地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化對(duì)策

吳 洪

一、地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）資金籌集任務(wù)重。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講，財(cái)務(wù)管理在資金籌集方面的任務(wù)相對(duì)較重。首先，目前居高不下的地價(jià)及工程造價(jià)決定房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的每一個(gè)工程項(xiàng)目都需要巨額的資金；其次，工程開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，從項(xiàng)目征地、開發(fā)建設(shè)到最后的竣工交付，通常需要兩年以上的時(shí)間，這期間財(cái)務(wù)管理必須保證項(xiàng)目開發(fā)所需資金鏈的完整性及運(yùn)行有效性；另外，因以上兩點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金的周期相對(duì)較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率普遍偏低，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過不同的融資手段來籌集足夠的開發(fā)資金，如此才能保項(xiàng)目的穩(wěn)定開發(fā)。所以，相比于其他行業(yè)來講，房地產(chǎn)開企業(yè)財(cái)務(wù)管理在資金籌集方面的任務(wù)較重。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)往往需要投入大量的人力、物力與財(cái)力，較長(zhǎng)的開發(fā)周期內(nèi)，各種不確定性因素遍布項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)；同時(shí)，特殊的行業(yè)屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)家政策的敏感性相對(duì)較強(qiáng)，但從根本上來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基于新政策的調(diào)整能力卻相對(duì)較差；再加上項(xiàng)目在資金和資金方的高投入，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高于其他行業(yè)。

二、地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）管理制度形式化。財(cái)務(wù)管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，存在費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)不清的問題，費(fèi)用開支所執(zhí)行的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)混亂。可以說，財(cái)務(wù)管理并未依照管理制度的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行嚴(yán)格地落實(shí)與開展，管理制度基本流于形式。

（二）資金管理體系不完善。地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理可以說是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項(xiàng)目建設(shè)的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進(jìn)行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對(duì)規(guī)劃的目標(biāo)進(jìn)行有效分解，季度及月度計(jì)劃管理也基本不存在；同時(shí)，因項(xiàng)目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財(cái)務(wù)管理無法對(duì)資金進(jìn)行集中的管理與使用。

（三）融資渠道單一。目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，基本依靠于銀行的貸款來推進(jìn)工程項(xiàng)目的開發(fā)。但近年來，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財(cái)務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對(duì)其資金鏈的運(yùn)行構(gòu)成了直接的影響與威脅。

（四）稅負(fù)居高不下。一直以來地產(chǎn)行業(yè)都是高稅負(fù)的行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中所承擔(dān)的平均稅負(fù)要遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會(huì)計(jì)政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財(cái)務(wù)管理無法運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)管理的負(fù)擔(dān)。

（五）審計(jì)監(jiān)督力度不足。盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計(jì)監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計(jì)監(jiān)督制度。但基于各種因素的影響，審計(jì)工作對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督作用無法得到切實(shí)發(fā)揮，企業(yè)審計(jì)監(jiān)督部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴(yán)重不足。對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢(shì)在必行。

三、地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化對(duì)策

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)。地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行加強(qiáng)，首先要對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的基本職能進(jìn)行有效強(qiáng)化，加強(qiáng)會(huì)計(jì)崗位的監(jiān)督職能；對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責(zé)、權(quán)限和義務(wù)；對(duì)費(fèi)用開支的管理口徑進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費(fèi)用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財(cái)務(wù)管理制度的有效落實(shí)。

（二）建立健全資金管理體系。地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)現(xiàn)有的資金管理體系進(jìn)行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，依據(jù)項(xiàng)目的開展進(jìn)度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計(jì)劃不超支、無計(jì)劃不開支的基本原則對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行有效使用；同時(shí)，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺(tái)賬，定期對(duì)專項(xiàng)資金的使用狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都使用。

（三）積極擴(kuò)展企業(yè)融資渠道。要保證財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，有效避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，地產(chǎn)行業(yè)就必須對(duì)現(xiàn)有的融資渠道進(jìn)行積極地?cái)U(kuò)展，擺脫單一融資渠道對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的局限。首先，規(guī)模較大的地產(chǎn)行業(yè)可以依托集團(tuán)化的資金管理模式，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并借助這種集團(tuán)化的優(yōu)勢(shì)來獲取銀行在利率方面的優(yōu)惠；而后借助于企業(yè)的市場(chǎng)形象與行業(yè)口碑等積極開展像信托之類的融資新渠道，為企業(yè)資金鏈的有效運(yùn)行提供保障。

（四）提升企業(yè)稅收籌劃水平。隨著各項(xiàng)針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策的出臺(tái)，地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃與會(huì)計(jì)處理都受到不同程度的影響。在稅負(fù)居高不下的現(xiàn)實(shí)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合現(xiàn)行的稅法、稅收優(yōu)惠政策以及會(huì)計(jì)制度等，對(duì)企業(yè)的稅務(wù)工作進(jìn)行有效籌劃，通過推遲繳稅或者是利用稅收優(yōu)化政策等方式來對(duì)企業(yè)的納稅金額進(jìn)行有效控制和降低，以便于在控制好稅收成本的基礎(chǔ)上提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，為企業(yè)的整體發(fā)展提供良好的財(cái)務(wù)條件。

（五）加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的審計(jì)力度。當(dāng)然，要切實(shí)保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性和安全性，地產(chǎn)行業(yè)還必須加強(qiáng)審計(jì)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督力度。除了要針對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)審計(jì)之外，還必須對(duì)不同工程項(xiàng)目開發(fā)的過程中，不定期地進(jìn)行各種專項(xiàng)審計(jì)，借助于相應(yīng)的審計(jì)制度對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題進(jìn)行及時(shí)的發(fā)現(xiàn)與改善。與此同時(shí)，還必須借助審計(jì)功能，對(duì)財(cái)務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合性的分析和評(píng)價(jià)，以便于在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上切實(shí)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整體水平。

總之，財(cái)務(wù)管理作為現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。而隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化以及我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展，財(cái)務(wù)管理的重要性將更為突出，而財(cái)務(wù)管理水平也將成為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須得到企業(yè)相關(guān)層級(jí)與部門的重視。

[1]李紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理探討[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010.01.

[2]朱玉瑛.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)的意義[J].中國(guó)外資，2011.02.