住房公積金貸款業(yè)務(wù)思考

于 偉

一、住房公積金貸款概述

目前，住房公積金管理中心尚沒有實(shí)質(zhì)性的參與國(guó)家的宏觀調(diào)控，甚至是國(guó)家前幾輪房貸新政中的“漏斗”制造者，并隨著各地住房公積金歸集擴(kuò)面工作的加強(qiáng)和繳交基數(shù)的不斷提高，公積金貸款額度的提升，這種漏斗效應(yīng)也變得越來越大。公積金貸款管理辦法應(yīng)及時(shí)調(diào)整響應(yīng)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策，如限購(gòu)等。實(shí)際上，我國(guó)歷史上的每次房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)家的相關(guān)部委和媒體等，都對(duì)房產(chǎn)、銀行和國(guó)土等進(jìn)行問責(zé)，對(duì)于和房地產(chǎn)聯(lián)系緊密的住房公積金基本都沒有提及，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)后，我國(guó)的住房公積金中，只有極少數(shù)的幾家能夠?qū)Ρ镜刭J款管理辦法進(jìn)行調(diào)整，大多數(shù)的住房公積金都不能及時(shí)的做出反應(yīng)。

2002年全國(guó)實(shí)行了住房公積金市縣統(tǒng)一決策、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一制度、統(tǒng)一核算，確保了住房公積金安全運(yùn)行、防范資金管理風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)了住房公積金繳存人權(quán)益。但由于其機(jī)構(gòu)設(shè)置只是實(shí)行市縣垂直管理，住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是當(dāng)?shù)馗鹘鐪惡掀饋淼乃^的住房公積金委員會(huì)，中央和省級(jí)住建部等相關(guān)行政部門的管理過于宏觀而不直接，對(duì)住房公積金管理中心難以實(shí)行全省聯(lián)動(dòng)，更別提全國(guó)聯(lián)動(dòng)。這樣的模式下，當(dāng)國(guó)家的房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，各地住房公積金管理中心既不能及時(shí)跟進(jìn)新的國(guó)家宏觀調(diào)控政策，又不能迅速和其他管理中心形成合力，關(guān)閉老政策的漏斗效應(yīng)，基本上是各走各路，各過各橋。由于管理?xiàng)l例地位不高，松散的管委會(huì)管理體制，造成貸款業(yè)務(wù)不能充分體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該取消松散的住房公積金管理委員會(huì)，在中央設(shè)立全國(guó)住房公積金管理總局，業(yè)務(wù)上、人員編制上直接采取中央垂直至少是省級(jí)垂直管理的方式。同時(shí)，還應(yīng)參照我國(guó)規(guī)范“五險(xiǎn)一金”中五險(xiǎn)的《社會(huì)保險(xiǎn)法》，將“一金”對(duì)應(yīng)的住房公積金管理?xiàng)l例相應(yīng)修訂提升為住房公積金法。

二、住房公積金貸款中存在的問題

1.貸款條件過于粗糙

貸款對(duì)象資格審核簡(jiǎn)單流于形式。一些管理中心貸款管理辦法僅僅對(duì)貸款對(duì)象戶口、繳交期間做了較明確規(guī)定，而沒有規(guī)定申請(qǐng)貸款所需要的材料及證明材料截止時(shí)間，或雖有此項(xiàng)規(guī)定但對(duì)于申請(qǐng)住房公積金貸款職工的信用條件未作任何要求。對(duì)于公積金貸款對(duì)象的戶口、貸款前公積金繳交期間等規(guī)定各地也有所不同。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人才流動(dòng)加快，一個(gè)城市中的非本地常住戶口人員不斷加大，這種情況在大城市和大型公司表現(xiàn)的更加突出。公積金貸款管理辦法既要體現(xiàn)向中低收入群體傾斜的政策導(dǎo)向，保障中低收入家庭正常購(gòu)房需要，又要根據(jù)實(shí)際客觀因素控制貸款風(fēng)險(xiǎn)確保資金安全。

2.貸款的額度、期限和利率過于單一

貸款額度確定，大部分公積金管理中心規(guī)定較為簡(jiǎn)單，一是按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度，計(jì)算公式為：房屋價(jià)格×貸款比例。二是規(guī)定一個(gè)貸款最高限額，取兩者的最低值作為貸款。尤其對(duì)于二套房的甄別過于簡(jiǎn)單，很多管理中心的貸款額度及利率未嚴(yán)格按二套房貸款政策執(zhí)行。貸款期限大部分規(guī)定較為簡(jiǎn)單，貸款期限主要由借款人自由選擇，但最長(zhǎng)不得超過30年。為控制貸款資金風(fēng)險(xiǎn)，公積金管理中心應(yīng)合理設(shè)定貸款期限范圍。

