我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

遼寧大學(xué)商學(xué)院 陳佳琦

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)逐漸興起并得到了快速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是，在目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)反復(fù)變動(dòng)和金融政策不斷變更的國(guó)際大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄以及預(yù)測(cè)和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平低等一系列問(wèn)題，加劇了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)惡化的能力，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。

1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，由于自身及外部環(huán)境等各種不確定因素的影響導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，是企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合表現(xiàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都需要巨額資金來(lái)運(yùn)作，資金從投入到獲利要經(jīng)歷較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，再加上復(fù)雜的市場(chǎng)因素，使許多企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中面臨高風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾種形式。

1.1 財(cái)務(wù)指標(biāo)異常

評(píng)價(jià)與分析財(cái)務(wù)指標(biāo)是判斷企業(yè)財(cái)務(wù)狀況水平，考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一個(gè)重要手段。當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，我們可以通過(guò)每股收益、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債比等財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況正常、面臨風(fēng)險(xiǎn)較??；而當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常即將面臨破產(chǎn)局面時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債比等指標(biāo)也會(huì)隨之出現(xiàn)異常，此時(shí)，我們就可以通過(guò)異常的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)判斷企業(yè)所面臨的是何種風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行控制以有效降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

1.2 無(wú)法按期償還債務(wù)

按照事先約定的日期、數(shù)額及其他條件償還債務(wù)，是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的必要環(huán)節(jié)，是資金正常周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。大多數(shù)情況下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處于高負(fù)債水平，如果用負(fù)債所投資的項(xiàng)目不能如期產(chǎn)生預(yù)期收益，那么該企業(yè)就必將面臨無(wú)法償付到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)面臨資金鏈條緊繃甚至斷裂的危險(xiǎn)。

1.3 籌資困難

企業(yè)無(wú)法按期償還債務(wù)，信譽(yù)程度就會(huì)受到影響，重新籌資的成本會(huì)增加，重新籌資的渠道也會(huì)受到很多條件的限制，使企業(yè)陷入籌資難的局面。當(dāng)企業(yè)籌資發(fā)生困難，內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大，籌資更加困難，從而陷入惡性循環(huán)中。

1.4 資金周轉(zhuǎn)不靈

因無(wú)法按期償還債務(wù)、籌集不到資金，房地產(chǎn)企業(yè)流入和流出資金比例嚴(yán)重失調(diào)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的局面。主要原因可能來(lái)自于企業(yè)的資金調(diào)度和安排出現(xiàn)問(wèn)題，也可能來(lái)自于突發(fā)的環(huán)境變化等宏觀因素，這些原因可能導(dǎo)致資金鏈斷裂而無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，誘發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

由于中國(guó)目前特殊的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和社會(huì)環(huán)境，大量的投資資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)，使該行業(yè)具有較高的投資回報(bào)率，這種暴利的投資局面使該市場(chǎng)的泡沫化越來(lái)越嚴(yán)重，長(zhǎng)期如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入可怕的惡性循環(huán)。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，發(fā)展起點(diǎn)較低，負(fù)債在企業(yè)資產(chǎn)中占比普遍高于70%，有的甚至超過(guò)90%，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因來(lái)自于企業(yè)自身及外部環(huán)境兩個(gè)方面。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部原因

2.1.1 資本結(jié)構(gòu)不合理

房產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要數(shù)額巨大的資金運(yùn)作。另外，資金占用周期較長(zhǎng)、房屋銷售與售后服務(wù)存在的各種不確定因素加劇了企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力較弱，進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)投入的資金絕大部分來(lái)源于銀行貸款，還有一部分來(lái)源于未來(lái)業(yè)主的預(yù)付款和工程建設(shè)欠款，企業(yè)自有資金只占一小部分。如此高的債務(wù)資本導(dǎo)致了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高。如果企業(yè)利潤(rùn)下降，投資者收益和市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)減少，企業(yè)就很有可能發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，由于起步之初明顯的利好政策傾向，風(fēng)險(xiǎn)管理一直沒(méi)有被企業(yè)管理層重視，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、如何規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)毫無(wú)認(rèn)識(shí)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，一些規(guī)模較小、管理混亂、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄的企業(yè)將在國(guó)家一系列調(diào)控政策的打擊下紛紛破產(chǎn)倒閉。由此可見(jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

2.1.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定

風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展是長(zhǎng)期累積的過(guò)程，是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理和控制中存在的各種漏洞和不足。如果一個(gè)企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)始終都保持良好的運(yùn)行狀態(tài)，那么這個(gè)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率會(huì)比較?。蝗绻髽I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定或者管理體系中存在一些漏洞，那么企業(yè)必定經(jīng)常處于重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的外部原因

2.2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上影響著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的制約。經(jīng)濟(jì)情況的好壞，決定了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金量的大小，決定了企業(yè)有效需求的大小，也決定了房地產(chǎn)企業(yè)各債務(wù)人的還款能力；會(huì)影響市場(chǎng)判斷與觀望情緒、企業(yè)各個(gè)產(chǎn)品銷售行情、能否及時(shí)收回賬款以及金融市場(chǎng)融資的可獲性與融資成本。

