīng)費(fèi)允許的情況下，編制定基指數(shù)時(shí)，不簡單采用環(huán)比指數(shù)的變換，而使用兩時(shí)期的特征價(jià)格法，即對基期和標(biāo)準(zhǔn)期的特征方程分別進(jìn)行回歸，再得到兩時(shí)期的價(jià)格均值，從而編制定基價(jià)格指數(shù)較為合理。

[1]苗曉宇,馬敏娜.我國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方法制度的改革方向[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2010,(18).

[2]王德,黃萬樞.Hedonic住宅價(jià)格法及其應(yīng)用[J].城市規(guī)劃,2005,(3).

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