土地市場化改革對建設用地集約利用影響研究

李建強，曲福田

（1.四川農業(yè)大學經濟管理學院，四川溫江611130；2.南京農業(yè)大學公共管理學院，江蘇南京210095）

1 引言

中國人地矛盾突出，2008年人均耕地僅0.09 hm2（約1.36畝），約占世界人均耕地的1/3①根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》（2009年）有關數(shù)據(jù)整理計算所得。。在這樣的時代背景下，國家提出實行最嚴格的節(jié)約用地制度，大力推行節(jié)約集約用地①具體內容詳見《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）。，并制訂了一系列建設用地集約利用的用地標準②例如《城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》、《工業(yè)建設項目用地控制指標匯編》、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)［2008］3號）等。。如何推行節(jié)約集約用地，改革現(xiàn)有的新占地、多占地、占好地的粗放利用土地模式，成為建設節(jié)約型社會的重要命題。已有研究認為，通過土地市場化改革，充分發(fā)揮土地價格的杠桿作用，發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，是提高土地資源利用效率和集約利用水平的重要途徑[1-2]。土地市場發(fā)育對土地集約利用具有重要的影響作用[3-4]，隨著土地市場的不斷發(fā)展，土地利用集約水平也得到顯著提高[5]，而且土地市場的不同發(fā)展階段對土地集約利用水平的作用程度和方向也有著較大差別[6]。這些研究為我們提供了很好的參考，但并沒有深入分析土地市場對土地集約利用的作用機理。因此，本文將從土地市場的作用機制出發(fā)，探討土地市場化改革對建設用地集約利用的影響機理，并實證考察土地一級、二級市場及市場化總體水平對建設用地集約利用的影響，為繼續(xù)推進土地市場化改革，提高建設用地集約利用水平提供參考。

2 土地市場化改革影響建設用地集約利用的理論分析

在土地市場中，地價是其核心。要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。通過地價的調控作用，可以影響土地節(jié)約集約利用。具體來講，土地市場化改革通過市場結構和市場機制的完善、市場主體培育等改革，影響土地一級市場和二級市場的發(fā)展，最終在價格機制、競爭機制和流轉機制的作用下通過替代效應、競租效應和流轉效應影響土地利用的方式和集約利用水平（圖1）。

圖1 土地市場化改革對土地集約利用的影響機理Fig.1 The effect mechanism of the land market reform on the intensity of construction land use

2.1 替代效應

中國土地市場化改革過程實際上是一個土地價格回歸其市場價值的過程。隨著土地市場化程度的不斷提高，土地的市場價值就越來越顯化。這時，土地價格的提高就會驅使土地利用主體使用相對便宜的其他生產要素來替代土地，從而產生替代效應，促進土地的集約利用。這種替代效應更多地體現(xiàn)在土地一級市場出讓過程中，通過招拍掛方式出讓的土地價格較為真實地反映了土地價格。較高的土地取得價格增加了企業(yè)的生產成本，因此，企業(yè)有動機投入更多的資本或者勞動力以獲得較高的產出水平，進而提高土地的集約利用水平。

2.2 競租效應

競爭機制反映了競爭與供求關系、價格變動、資金和勞動力流動等市場活動之間的有機聯(lián)系，在完全競爭的條件下，土地市場將根據(jù)“最高租金原則”選擇出能夠支付最高租金的土地使用者，在土地一級市場中即表現(xiàn)為土地出讓過程中的“價最高者得”的原則。這種土地使用者之間的競租效應，將迫使土地使用者努力提高其競爭能力，主要是提高其盈利能力，而盈利能力又取決于其利用土地的技術水平、經營管理水平以及資本和勞動力的投入水平。因此，在土地用途確定的情況下，完全競爭的土地市場能夠把土地分配給盈利能力最強、集約利用水平最高的土地使用者，從而提高土地集約利用水平。

2.3 流轉效應

土地市場的流轉機制主要體現(xiàn)在二級市場中，通過轉讓、出租等方式，允許建設用地在不同使用者之間充分流動，將促使建設用地向經營能力強的土地使用者手中集中，從而促進集約利用水平的提高。假設某企業(yè)以年租金的方式獲得一宗土地使用權，但因為經營不佳，無法獲取收益，也無力支付土地租金。此時，企業(yè)面臨兩種選擇：要么停產，要么流轉給其他企業(yè)。不難想象，如果企業(yè)停產，則該土地的集約利用水平將明顯下降。而將土地以一定價格流轉（如轉讓、抵押、出租），則土地的集約利用水平將保持在原有水平甚至還可能有所提高。因此，充分發(fā)揮土地二級市場的流轉效應將促進土地集約利用水平的提高。

3 土地市場化改革影響建設用地集約利用的實證分析

基于前面的理論分析，本文利用全國1999—2007年31個省級地區(qū)（不包括港、澳、臺地區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，分別考察土地一級市場、二級市場以及土地市場化總體水平對建設用地集約利用的影響作用，然后納入影響建設用地集約利用的其他因素，檢驗土地市場化改革對建設用地集約利用穩(wěn)健性的影響。