2.2.2 政策與法規(guī)的影響

房產(chǎn)業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家和政府在一定時(shí)期會(huì)給予適當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)以保持其穩(wěn)定健康發(fā)展。國(guó)家的金融政策、土地政策、交易政策以及稅收政策等的干預(yù)，增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性，從而加大了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)水平。目前，我國(guó)大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，因投資利潤(rùn)空間巨大，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通百姓所能承受的范圍并開(kāi)始威脅國(guó)家的長(zhǎng)治久安。盡管國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但效果甚微，究其原因還是相關(guān)法律不完善。缺失的法律環(huán)境也加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范水平和應(yīng)對(duì)能力，企業(yè)需要在日常的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中把風(fēng)險(xiǎn)的防范措施貫徹始終，在分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，制定出切實(shí)有效的防范措施，形成完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。

3.1 資金籌集過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

3.1.1 拓寬籌資渠道，加強(qiáng)融資能力

目前，籌資渠道單一化問(wèn)題已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和提升效益的最大瓶頸。面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例普遍高達(dá)80%，雖然能達(dá)到一定的抵稅效應(yīng)，但同時(shí)也增加了企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，探索多元化的組合融資方式成為一種必然趨勢(shì)。表1是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)常用的籌資方式進(jìn)行對(duì)比分析，可以看出，每種方式都各有利弊，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況擇優(yōu)選擇。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式對(duì)比分析表

另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以優(yōu)先考慮一些新興的籌資方式，如房地產(chǎn)投資信托以及典當(dāng)融資，這些方式可能會(huì)讓企業(yè)得到意想不到的效果，從而有效解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款問(wèn)題。

3.1.2 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)

在根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境選擇了適合企業(yè)自身發(fā)展的籌資方式后，企業(yè)應(yīng)注意該籌資方式是否能夠達(dá)到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理的安排和籌劃債務(wù)融資和權(quán)益融資，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，以增加企業(yè)的價(jià)值。

3.2 日常營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

3.2.1 加強(qiáng)成本費(fèi)用控制

科學(xué)管理成本費(fèi)用，可以更好地控制流動(dòng)資金，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)對(duì)各工程項(xiàng)目執(zhí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制度，重視項(xiàng)目施工圖的設(shè)計(jì)工作，及時(shí)跟蹤施工進(jìn)度，嚴(yán)格按照合同要求檢驗(yàn)完工工程是否符合合同的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和成本費(fèi)用限額約定，嚴(yán)格審查各項(xiàng)工程造價(jià)，將竣工決算與項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，對(duì)企業(yè)在整個(gè)工程施工過(guò)程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)，以指導(dǎo)企業(yè)今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的成本費(fèi)用控制工作，合理防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 做好全面預(yù)算管理監(jiān)督

制定詳細(xì)的資金預(yù)算計(jì)劃，并按照計(jì)劃嚴(yán)格地控制企業(yè)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和費(fèi)用成本，對(duì)保證企業(yè)現(xiàn)金流的通暢具有重要的意義。全面預(yù)算管理體系的建立，需要企業(yè)各個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合和全體員工的共同努力來(lái)完成。由財(cái)務(wù)部門制定資金需求計(jì)劃，其他各個(gè)部門共同完成對(duì)企業(yè)資金支出的控制。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們可以對(duì)財(cái)務(wù)部、成本部、營(yíng)銷部等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力起至關(guān)重要作用的部門進(jìn)行預(yù)算編制，并進(jìn)行嚴(yán)格事中控制，有效監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況。

3.3 投資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

首先，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的研究。投資項(xiàng)目研究的起點(diǎn)是市場(chǎng)供需情況，重點(diǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的把握和有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)之前要考慮到消費(fèi)者的購(gòu)買意向，實(shí)施項(xiàng)目時(shí)通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)確定如何取得最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益，整個(gè)研究過(guò)程中還要注意當(dāng)?shù)卣某青l(xiāng)規(guī)劃控制程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境的影響程度等。

其次，應(yīng)科學(xué)合理進(jìn)行組合投資。房地產(chǎn)企業(yè)采取聯(lián)營(yíng)、多種經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外投資等多元化的組合策略是規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有效的手段。例如，對(duì)單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，以有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)惡化；綜合住房、辦公樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)等多項(xiàng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免單一樓盤滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失。

3.4 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

企業(yè)要完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，首先，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和修養(yǎng)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與管理者，作為管理關(guān)系到企業(yè)盈虧甚至存亡的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控預(yù)警系統(tǒng)的財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)決定了預(yù)警機(jī)制的效果。其次，應(yīng)提升綜合管理水平。企業(yè)只有在采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，才能將風(fēng)險(xiǎn)保持在一個(gè)可控范圍內(nèi)，企業(yè)才能真正具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力和抵抗能力，從容面對(duì)突發(fā)狀況，應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化。

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