3.貸款利息的貼息申請(qǐng)條件過于模糊粗狂

申請(qǐng)貼息人員條件規(guī)定不合理，貼息比例規(guī)定不合理。公積金管理中心審核貸款貼息不全部進(jìn)貸款系統(tǒng)和會(huì)計(jì)系統(tǒng)核查，存在審批漏洞，比如存在2010年已結(jié)清貸款，次年6月仍然能夠有申請(qǐng)貸款貼息，并且通過了的可能性。公示方式單一，有的公積金管理中心在單位宣傳欄張貼公布，有今天貼明日毀的現(xiàn)象。有的公積金管理中心僅在網(wǎng)上公示，不常上網(wǎng)或年齡大的難以及時(shí)獲取信息。貼息比例30%（單職工）、40%（雙職工），雙職工反而比例更高，顯然不盡合理。

三、完善住房公積金貸款管理的思考

1.完善貸款條件

建議住房公積金貸款以職工的誠(chéng)信記錄作為首要審批依據(jù)，對(duì)于出現(xiàn)不良信用記錄和有騙提騙貸行為的職工，視騙提本人住房公積金、提供虛假資料騙取貸款、貸款逾期或擔(dān)保人代還、貸記卡逾期、準(zhǔn)貸記卡未還記錄、貸記卡未還最低還款額次數(shù)、單筆貸款連續(xù)逾期期數(shù)、單筆貸款累計(jì)逾期期數(shù)、近兩年內(nèi)貸款有展期（延期）或以資抵債、因信用不良被起訴等情況、情節(jié)嚴(yán)重不同，推遲X年貸款、限制貸款額度或不予貸款。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合公積金貸款人戶口情況、繳交期間、房產(chǎn)信息查詢職工房屋擁有狀態(tài)，制定具體的貸款條件，并隨著當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整貸款條件。相應(yīng)的在貸款業(yè)務(wù)審核操作流程中加入借款申請(qǐng)人個(gè)人信用評(píng)估，并作為中心住房公積金貸款檔案流轉(zhuǎn)并歸檔。對(duì)于借款申請(qǐng)人存在尚未還清的個(gè)人住房貸款或者其他商業(yè)貸款，且辦理住房公積金貸款相關(guān)手續(xù)時(shí)該筆商業(yè)貸款還款狀態(tài)處于“逾期”狀態(tài)的，不能通過貸款審核，待借款申請(qǐng)人的商業(yè)貸款還款狀態(tài)恢復(fù)為“正?！焙蠓娇赏ㄟ^審核并辦理后續(xù)手續(xù)。

2.優(yōu)化貸款的額度、期限計(jì)算方式及利率的正確確定

豐富額度計(jì)算方式，盡量科學(xué)化的計(jì)量貸款額度，避免單一的最高限額法。根據(jù)借款申請(qǐng)人信用狀況區(qū)分的前提下，保留前述兩種（按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度、最高限額法），再加上按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的貸款額度，如余額的10倍作為貸款額度上限、根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度-計(jì)算公式為：（公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù)）×2、按照還貸能力計(jì)算的貸款額度-計(jì)算公式為：（夫妻雙方月工資繳交基數(shù)+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額］×貸款期限（月）。其中還貸能力系數(shù)為40%。幾種方式計(jì)算得出的貸款限額取其低者作為最終貸款額度。

豐富貸款期限首先要考慮法定退休年齡計(jì)算法（借款人年齡與貸款期限之和不超過法定退休年齡后5年。法定退休年齡一般按照女性55歲，男性60歲計(jì)算）、還貸能力計(jì)算貸款期限（貸款額/（借款人家庭年收入×合理確定的還款比例））、最高貸款期限法（如一手樓貸款期限不得超過30年，二手樓貸款期限不得超過20年），幾種方式計(jì)算得出的期限取其低者作為最終貸款期限，但以貸款申請(qǐng)人夫妻雙方中貸款期限最長(zhǎng)的計(jì)算。

修正利率的確定原則主要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的相關(guān)文件，其中國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)文件“對(duì)貸款購(gòu)買第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！钡囊?guī)定。建議各地住房公積金管理中心按照住建部財(cái)政部人民銀行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)工作的通知的要求，盡快和房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、人民銀行征信系統(tǒng)、工商登記系統(tǒng)、個(gè)人身份核查系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，提高對(duì)二套房等信息的甄別，確保貸款政策與國(guó)家宏觀調(diào)控政策一致。

3.健全貸款利息的貼息申請(qǐng)條件

理論上講應(yīng)該單職工家庭更困難，更應(yīng)給予高比例。貼息專項(xiàng)資金應(yīng)直接打入貸款賬號(hào)，視同提前還款，而不是不打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬號(hào)，這樣更為符合貼息資金的用意。貸款利息的貼息申請(qǐng)條件應(yīng)該是：在申請(qǐng)貼息時(shí)尚未結(jié)清的住房公積金貸款；在申請(qǐng)貼息前應(yīng)按時(shí)償還住房公積金貸款本息。除失業(yè)、死亡等情形外，在申請(qǐng)貼息前正常繳存住房公積金；貸款房屋為家庭唯一住房且人均面積等于低于30平米；貼息對(duì)象須為享受城市低保的住房公積金貸款職工或者家庭人均年收入低于當(dāng)?shù)厣夏旯べY基數(shù)的X倍。