當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)成本管理控制的問(wèn)題與對(duì)策

武筵茸

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重要意義，因此管理和控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)也是一項(xiàng)民生問(wèn)題。在論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制的背景和意義的基礎(chǔ)上，從投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、投資階段三個(gè)階段對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行了闡述，然后分析了目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制的存在問(wèn)題，最后針對(duì)其問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；造價(jià)；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F234.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）25-0086-02

房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，受到各級(jí)政府的高度重視。房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場(chǎng)所的部門(mén)，是為安居提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，并且與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)。中國(guó)是一個(gè)高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，高儲(chǔ)蓄率將來(lái)可能產(chǎn)生高投資率，房地產(chǎn)業(yè)作為保值增值的一種手段受到越來(lái)越多人的追捧?，F(xiàn)階段的高房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利成為了爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，一方面，社會(huì)公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)商定價(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利；另一方面，房地產(chǎn)商認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本很高，高房?jī)r(jià)在很大程度上是為了抵消成本。那么，為調(diào)解這兩方面的矛盾，國(guó)家出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需求。

一、房地產(chǎn)成本管理控制的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。

房地產(chǎn)成本所涉及的基本內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：

1.土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80%，而土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。建筑安裝、設(shè)備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中最大的部分，約占開(kāi)發(fā)樓盤(pán)成本的60%，在保證產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，降低成本就是重中之重的任務(wù)。

2.廣告營(yíng)銷(xiāo)成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開(kāi)廣告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶(hù)外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的銷(xiāo)售和推廣以及電視廣告的投放費(fèi)用等，這些費(fèi)用的支出就構(gòu)成了廣告營(yíng)銷(xiāo)成本，廣告費(fèi)用的支出在當(dāng)今社會(huì)有著日益增加的趨勢(shì)，在未來(lái)的時(shí)間里，廣告效益的高低也將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益順利實(shí)現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將更加激烈。

3.管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

4.其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開(kāi)始階段可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷(xiāo)成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見(jiàn)成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。而工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、施工運(yùn)行成本以及銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)成本的可控制性占有相當(dāng)大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點(diǎn)部分。

二、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制中的存在問(wèn)題

中國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期存在著決算超過(guò)預(yù)算的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段分析工程造價(jià)控