3.1 模型構建

本文采用線性回歸模型來定量分析土地市場化改革對建設用地集約利用的作用大小。具體模型形式如下：

式1中，yit表示i省t年建設用地集約度，αit表示模型的常數(shù)項，xit表示i省t年土地市場化程度，μit表示模型的隨機誤差項，且相互獨立，滿足零均值、等方差為σ2的假設，N表示省級數(shù)量個數(shù)，T表示省區(qū)觀察時期總數(shù)。

納入影響建設用地集約利用的其他因素后，模型形式如下：

式2中，Y為建設用地集約度，β0為常數(shù)項，Xn為各影響因素，βn為各影響因素的估計系數(shù)，μ為隨機擾動項。

3.2 變量選取及數(shù)據(jù)來源

3.2.1 建設用地集約度 對建設用地集約度的測算，可根據(jù)國土資源部2008年發(fā)布的《建設用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》（TD/T 1018—2008）進行全面系統(tǒng)的測算和分析。但考慮數(shù)據(jù)的可獲性，本文將根據(jù)建設用地集約利用的內涵，參考曲福田[5]、劉衛(wèi)東[6]等專家的研究思路，從投入和產出兩個方面進行評價，具體來講用單位建設用地二三產業(yè)從業(yè)人員數(shù)量、單位建設用地二三產業(yè)固定資產投資數(shù)量、單位建設用地二三產業(yè)產值、單位建設用地非農財政收入4個指標評價建設用地集約度。建設用地數(shù)據(jù)來源于《中國國土資源年鑒》和《中國統(tǒng)計年鑒》，二三產業(yè)從業(yè)人員數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，非農固定資產投入數(shù)據(jù)根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》中的各地區(qū)按主要行業(yè)分的全社會固定資產投資一表中合計數(shù)減去農、林、牧、漁業(yè)固定資產投入計算，二三產業(yè)產值來源于《中國統(tǒng)計年鑒》中的地區(qū)生產總值一表，同時考慮價格指數(shù)的影響，對所選數(shù)據(jù)以1999年為基期進行了修正，非農財政收入數(shù)據(jù)根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》中各地區(qū)財政收入一表中的合計數(shù)減去農業(yè)性稅收收入整理而來。

本文首先利用S相對數(shù)法對各指標數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，然后采用熵值法確定各指標權重，最后采用綜合評價法測算出1999—2007年全國31個省級地區(qū)（不包括港、澳、臺地區(qū)）的建設用地集約度。

3.2.2 土地市場化程度 本文參考曲福田等[7]、王青等[8]、唐鵬等[9]的分析思路，主要從土地交易結構和活躍程度分別來反映土地一級市場和二級市場的市場化程度。具體評價指標見表1。

在權重確定方面，由于土地一級市場與二級市場相對都同樣重要，因此，其權重各為0.5。對于土地二級市場，由于普遍認為其是一個相對完善的市場，因此其各種交易形式的權重賦值為1。對于土地一級市場，主要依據(jù)各種供地方式的供地價格與土地正常市場價格的相對值來確定?？紤]劃撥是一種典型的計劃配置方式，且基本為無償獲取，因此定義其權重為0。對于各種出讓方式的權重，根據(jù)對近年來中國土地市場交易情況的分析，協(xié)議方式出讓土地的平均價格約為正常市場價格的20%左右，招標、拍賣和掛牌的價格則與正常市場價格相近，因此，這里定義協(xié)議出讓的權重為0.2，招標、拍賣、掛牌出讓的權重為1[10]。對于租賃和其他供地方式的權重，借鑒李娟等[10]人的研究，將租賃、其他供地方式的權重確定為0.2。

在分別確定各評價指標的權重之后，加權求和即可得到土地市場化程度。其中，評價指標數(shù)據(jù)來源于各年的《中國國土資源年鑒》。

3.2.3 影響建設用地集約利用的其他因素

（1）土地資源稟賦：通常土地資源豐富的地區(qū)，其農田非農化也較其他地區(qū)寬松。在其他因素不變的情況下，投入的建設用地越多，建設用地集約利用程度也越低。因此，建設用地集約利用程度與土地資源稟賦呈明顯的負相關關系。本文選取人均耕地面積作為評價指標，數(shù)據(jù)分別來源于各年《中國國土資源年鑒》和《中國統(tǒng)計年鑒》。（2）經濟發(fā)展水平：經濟發(fā)展水平越高的地區(qū)，用于建設用地的資本和勞動投入就越多，同時，土地價格水平也較高，價格機制作用就越明顯。因此，經濟發(fā)展水平對建設用地集約利用具有正向促進作用。本文選擇人均GDP反映地區(qū)經濟發(fā)展水平，數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》。（3）產業(yè)結構：產業(yè)結構調整，將引致產業(yè)空間布局的變化，也會導致土地利用結構的變化，進而影響土地集約利用。本文選擇第三產業(yè)增加值占GDP的比重作為評價指標，數(shù)據(jù)來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》。（4）土地市場監(jiān)管：地方政府對土地市場監(jiān)管主要表現(xiàn)在土地市場違法案件的發(fā)生率，發(fā)生率越高，土地市場秩序越混亂，對建設用地集約利用的制約作用也越大。本文選取各省土地違法案件涉及土地面積占全國當年土地違法案件涉及土地總面積的比例作為評價指標，具體數(shù)據(jù)根據(jù)各年《中國國土資源年鑒》整理計算。

