關(guān)于加快發(fā)展我市公共租賃住房的調(diào)查與思考

◎ 湖州市住房保障辦公室 葛仲翰 邱謹(jǐn)群

公共租賃住房簡(jiǎn)稱公租房，是指由政府或企業(yè)等投資方持有房源，并以低于市場(chǎng)價(jià)的方式出租給特定人群的房屋。公租房最早起源于新加坡，該國(guó)從1964年起，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的努力，已形成了一套完善的公租房體系。2007年，溫家寶總理考察新加坡公租房，使中國(guó)住房保障理念逐漸由“重買(mǎi)輕租”向“租售并舉”轉(zhuǎn)型。隨著公租房體系的擴(kuò)展，地方政府也越來(lái)越傾向于用“租賃補(bǔ)貼”的方式來(lái)解決“住有所居”的問(wèn)題。

一、加快發(fā)展公租房對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大意義

我市響應(yīng)了我省的號(hào)召，也緊緊圍繞“住有所居”的目標(biāo)，著力構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、拆遷安置房、農(nóng)民工公寓、人才公寓、公共租賃房和老居住區(qū)改造、農(nóng)村危舊房改造為主要內(nèi)容的“6+2”城鄉(xiāng)保障性住房體系，相繼開(kāi)工建設(shè)保障性住房750萬(wàn)平方米，有效改善了部分城鄉(xiāng)低收入家庭的住房條件。

但是，我市的公租房建設(shè)才剛剛起步，目前建成的公租房主要用于解決高層次人才、一般技術(shù)人才、困難國(guó)企職工、部分外來(lái)務(wù)工人員等“四個(gè)層次”人員的住房問(wèn)題，相對(duì)中等偏下收入家庭等廣大“夾心層”而言，仍是杯水車(chē)薪。下階段，我們要把公租房放在住房保障體系的重要位置，作為解決階段性住房困難的重要途徑。

（一）加快發(fā)展公共租賃住房有利于提升民生保障水平，促進(jìn)社會(huì)和諧

住房問(wèn)題是基本的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民生福祉，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。盡管這些年，我們通過(guò)實(shí)施城鄉(xiāng)保障性住房工程解決了一些城市低收入家庭住房困難問(wèn)題，但我市城市住房保障的覆蓋面仍然不夠廣，還有相當(dāng)部分的城市中等偏下收入家庭住房困難亟待解決，這部分家庭既享受不到城市住房保障政策，靠自身能力又購(gòu)租不起商品住房，他們的住房問(wèn)題是今后一個(gè)時(shí)期住房保障的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

公租房最大的優(yōu)點(diǎn)在于覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活，適宜建立退出機(jī)制。通過(guò)發(fā)展公共租賃住房，采取差別化租金政策，用來(lái)解決這一群體的住房需求，能夠在較大范圍內(nèi)解決住房困難這一重大民生問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

（二）加快發(fā)展公共租賃住房有利于優(yōu)化配置人力資源，推進(jìn)新型城市化

當(dāng)前，隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的深入推進(jìn)，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為發(fā)展的主旋律。這一時(shí)期，人才的引進(jìn)和需求顯得尤為迫切。但是，城市商品住房較高的價(jià)格影響人才的去留。同時(shí)，我市每年有大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，流動(dòng)人口也已成為新一代的城市居民。而新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員的居住條件也亟需改善。而大力發(fā)展公共租賃住房正是解決這部分人居住問(wèn)題的有效手段，是優(yōu)化配置人力資源、推進(jìn)新型城市化的現(xiàn)實(shí)選擇。

（三）加快發(fā)展公共租賃住房有利于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

目前，我們調(diào)控房地產(chǎn)的手段多在擠壓需求方面著力，如收縮信貸、土地等，但需求是剛性的，一旦信貸、土地政策松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又陷入新一輪的漲價(jià)。因此，公租房的建設(shè)開(kāi)發(fā)使商品房市場(chǎng)上的需求減少，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另一方面，由于公共租賃房的租金是低于市場(chǎng)價(jià)，一旦大量面市，其周邊商品房的租金勢(shì)必受影響，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。由此可見(jiàn)，發(fā)展公共租賃住房，既可以增加住房供給總量，又能調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，還可以分流部分購(gòu)房需求，引導(dǎo)居民特別是中低收入群體量力而行、合理消費(fèi)，建立住房梯度消費(fèi)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，形成有序有效的城市住房供應(yīng)體系。

二、我市公共租賃住房的發(fā)展情況

按照中央、省加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)精神，我市高度重視、認(rèn)真落實(shí)，強(qiáng)化舉措、迅速行動(dòng)，全面啟動(dòng)了公租房建設(shè)，全市歷年累計(jì)建設(shè)公共租賃住房21.43萬(wàn)平方米，已有13.16萬(wàn)平方米、2000余套公共租賃住房投入運(yùn)營(yíng)，其中住房困難職工租賃320套，新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員租賃近2000套。

