住宅成交六成地區(qū)下滑“銀十”低調(diào)收官風(fēng)光不再

◎ 中房研協(xié) 蘇文坤 崔嘉倫

一、本周關(guān)注

1、關(guān)注焦點(diǎn)：前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%；其中，一季度增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%。固定資產(chǎn)投資256933億元，同比名義增長(zhǎng)20.5%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%。進(jìn)出口總額28425億美元，同比增長(zhǎng)6.2%；其中，出口14954億美元，增長(zhǎng)7.4%；進(jìn)口13471億美元，增長(zhǎng)4.8%。居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比上半年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。

2、專家觀點(diǎn)

三季度GDP同比7.4%，較二季度7.6%略有回落，與預(yù)期一致。季調(diào)后環(huán)比從2%加快至2.2%。工業(yè)增加值從二季度的9.5%下滑至三季度的9.1%。9月末固定資產(chǎn)投資同比從6月末的20.4%加快至20.5%。消費(fèi)仍保持平穩(wěn)，三季度環(huán)比較二季度有所加速。經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著前期政策效果顯現(xiàn)，四季度GDP有望回升至8%左右。

——屈宏斌，匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

第三季度GDP增長(zhǎng)7.4%，增長(zhǎng)仍然穩(wěn)定在現(xiàn)階段的潛在水平。促出口的政策對(duì)出口的拉動(dòng)，保障性住房建設(shè)對(duì)投資的穩(wěn)定及穩(wěn)增長(zhǎng)都起到作用。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定在溫和的增長(zhǎng)水平，不需要V性反轉(zhuǎn)。第四季度穩(wěn)增長(zhǎng)政策將進(jìn)一步顯現(xiàn)，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定在7.5%以上應(yīng)該可以預(yù)期。

——左小蕾 銀河證券首席總裁顧問

從當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行見底已經(jīng)十分明顯。不過，在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)性質(zhì)上轉(zhuǎn)型及世界經(jīng)濟(jì)需求仍然處于較為疲弱的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將不太可能出現(xiàn)“V”形反彈，而是轉(zhuǎn)為更加平穩(wěn)的增長(zhǎng)，即保持在7%－8%的增長(zhǎng)水平。第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可維持在上行的軌道上，但其增長(zhǎng)速度會(huì)更為平穩(wěn)。

——易憲容 中國(guó)社科院金融研究所研究員

針對(duì)僅一個(gè)月的數(shù)據(jù)做樂觀的解讀，應(yīng)該更加慎重，即便9月宏觀指標(biāo)比預(yù)期稍好，顯示經(jīng)濟(jì)確有企穩(wěn)跡象，但未來風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)與海外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，都是影響未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確定因素。而四季度能否實(shí)現(xiàn)顯著反彈，仍面臨多重考驗(yàn)。

——沈建光 瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

二、二十典型城市土地供求情況

本周土地總供應(yīng)面積為508萬(wàn)平方米，環(huán)比持平。其中經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)面積環(huán)比下滑10.1%，非經(jīng)營(yíng)性土地環(huán)比上漲18.0%。

本周土地供應(yīng)可造863萬(wàn)平方米的建筑面積總量，環(huán)比下滑23.0%。

本周土地總成交面積578萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.4%。其中經(jīng)營(yíng)性土地成交面積環(huán)比上漲56.3%，非經(jīng)營(yíng)性土地成交面積環(huán)比下滑27.4%。

本周土地成交量可造1152萬(wàn)平方米的建筑面積總量，環(huán)比上漲33.2%。

三、二十典型城市商品住宅成交情況

本周二十城市成交面積總量332.74萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑4.6%。8城市環(huán)比上漲，其中蘭州以86.2%漲幅居首；環(huán)比下滑的12城市中，廈門以45.7%降幅居首。四個(gè)一線城市中，上海、廣州分別環(huán)比下滑13.5%、19.4%，北京、深圳分別環(huán)比上漲19.1%、5.0%。

與前四周平均成交面積相比，總成交面積上漲19.6%，主要原因是國(guó)慶黃金周因素拉低了前四周的平均成交量。4城市下跌，廈門以45.5%降幅居首，環(huán)比上漲的16城市中，南寧以128.9%漲幅居首。（見表1）

四、政策動(dòng)態(tài)（見表2）

五、相關(guān)新聞

1、溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定

10月中旬，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在相關(guān)座談會(huì)上表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中。加快普通商品住房土地供應(yīng)，有效增加普通商品房供給。

2、統(tǒng)計(jì)局：前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)15.4%

10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%；其中住宅投資35126億元，增長(zhǎng)10.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5%。商品房銷售面積68441萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；商品房銷售額40354億元，增長(zhǎng)2.7%。9月末，商品房待售面積32670萬(wàn)平方米，比8月末增加712萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加467萬(wàn)平方米。9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.39，比上月回落0.25點(diǎn)。

3、統(tǒng)計(jì)局：9月55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日發(fā)布的“2012年9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格中，環(huán)比下降的城市24個(gè)，環(huán)比持平的城市15個(gè)，環(huán)比上漲的城市31個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%；同比下降的城市55個(gè)，同比持平的城市3個(gè)，同比上漲的城市12個(gè)。 二手住宅價(jià)格中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有18個(gè)，環(huán)比持平的城市有17個(gè)，環(huán)比上漲的城市有35個(gè)；價(jià)格同比下降的城市有56個(gè)，同比持平的城市有1個(gè)，同比上漲的城市有13個(gè)。

4、財(cái)政部：前9月房產(chǎn)稅收入1013億元，同比增長(zhǎng)26.9%

10月22日，財(cái)政部發(fā)布的《2012年前三季度稅收收入情況分析》顯示，前三季度全國(guó)稅收總收入完成77410.08億元，同比增長(zhǎng)8.6%。其中，房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1013.61億元， 占稅收總收入的1.3%，同比增長(zhǎng)26.9%，比去年同期增速加快了3.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)，報(bào)告分析稱，一是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房保有量平穩(wěn)上升；二是房屋租賃價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)；三是翹尾因素帶來的增收。

5、央行：三季度房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加快，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回升

10月22日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《三季度貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，9月末，主要金融機(jī)構(gòu)及主要農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%；前三季度增加9821億元，同比少增102億元，前三季度增量占同期各項(xiàng)貸款增量的15.4%，比前8月占比高1.3個(gè)百分點(diǎn)。9月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8461億元，同比增長(zhǎng)7.3%，增速比上季度末高6.5個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增速比上季度末高0.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速比上季度末高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

【本報(bào)告為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究周報(bào)第42周(10.15-10.21)】