表1 土地市場化程度評價指標體系Tab.1 The evaluation index system of land marketing level

3.3 模型估計與結果分析

3.3.1 土地市場化改革對建設用地集約利用的影響 運用前文構建的模型1，將數(shù)據(jù)導入Eviews7.0軟件，計量結果表明土地市場化改革對建設用地集約度具有顯著的促進作用（表2）。4個模型分別考察了土地一級市場、二級市場和市場化總體水平的影響作用，模型擬合程度都較高，僅二級市場在5%水平下顯著，一級市場和市場化總體水平都在1%水平下顯著。同時，土地一級市場相比二級市場對建設用地集約利用的促進作用更加明顯。

表2 土地市場化與建設用地集約利用計量分析結果Tab.2 The econometric analysis results of the land marketing level and the intensity of construction land use

表3 建設用地集約利用影響因素模型估計結果Tab.3 The model estimation results of the factors affecting construction land intensive use

3.3.2 納入其他因素后土地市場化改革對建設用地集約利用的影響 運用前文構建的模型2，在納入其他因素后，進一步檢驗土地市場化改革對建設用地集約利用影響作用的穩(wěn)健性（表3）。從模型估計結果來看，模型擬合程度較高，R2和F統(tǒng)計檢驗均十分顯著。在影響建設用地集約利用的其他4個因素中，土地資源稟賦、經濟發(fā)展水平、產業(yè)結構水平和土地市場監(jiān)管等因素均在1%水平下顯著，作用方向也與理論預期一致，表明這4種因素對建設用地集約利用具有顯著的作用。從土地市場化改革指標來看，土地一級市場、二級市場和市場化總體水平計量結果與模型1結果類似，仍然對建設用地集約度具有明顯的促進作用，且都在1%水平下顯著，具有較強的穩(wěn)健性，表明土地市場化改革不斷推進的過程也是建設用地集約度不斷提高的過程。

4 結論與政策建議

通過分析發(fā)現(xiàn)，土地市場化改革對建設用地集約度的提高具有明顯的促進作用，并在納入其他因素后仍然具有較強的穩(wěn)健性，特別是土地一級市場對建設用地集約度的提高具有顯著的作用。因此，為促進建設用地集約利用，應加大土地市場化改革力度，充分發(fā)揮土地市場的價格機制、競爭機制和流轉機制作用。具體來講：（1）深入推進土地一級市場發(fā)展建設。嚴格限制劃撥用地范圍，改革建設用地供應方式，積極探索“供給引導需求”機制下的以招標、拍賣、掛牌出讓為主的市場化配置模式，將土地資源配置到效率高的企業(yè)和部門中去，提高土地資源配置效率與集約利用水平。（2）加快土地二級市場建設。制定土地二級市場交易規(guī)范性文件，明確土地二級市場的交易方式、交易規(guī)則和交易程序，規(guī)范土地中介服務市場，建立公開統(tǒng)一的土地交易信息系統(tǒng)，提升土地市場公開性、透明性與競爭性，促進存量建設用地的資源流動，提升其集約利用水平。

（

）：

［1］ Elana Messner.Cities Without Land Markets：A Case Study From St.Petersburg，Russia［J］.Real Estate Review, 2008, 37（2）: 31.

［2］ Klaus Deininger, Songqing Jin.Land Sales and Rental Markets in Transition：Evidence from Rural Vietna［J］.Oxford Bulletin of Economics and Statistics, 2008, 70（1）: 67.

［3］ 吳郁玲，曲福田，周勇，等.城市土地市場發(fā)育與土地集約利用分析及對策———以江蘇省開發(fā)區(qū)為例［J］.資源科學，2009，31（2）：303-309.

［4］ 吳郁玲，周勇.我國城市土地市場均衡與土地集約利用［J］.經濟地理，2009，29（6）：984-988.

［5］ 曲福田，吳郁玲.土地市場發(fā)育與土地利用集約度的理論與實證研究———以江蘇省開發(fā)區(qū)為例［J］.自然資源學報，2007，22（3）：445-454.

［6］ 楊紅梅，劉衛(wèi)東，劉紅光.土地市場發(fā)展對土地集約利用的影響［J］.中國人口·資源與環(huán)境，2011，（12）：129-133.

［7］ 曲福田，馮淑怡，諸培新，等.制度安排、價格機制與農地非農化研究［J］.經濟學（季刊），2004，4（1）：229-248.

［8］ 王青，陳志剛，葉依廣，等.中國土地市場化進程的時空特征分析［J］.資源科學，2007，29（1）：43-47.

［9］ 唐鵬，李建強，肖君.土地市場化程度的地區(qū)差異分析［J］.資源與產業(yè)，2010，12（6）：161-166.

［10］ 李娟，吳群，劉紅.土地市場成熟度及其量度體系研究［J］.中國土地，2006，（11）：12-14.