應(yīng)高度重視稅負(fù)在產(chǎn)權(quán)交易中的成本

王澤宇

（沈陽(yáng)市國(guó)家稅務(wù)局，遼寧沈陽(yáng) 110016）

產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域相關(guān)稅收法律法規(guī)看起來(lái)枯燥乏味，但如果忽略卻有可能讓精打細(xì)算的投資人不得不為自己忽視的稅負(fù)在交易中的成本買單。因此在做出交易決策前充分考慮到稅負(fù)所占的成本，也許你的決策將更加理智和劃算。

首先講述一個(gè)普通的虛擬產(chǎn)權(quán)交易案例：一個(gè)投資者在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)內(nèi)通過(guò)競(jìng)價(jià)以100萬(wàn)元購(gòu)得某國(guó)有企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓的一處門市房，產(chǎn)權(quán)交易合同中約定由受讓方承擔(dān)全部稅費(fèi)，當(dāng)受讓方按照合同約定支付了全部?jī)r(jià)款后，雙方開(kāi)始辦理房產(chǎn)的交割過(guò)戶手續(xù)，第一道環(huán)節(jié)是交稅，假設(shè)該標(biāo)的房產(chǎn)為某國(guó)有企業(yè)很早以前自建的，隨著房?jī)r(jià)的暴漲，此次交易扣除稅法允許扣除的項(xiàng)目金額增值額為80萬(wàn)元，那么此次轉(zhuǎn)讓過(guò)戶這位投資者需要交納多少稅呢？答案也許讓你大吃一驚！由于受讓方要承擔(dān)全部稅費(fèi)，他要交納的總稅額=營(yíng)業(yè)稅及附加5.6萬(wàn)元+土地增值稅41萬(wàn)元+契稅4萬(wàn)元（按照該省契稅稅率4%計(jì)算）+印花稅0.05萬(wàn)元=50.65萬(wàn)元。在這宗虛擬交易中，由于我們假設(shè)的條件比較極端，增值額設(shè)定為80萬(wàn)，導(dǎo)致計(jì)算出的稅負(fù)占交易額的比例高達(dá)50%，這位投資者也許該對(duì)自己不了解稅收的相關(guān)法律法規(guī)感到懊惱，精打細(xì)算的投資人不得不為自己忽視的稅負(fù)在交易中的成本買單。因此有必要普及一下看起來(lái)枯燥乏味的產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域相關(guān)稅收法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)。有些專業(yè)術(shù)語(yǔ)可能晦澀難懂，關(guān)鍵是想引起廣大投資者對(duì)稅法的重視，在做出交易決策前充分考慮到稅負(fù)所占的成本。

1 公有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)

上面談到那宗虛擬公有房產(chǎn)交易案例中，由于投資者不太了解稅法，導(dǎo)致在簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同中忽視了非常重要的一個(gè)條款——“受讓方承擔(dān)所有稅費(fèi)”。其實(shí)，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，交易雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)納稅義務(wù)，下面就來(lái)看看雙方都應(yīng)該交哪些稅、這些稅額又是如何計(jì)算出來(lái)的呢？

1.1 自建房的銷售方需繳納以下稅款：

（1）營(yíng)業(yè)稅及附加，按照成交額全額征收，稅率5.6%；

（2）土地增值稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除以下扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

（3）企業(yè)所得稅，對(duì)于凈所得需按法定稅率繳納企業(yè)所得稅。

1.2 自建房的受讓方需繳納以下稅款：

（1）契稅，按照成交額全額征收，稅率3%～5%（一般執(zhí)行4%稅率）；

（2）印花稅，按照成交額全額征收，稅率0.5‰。

1.3 如果標(biāo)的房產(chǎn)并非自建房而是買入的房產(chǎn)，在銷售時(shí)出讓方需繳納以下稅款：

（1）營(yíng)業(yè)稅及附加，按照買賣價(jià)差額征收，稅率5.6%；

（2）土地增值稅，增值額也可以不進(jìn)行評(píng)估，簡(jiǎn)易按買入價(jià)每年加計(jì)增值5%計(jì)算，稅率同自建房實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2 企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)

2.1 印花稅，按照成交額全額征收，稅率0.5‰。

2.2 企業(yè)所得稅，取得收入的一方，如果平價(jià)、折價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)不需要繳納企業(yè)所得稅；如果溢價(jià)轉(zhuǎn)讓，對(duì)增值部分，與其他收入合并計(jì)算，按法定稅率繳納企業(yè)所得稅。

2.3 車輛、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)

如果從個(gè)人手中買輛二手車是不需要交稅的，因?yàn)橐惠v車只需繳納一次車輛購(gòu)置稅，在新車上牌前已經(jīng)申報(bào)納稅了，所以再次轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)需重復(fù)納稅。但如果買的是輛公有的車輛，那么就需要看合同是如何約定了，因?yàn)殇N售車輛的單位需要繳納增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2009】9號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按簡(jiǎn)易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

一般納稅人銷售自己使用過(guò)的其他固定資產(chǎn)，按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》財(cái)稅【2008】170號(hào))第四條的規(guī)定執(zhí)行。

小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

2.4 稅收對(duì)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的影響

當(dāng)前，很多產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)開(kāi)辦了股權(quán)登記托管業(yè)務(wù)，其中一個(gè)重要收入來(lái)源就是辦理股權(quán)質(zhì)押登記，幫助企業(yè)進(jìn)行股權(quán)間接融資。但辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)必須注意到企業(yè)欠稅的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十五條：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。

納稅人欠繳稅款，同時(shí)又被行政機(jī)關(guān)決定處以罰款、沒(méi)收違法所得的，稅收優(yōu)先于罰款、沒(méi)收違法所得。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告?！?/p>

“第四十六條 納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說(shuō)明其欠稅情況。抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況。”

綜上所述，通過(guò)抽絲剝繭似地講述產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域的稅收法律知識(shí)，“普及稅法知識(shí)，增強(qiáng)全民稅收法律意識(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)依法治稅”絕不是句空洞的稅收宣傳口號(hào)，稅收與交易雙方的利益息息相關(guān)，因此，了解、學(xué)習(xí)、掌握稅收知識(shí)，“你的決策將更加理智和劃算”?！?/p>