提高河南農(nóng)村居民財產(chǎn)（不動產(chǎn)）性收入的對策研究

王巧麗

（鄭州科技學(xué)院 工商管理系，河南 鄭州 450064）

提高河南農(nóng)村居民財產(chǎn)（不動產(chǎn)）性收入的對策研究

王巧麗

（鄭州科技學(xué)院 工商管理系，河南 鄭州 450064）

不動產(chǎn)收入是居民財產(chǎn)性收入的重要組成部分，它的提高對增加農(nóng)民收入水平、縮小城鄉(xiāng)差距、加快中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)起到積極的作用。鑒于此，本文通過分析農(nóng)村居民在獲得財產(chǎn)性收入的過程中存在的問題，提出了增加農(nóng)民財產(chǎn)性（不動產(chǎn)）收入的對策建議。

財產(chǎn)性收入；不動產(chǎn)收入；對策

黨的十七大報告提出的“增加城鄉(xiāng)居民收入，讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的工作目標(biāo)，引起社會的廣泛關(guān)注。隨著經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入、財產(chǎn)不斷增加，加之證券、基金、投資與銀行理財產(chǎn)品日漸豐富，如何利用自己的財產(chǎn)進行投資理財、積累財富，已成為廣大群眾關(guān)注的一個熱點問題。另外，我省“十二五”規(guī)劃和《中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)綱要》明確提出，要“縮小城鄉(xiāng)差距”。即要增加農(nóng)民收入，其中包括增加財產(chǎn)性收入。財產(chǎn)性收入是縮小收入分配差距的重要途徑，增加居民的財產(chǎn)性收入，擴大中等收入者比重，我國才能最終形成“兩頭小，中間大”的“橄欖型”社會階層結(jié)構(gòu)。創(chuàng)造條件讓更多農(nóng)民擁有財產(chǎn)性收入，是提高農(nóng)民收入水平、擴大消費和縮小城鄉(xiāng)差距的重要途徑，有助于我省完成“十二五”規(guī)劃、推進中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)進程。

1 .農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入的內(nèi)涵

所謂財產(chǎn)性收入，在《新帕格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》和國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計指標(biāo)上的解釋是：“指金融資產(chǎn)和有形非生產(chǎn)資產(chǎn)的所有者向其他機構(gòu)單位提供資金或?qū)⒂行畏巧a(chǎn)資產(chǎn)供給他們支配作為回報，從中獲得的收入。農(nóng)村居民的財產(chǎn)性收入是指農(nóng)民對自己擁有的財產(chǎn)，通過行使對財產(chǎn)的占有、使用、處置和收益等各項權(quán)能而獲得的相應(yīng)收益。具體包括農(nóng)村住戶的私有資金以儲蓄、信貸、入股等方式取得的利息、股金、紅利收入，以及農(nóng)村住戶的私有財產(chǎn)（如房屋）以出租方式取得的租金收入，還包括從集體得到的集體公共財產(chǎn)的財產(chǎn)性收入和土地征用補償?shù)?。本文中所研究的財產(chǎn)性收入是廣義財產(chǎn)性收入中的一部分，主要指狹義的不動產(chǎn)收入：土地經(jīng)營使用權(quán)流轉(zhuǎn)收入和來自房產(chǎn)的收入。

2 .河南農(nóng)村居民利用不動產(chǎn)取得財產(chǎn)性收入的過程中存在的問題

本文通過問卷調(diào)查的方式，對河南省21個地市及縣級市的460戶農(nóng)村居民近三年的家庭總收入以及總收入中的財產(chǎn)性收入進行分析、研究。數(shù)據(jù)顯示，河南農(nóng)村居民的不動產(chǎn)財產(chǎn)性收入的增長速度高于全省收入增長速度，詳見表1。雖然增長速度相對較快，但由于諸多因素影響，農(nóng)民獲得的不動產(chǎn)財產(chǎn)性收入比例卻較低，存在的問題主要有以下幾個方面。

表1 ：2008～2010年河南省農(nóng)村居民財產(chǎn)性（不動產(chǎn)）收入

2.1 農(nóng)民土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)比較被動，缺失公平自由的流轉(zhuǎn)市場

