淺談投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量對上市公司的影響

唐 潔

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，其范圍一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有同時滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場以及能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)公允價值做出合理估計這兩個條件才可以采用公允價值模式。

一、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后續(xù)計量對上市公司的有利影響

1.折舊攤銷?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，而采用成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)需按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定按期計提折舊或攤銷，并將折舊或攤銷額計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。兩者相比，公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)將減少當(dāng)期折舊或攤銷費(fèi)用，增加上市公司當(dāng)期的利潤。

2.公允價值變動損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)以其公允價值計量入賬，且公允價值與賬面余額的差額計入“公允價值變動損益”科目（有利差額計入貸方）。在房地產(chǎn)局勢良好的情況下，上市公司有機(jī)會利用期末房價上漲來增加計入當(dāng)期損益的“公允價值變動損益”進(jìn)而調(diào)增當(dāng)期利潤，提高公司業(yè)績。

3.稅賦情況?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第56條規(guī)定:“企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！庇捎诙惙ㄒ詺v史成本為計稅基礎(chǔ)，因此上市公司在持有投資性房地產(chǎn)期間采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量帶來的公允價值變動收益增加當(dāng)期會計利潤的同時不會帶來當(dāng)期的稅收支出。與此同時，根據(jù)稅法規(guī)定，上市公司如果持有的投資性房地產(chǎn)是土地使用權(quán)，期末按無形資產(chǎn)進(jìn)行納稅計算，如果是建筑物則按固定資產(chǎn)進(jìn)行納稅計算。那么采用公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在計算繳納所得稅時稅務(wù)機(jī)關(guān)將其看作無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)計提攤銷或折舊，由于攤銷和折舊是可以稅前扣除的，因此這將減輕上市公司當(dāng)期的所得稅負(fù)擔(dān)，減少現(xiàn)金流出。

二、不利影響

1.信息成本。投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法目前有三種:（1）市場公開報價；（2）在考慮房地產(chǎn)所在區(qū)域、交易情況、交易日期等因素的情況下，可參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格；（3）預(yù)期未來獲得的租金和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。由于目前我國資本市場的發(fā)展不夠完善，上市公司要取得活躍報價存在一定的難度，因此大部分上市公司選擇聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估價格或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過市場調(diào)查報告獲取的信息來確定公允價值，這大大增加了上市公司采用公允價值計量的信息成本。

2.會計核算成本。企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價值入賬，而稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)采用歷史成本為計算企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)。必然會帶來所得稅的暫時性差異，形成相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債，上市公司年末匯算清繳企業(yè)所得稅時需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行納稅調(diào)整，這增加了會計核算工作量和成本。

3.會計利潤波動性。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價值入賬，并根據(jù)公允價值與賬面余額之間的差額相應(yīng)的調(diào)整“公允價值變動損益”和“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目。這對于上市公司來說會影響其會計利潤的穩(wěn)定性，同時，上市公司也需承擔(dān)房價下跌造成的利潤下降的風(fēng)險。

三、總結(jié)

采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對上市公司產(chǎn)生了正負(fù)兩方面的影響，一方面，公允價值后續(xù)計量模式可以通過停止折舊、房價上漲帶來公司利潤的增加，而且這一利潤的增加不僅沒有帶來當(dāng)期所得稅支出反而可以有效的延遲稅收帶來的現(xiàn)金流流出。另一方面，投資性房地產(chǎn)的公允價值的取得成本一般較高，納稅調(diào)整事項帶來的會計核算工作成本也較高，同時需要承擔(dān)資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值下降給公司利潤帶來的不利影響。上市公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式究竟采用成本法還是公允價值法需要綜合權(quán)衡考慮。