我市公租房的保障對(duì)象范圍主要為城市中等以下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)生和人才引進(jìn)人員、有穩(wěn)定職業(yè)并已在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員等三類(lèi)人員，按照保障對(duì)象的分類(lèi)，經(jīng)過(guò)對(duì)我市公共租賃住房需求的初步測(cè)算，明確在“十二五”期間，全市需建設(shè)公租房160萬(wàn)平方米，其中，政府主導(dǎo)建設(shè)60萬(wàn)平方米，企業(yè)配套建設(shè)100萬(wàn)平方米。

按照這一目標(biāo)，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)布局等情況，在綜合考慮交通配套、中低收入家庭生活和就業(yè)等方面實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排、合理布局公租房項(xiàng)目。特別是在2011年、2012年住房保障規(guī)劃中，明確全市計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)公租房面積各40萬(wàn)平方米，同時(shí)，在統(tǒng)籌各縣區(qū)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，合理分配任務(wù)，及時(shí)落實(shí)責(zé)任，確保整體高效推進(jìn)我市公租房建設(shè)。

三、我市公共租賃住房的發(fā)展面臨的難點(diǎn)及有效的解決辦法

從目前公租房制度的實(shí)施來(lái)看，它具有其他保障性住房不可比擬的優(yōu)越性，但隨著進(jìn)程的不斷深入，公租房的建設(shè)和管理將面臨許多亟待解決的難點(diǎn)。首先，回款周期相對(duì)較長(zhǎng)，后續(xù)建設(shè)資金壓力較大；其次，政策引導(dǎo)力度不夠，社會(huì)投資主體積極性不高；第三，建設(shè)管理體系不健全，工作推進(jìn)難度大。這一系列的問(wèn)題在一定程度上阻礙了我市公共租賃住房的發(fā)展建設(shè)，那就要求我們提出一系列行之有效的辦法。

（一）要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步落實(shí)公租房建設(shè)的責(zé)任

要切實(shí)把公租房作為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期完善我市住房保障體系、進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程實(shí)施的重中之重，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)建設(shè)責(zé)任、加大工作力度，確保按時(shí)保質(zhì)保量完成市下達(dá)的各項(xiàng)建設(shè)任務(wù)。要進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障管理機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)建設(shè)，強(qiáng)化建設(shè)安排。要進(jìn)一步完善考核問(wèn)責(zé)制度，把公租房建設(shè)納入相應(yīng)的目標(biāo)責(zé)任制考核。要加強(qiáng)對(duì)公租房建設(shè)任務(wù)、各項(xiàng)政策措施落實(shí)情況的監(jiān)管。有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工，相互協(xié)調(diào)配合，整體高效推進(jìn)我市公租房建設(shè)。

（二）強(qiáng)化要素保障，進(jìn)一步破解公租房建設(shè)的難題

建設(shè)公租房，涉及到規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等多種要素保障，而最關(guān)鍵的是籌措資金。各地各有關(guān)部門(mén)要突出資金保障，積極爭(zhēng)取國(guó)家和省補(bǔ)助資金，落實(shí)好市縣配套資金，強(qiáng)化政府性投入，采取誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理誰(shuí)擁有的原則，積極鼓勵(lì)社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，并積極探索BT、BOT等建設(shè)模式，確保公租房建設(shè)資金落實(shí)到位。

（三）要狠抓規(guī)劃監(jiān)管，進(jìn)一步提高公租房建設(shè)的水平

各地各有關(guān)部門(mén)對(duì)公租房規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)管都要從嚴(yán)要求，切實(shí)把公租房項(xiàng)目建成配套完善、功能齊全、質(zhì)量過(guò)硬的優(yōu)質(zhì)放心工程。要強(qiáng)化工程質(zhì)量，嚴(yán)格執(zhí)行抗震設(shè)防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。要嚴(yán)格實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管，確保建材合格、施工規(guī)范、房屋優(yōu)質(zhì)。

（四）要突出分配管理，進(jìn)一步健全公租房運(yùn)行的機(jī)制。

各地各部門(mén)要規(guī)范準(zhǔn)入條件，根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況、居民收入、住房情況等，合理確定具體準(zhǔn)入條件、科學(xué)確定租金水平；要加強(qiáng)資格審核，完善申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核等制度，健全建設(shè)、民政、公安、稅務(wù)、金融等部門(mén)協(xié)調(diào)配合的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，確保公平分配；要加強(qiáng)使用管理，切實(shí)做好公租房物業(yè)管理工作；要健全退出機(jī)制，對(duì)不再符合公租房條件的租戶，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，提高公租房的運(yùn)營(yíng)效率，確保應(yīng)保盡保、應(yīng)退盡退。

四、總結(jié)

我國(guó)是一個(gè)人口多而密集的大國(guó)，近幾年來(lái)，農(nóng)村人口也大量的入住城市，這就給城市住房的供給帶來(lái)了壓力。由于住房的供不應(yīng)求，這就形成了房?jī)r(jià)日益上漲的局面。購(gòu)房漸漸成為人們不敢奢望的事情。而租賃住房的建設(shè)發(fā)展恰恰給住房這一亟待解決的問(wèn)題帶來(lái)了福祉。為人們的安居樂(lè)業(yè)提供了保障，同時(shí)，又為國(guó)家和諧的進(jìn)一步發(fā)展提供了契機(jī)。