2.1.1 農(nóng)民對自有土地使用權(quán)的處置與分配受外部大環(huán)境牽制

從20世紀(jì)80年代開始，我國開始大規(guī)模的對農(nóng)業(yè)用地實行征收、征用，雖然法律規(guī)定農(nóng)民土地承包經(jīng)營期限為三十年，但是同時也規(guī)定了“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。我國的《憲法》、《土地管理法》、《民法通則》和《農(nóng)業(yè)法》也都規(guī)定了農(nóng)村的土地所有權(quán)，其基本思想是農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，但國家可以征用集體土地。農(nóng)村土地歸村集體所有，其實質(zhì)就是歸國家所有。國家所有和集體所有界限不明確，往往導(dǎo)致本該屬于村集體農(nóng)民所有的收益進入了國家的口袋。另外，一些大的政策直接決定了某些區(qū)域農(nóng)民處置自家土地的方向。例如，政府發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的選址定位等都會迫使農(nóng)民在“服從大局”思想的指導(dǎo)下，將土地被動地征用給政府或其他人。

2.1.2 土地補償問題千絲萬縷難以理清

征地補償標(biāo)準(zhǔn)國家土地管理法有明確的規(guī)定，按照這個標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)民的補償雖然具有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補償，通常應(yīng)當(dāng)在每畝1.5～3.5萬元之間。但事實上卻大大低于這個標(biāo)準(zhǔn)。同時政府有關(guān)部門為了充實地方財政，不同程度地參與到土地征收補償費用的分配中來，這本身就是不合法的，造成農(nóng)民經(jīng)濟上巨大的損失。再加上，征地補償監(jiān)督機制不完善，少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)為了一己之私不通過廣泛征集意見，民主決策，就形成決議。

2.2 農(nóng)村房產(chǎn)財產(chǎn)性收入市場混亂，監(jiān)管不嚴(yán)

2.2.1 農(nóng)民的房產(chǎn)出租缺乏規(guī)范的管理，沒有法律保護

農(nóng)民出租房屋屬于家庭式經(jīng)營，沒有工商部門的登記管理，房租收費也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，交易價格基本是口頭砍價，然后達(dá)成一致。因為沒有法律的保護和有關(guān)部門的承認(rèn)，一旦發(fā)生出租雙方的矛盾和不可抗原因?qū)е碌奈ｋU，那么農(nóng)民和租房者將承受巨大的損失。

2.2.2 農(nóng)民出租房沒有形成規(guī)模效益

就拿“農(nóng)家樂”來說，單個農(nóng)民家庭投入少，容納游客量小，服務(wù)質(zhì)量也不高，因而獲得的收入也不高。雖然通過房屋出租獲得除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以外的收入，但由于受到資本投入和規(guī)模的限制，通過這條途徑發(fā)財致富很難。那么，這就需要地方政府統(tǒng)一對搞“農(nóng)家樂”的農(nóng)民給予扶持和幫助，使他們所擁有的資源整合起來，統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)模發(fā)展，才能提高農(nóng)民的房屋出租收入。

3 .提高河南農(nóng)村居民財產(chǎn)（不動產(chǎn)）性收入的對策建議

3.1 明確農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)民土地權(quán)益

通過立法確立農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，是防止農(nóng)民土地權(quán)益被侵害的根本方法。如果立法能夠保證農(nóng)民擁有的土地像農(nóng)民擁有其他有形資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利一樣，那么農(nóng)民在行使土地的占有權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)、補償和收益權(quán)的過程中，農(nóng)民才能真正成為土地的主人，維護自身的合法權(quán)益。

各級政府要尊重農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)主體的地位。把主要精力放在土地規(guī)劃的制定和執(zhí)行上，主要扮演服務(wù)者、監(jiān)管者和仲裁者的角色；規(guī)范集體（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村或村小組）享有對農(nóng)村部分土地的所有權(quán)，使其主要扮演農(nóng)民土地權(quán)益維護者的角色；明確農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的范圍、國家公共利益的邊界，依照國家法律、法規(guī)讓農(nóng)戶享有農(nóng)村土地使用權(quán)、繼承權(quán)、收益權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)，使農(nóng)民成為獨立的產(chǎn)權(quán)主體。其次要探索土地流轉(zhuǎn)形式，加快土地流轉(zhuǎn)進程。要在積極探索包括轉(zhuǎn)包、反租倒包、抵押、拍賣、出讓、租賃、互換等農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式的基礎(chǔ)上，借鑒江蘇、海南、上海、浙江、北京、重慶、等地的經(jīng)驗，鼓勵農(nóng)民開展“三大合作”。即農(nóng)民富民合作社、農(nóng)村集體股份合作社和農(nóng)村土地股份合作社，重點在城市郊區(qū)探索建立農(nóng)民的多元化財富積累機制，讓農(nóng)民戶戶持股、分紅。

3.2 鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場

貫徹落實農(nóng)村土地經(jīng)營承包制度是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提，對推動農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展也起到積極的作用。首先，堅持農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的自愿原則，以農(nóng)民自己的選擇為先，嚴(yán)格禁止地方政府和村集體使用行政手段剝奪農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的選擇權(quán)。第二，推動非農(nóng)經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。第三，在全省搭建一個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，通過這個規(guī)范的交易平臺，農(nóng)民可以很清楚地了解土地等多種產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的過程，防止出現(xiàn)暗箱操作、非法牟利等問題。第四，加強土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，對農(nóng)村土地的轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓等給予法律的支持和保護。規(guī)范土地流轉(zhuǎn)流程，構(gòu)建適合河南省的土地流轉(zhuǎn)管理制度，完善市場化管理，加強宏觀土地管理，既保證耕地的不減少，又增強農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)和土地的收益能力。

3.3 完善農(nóng)村征地補償制度

3.3.1 使耕地補償標(biāo)準(zhǔn)更加合理化

《土地管理法》第四十七條規(guī)定了征地補償標(biāo)準(zhǔn)，以征地補償費為例，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。根據(jù)耕地種植作物的不同和土地實際產(chǎn)值的不同，按照法定標(biāo)準(zhǔn)被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，農(nóng)民得到的補償是明顯偏低的，而且這只是土地產(chǎn)值的補償，并不是土地價值的補償。所以提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)是合理化改革的主要方面。按照土地所處的位置和土地自身肥沃程度不同，也可能收獲同等的產(chǎn)值，按照同一標(biāo)準(zhǔn)補償，明顯也是不合理的。所以，農(nóng)村征地補償標(biāo)準(zhǔn)需要在適當(dāng)提高補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照土地的級差、產(chǎn)值最大值等要素重新制訂或修改，使其真實地反映土地市場價值。

3.3.2 明確補償分配對象

地方政府、村集體、農(nóng)民三方是土地補償費分配對象，要合理明確分配對象的分配比例，保證農(nóng)民的分配比例不減少，不被他方侵占。關(guān)于農(nóng)村土地補償費的分配就在于分配比例，產(chǎn)生糾紛的主要原因是地方政府和村集體占有過大的分配比例，農(nóng)民的利益被侵占。因此，建立有效的監(jiān)督機制是保證農(nóng)民土地補償費合理分配的重要條件。

在村集體和農(nóng)民之間的分配問題上，可以實行民主、公開的方式，由村民代表組成土地補償費分配監(jiān)督小組，監(jiān)督村委會的分配工作，這樣既有利于減少農(nóng)民和村領(lǐng)導(dǎo)之間的矛盾，又可以調(diào)動農(nóng)民參與分配的積極性，使農(nóng)民分配利益最大化。

3.3.3 補償形式采取多樣化

目前，在征收征用土地補償方式上我國主要采取一次性貨幣補償，這種方法直接、簡潔，卻存在一些缺陷，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，單一的貨幣補償形式已經(jīng)不能滿足失地農(nóng)民的生活需要，而采取資產(chǎn)互換、實物補償、土地入股、就業(yè)安置、納入社會保險等形式，則更好地完善了單一的、一次性貨幣補償?shù)牟蛔?，有利于對失地失業(yè)的農(nóng)民進行充分的補償和保障。因此，關(guān)于補償形式改革問題，我國一些學(xué)者已經(jīng)做了一些初步研究，提出了多種補償和安置形式，如分期補償、土地使用權(quán)入股安置、留地安置等多種形式的復(fù)合安置。國土資源部于2004年11月發(fā)布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等補償途徑。具體來說有以下三種方式：（1）一次性、分期、終身的貨幣補償，三種方式供農(nóng)民自由選擇；（2）資產(chǎn)互換和實物補償方式；（3）把農(nóng)民納入社會保障體系安置方式。

3.4 完善農(nóng)村房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓方面的法律法規(guī)

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，農(nóng)村房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動日益頻繁，規(guī)范農(nóng)村房產(chǎn)市場，健全農(nóng)村房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)，成為保護農(nóng)民房產(chǎn)財產(chǎn)性收入，維護農(nóng)村房產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)。針對前文分析的農(nóng)村房產(chǎn)市場存在的一些問題，提出以下幾點建議：首先，完善保護農(nóng)民住房權(quán)益?，F(xiàn)在農(nóng)民的房屋財產(chǎn)仍不能進入房地產(chǎn)市場順利流通，應(yīng)盡快修改、完善有關(guān)法規(guī)，使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣。同時加強對農(nóng)村租房市場的管理，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民長期出租宅基地使用權(quán)。可借鑒蘇州經(jīng)驗，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)民住宅置換中心，解決農(nóng)民住宅因缺少土地證、房產(chǎn)證而不能交易的困難?？山梃b廣州經(jīng)驗，向農(nóng)民自有土地上建的自有房屋頒發(fā)國有房產(chǎn)證，農(nóng)民自有房屋辦理國有房產(chǎn)證后，可以向銀行抵押貸款、進入市場交易。

其次，地方政府應(yīng)該大力支持農(nóng)村房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，鼓勵農(nóng)民合法的房產(chǎn)交易活動，為農(nóng)村房產(chǎn)交易提供服務(wù)，為農(nóng)民獲得房產(chǎn)財產(chǎn)性收入消除障礙。制訂農(nóng)村房產(chǎn)交易制度規(guī)范，加強對農(nóng)村房產(chǎn)出租和流轉(zhuǎn)市場的管理，保護合法的農(nóng)村房產(chǎn)交易，打擊非法的房屋租賃行為。鑒于農(nóng)村“房”、“地”所有權(quán)主體的不同，對農(nóng)民房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)要嚴(yán)格監(jiān)督，既保證農(nóng)民房產(chǎn)交易的自由，也保證村集體財產(chǎn)不受侵害。

再次，放寬對農(nóng)村宅基地出租、轉(zhuǎn)讓的限制。只要保證村集體對宅基地的所有權(quán)不變，允許農(nóng)民出租、轉(zhuǎn)讓宅基地的使用權(quán)，這樣有利于提高農(nóng)民收入。

最后，要培育規(guī)范的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場，鼓勵自愿、有償流轉(zhuǎn)。出臺有關(guān)政策，培育規(guī)范的農(nóng)村住房交易市場，統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房交易政策，規(guī)范交易行為，鼓勵農(nóng)民自愿、有償流轉(zhuǎn)住房。對農(nóng)村政策性住房上市交易的，應(yīng)象對城市住房二級市場的培育一樣給予政策優(yōu)惠和扶持。同時，需要做好農(nóng)民的政策解釋和宣傳工作，轉(zhuǎn)變農(nóng)民住房消費觀念，提高農(nóng)民的市場意識。

3.5 保護被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益

征收征用農(nóng)村的土地甚至耕地，是由地方政府和主管部門審批決定的，村集體和農(nóng)民只能是被動接受的一方。如何保護被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益，怎樣對被拆遷農(nóng)民進行合理的拆遷補償，是農(nóng)村征地拆遷工作的重中之重。因此，在農(nóng)村拆遷工作中，要堅持以農(nóng)民為本，以維護農(nóng)民的根本利益為核心，減少拆遷方和農(nóng)民的各種矛盾。

第一，規(guī)范拆遷行為，嚴(yán)格杜絕暴力拆遷和非法強制拆遷，對實行暴力拆遷，或在拆遷過程中對農(nóng)民身體、財產(chǎn)等造成傷害的，要給予賠償；構(gòu)成犯罪的，要按照我國刑法追究行為人和責(zé)任人的法律責(zé)任。

第二，合理確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，從生活區(qū)域的改變、生活環(huán)境的改變、工作的調(diào)整、子女上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)等多方面考慮，應(yīng)該合理地提高對農(nóng)民的補償標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，對農(nóng)民搬家、臨時安置、誤工等方面也要酌情進行補償。

第三，為農(nóng)村房屋拆遷管理立法，從法律規(guī)章上，規(guī)范農(nóng)村征地和拆遷行為，保障農(nóng)民的合法權(quán)益不被侵犯；規(guī)范拆遷程序和方式，加強拆遷授權(quán)和拆遷過程的監(jiān)督管理，規(guī)定拆遷補償基準(zhǔn)，提高征地補償安置工作公正度。

（注：本文系河南省政府決策研究招標(biāo)課題，課題編號：2011B813）

[1]陳靜萍，曹洪滔.論創(chuàng)造條件讓農(nóng)民擁有財產(chǎn)性收入[J].北方經(jīng)濟，2008，（4）.

[2]王歧紅.新時期農(nóng)民財產(chǎn)性收入問題研究[J/OL].萬方數(shù)據(jù)庫，2009，（6）：14-16.

[3]楊文靜.土地征用補償制度的國際比較及借鑒[J].農(nóng)場經(jīng)濟管理，2006，（1）.

[4]汪潛，黃元全.先富導(dǎo)向下的共富取向——“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的解讀[J].廣西社會科學(xué)，2008，（9）.

[5]谷書堂.社會主義經(jīng)濟學(xué)通論[M].高等教育出版社，2001.

[6]駱祚炎.農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)及其財富效應(yīng)的實證檢驗[J].福建論壇（人文社會科學(xué)版），2007，（6）.

[7]王歧紅.農(nóng)民財產(chǎn)性收入現(xiàn)狀、形成原因及對策分析[J].湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校學(xué)報，2008，（4）.