房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制

李錦華 宋海波 馬麗紅

(1.天津城市建設(shè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384; 2.天津三建建筑工程公司，天津 300000)

0 引言

在金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)于今年進(jìn)入了其寒武紀(jì)，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，對(duì)其項(xiàng)目的造價(jià)管理是企業(yè)興衰的關(guān)鍵。所謂工程造價(jià)是指工程項(xiàng)目的建造所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。而項(xiàng)目的建設(shè)需要?dú)v經(jīng)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段，歷時(shí)較長、參與方多，這就要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行合理規(guī)劃、嚴(yán)密控制、精心計(jì)量、主動(dòng)控制，即工程全過程、全方位的計(jì)量和造價(jià)管理。

工程造價(jià)控制工作貫穿項(xiàng)目建設(shè)的全過程，即項(xiàng)目的投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。有資料顯示，前兩個(gè)階段，即決策和設(shè)計(jì)階段，對(duì)投資的影響最大，影響比率最高，可達(dá)到75%～95%的比率。因而房地產(chǎn)企業(yè)要克服在項(xiàng)目建設(shè)過程中只重視工程施工階段造價(jià)控制的做法，搞好全過程造價(jià)控制，以提高經(jīng)濟(jì)效益。

1 項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制

項(xiàng)目決策的正確性是工程造價(jià)合理性的前提。項(xiàng)目決策正確，意味著對(duì)項(xiàng)目建設(shè)作出科學(xué)的決策，以及在建設(shè)的前提下，優(yōu)選出最佳投資方案，達(dá)到資源的合理配置。這樣才能合理地估算工程造價(jià)，并在實(shí)施過程中有效地控制工程造價(jià)。項(xiàng)目決策失誤，主要體現(xiàn)在對(duì)不該建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，或者建設(shè)地點(diǎn)的選擇錯(cuò)誤，或者投資方案不合理等。此類決策失誤，會(huì)直接帶來不必要的人、財(cái)、物力的浪費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的損失。

項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)。工程造價(jià)的確定和控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，但是決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇等都直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。直接影響著決策階段之后各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)確定與控制的科學(xué)合理性。

而項(xiàng)目決策的主要依據(jù)是可行性研究報(bào)告，該報(bào)告的編制需要研究團(tuán)隊(duì)分析研究項(xiàng)目的背景與發(fā)展前景、預(yù)測市場需求;確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案和技術(shù)方案、做出準(zhǔn)確的投資估算并制定資金籌措方案、分析評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益;完成以上工作后得出結(jié)論提出建議。決策者就是根據(jù)這份研究結(jié)果做出決策的，因此可行性研究報(bào)告的編制質(zhì)量是項(xiàng)目決策正確與否的關(guān)鍵。如果決策錯(cuò)誤，再好的造價(jià)控制都是沒有意義的。

因而，在這一階段，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好如下兩項(xiàng)工作:

1)組建高標(biāo)準(zhǔn)的可行性分析研究隊(duì)伍。

若要高質(zhì)量地完成可行性研究分析就必須要有一個(gè)高水準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì)，編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告以及精度較高的投資估算。筆者認(rèn)為團(tuán)隊(duì)一般由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營管理人員、市場營銷人員、項(xiàng)目工程師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等人員組成，這些人員在充分的調(diào)研后運(yùn)用價(jià)值管理的思想與方法，對(duì)投資方案進(jìn)行比選優(yōu)化，做好經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)，精心編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，力求做到擬建工程項(xiàng)目價(jià)值最大化。

2)詳細(xì)分析房地產(chǎn)需求市場，確定合理的建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)。

充分的市場調(diào)查是一切分析的基礎(chǔ)，注重調(diào)查細(xì)節(jié)，分析住房市場需求，根據(jù)需求利用盈虧平衡分析法、平均成本法等方法確定合理的建設(shè)規(guī)模，并比選建設(shè)規(guī)模方案，選其優(yōu)者。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定和控制工程造價(jià)的重要階段。它影響著工程總造價(jià)的75%～95%。設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)具有非常重要的意義。

1)實(shí)施設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。

俗語說競爭使之優(yōu)秀，通過設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，使設(shè)計(jì)單位產(chǎn)生競爭，從而得到更滿意的工程設(shè)計(jì)方案，既能最大限度地使消費(fèi)者滿意，又經(jīng)濟(jì)合理，達(dá)到有效控制工程造價(jià)與質(zhì)量、減少實(shí)施階段的工程變更、降低返工風(fēng)險(xiǎn)與損失之目的。

2)施行限額設(shè)計(jì)。

限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證投資限額不被突破。

房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)選設(shè)計(jì)單位之后，委派專人負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系與溝通，詳細(xì)地進(jìn)行設(shè)計(jì)任務(wù)交底。確定合理的設(shè)計(jì)周期，共同研究設(shè)計(jì)限額，采取切實(shí)可行的方法，如節(jié)約有獎(jiǎng)、超支處罰等辦法，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位控制設(shè)計(jì)造價(jià)，以避免設(shè)計(jì)人員隨意加大構(gòu)件截面，提高砂漿及混凝土強(qiáng)度等級(jí)，增加配筋量等。

限額設(shè)計(jì)是在尊重科學(xué)、實(shí)事求是下精心設(shè)計(jì)，在保證質(zhì)量、安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料、新方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，節(jié)約工程投資。采用限額設(shè)計(jì)可以有效控制工程建設(shè)領(lǐng)域的投資支出、有效使用建設(shè)資金。

3 項(xiàng)目招標(biāo)階段的造價(jià)控制

招標(biāo)階段的主要任務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方制定招標(biāo)方案優(yōu)選工程施工單位，選擇技術(shù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力均較強(qiáng)的報(bào)價(jià)合理的實(shí)施單位，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施和項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1)制定經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案、編制高水平的招標(biāo)文件。

根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)工程分標(biāo)、合同類型等內(nèi)容進(jìn)行研究，制定出既利于通過競爭獲得市場收益又便于實(shí)施管理的招標(biāo)方案，為降低建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)打下良好基礎(chǔ)。招標(biāo)文件是招標(biāo)人選擇中標(biāo)人的依據(jù)，也是投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)。同時(shí)招標(biāo)文件的90%以上內(nèi)容將構(gòu)成合同。所以，招標(biāo)文件的編制應(yīng)當(dāng)合法、內(nèi)容完整統(tǒng)一，不出現(xiàn)矛盾，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素合理分擔(dān)，工程范圍的界定要準(zhǔn)確，不能模棱兩可，以避免實(shí)施過程中雙方產(chǎn)生爭議。工程量清單的編制質(zhì)量高，避免投標(biāo)人不平衡報(bào)價(jià)等。

對(duì)于工程量較大但是技術(shù)不復(fù)雜的工程項(xiàng)目，采用合理低價(jià)中標(biāo)法，對(duì)于有技術(shù)含量、質(zhì)量控制較難的項(xiàng)目可以采用綜合評(píng)審法選擇實(shí)施單位。

2)編制招標(biāo)工程控制價(jià)或標(biāo)底。

招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底是衡量投標(biāo)人報(bào)價(jià)合理性的重要指標(biāo)之一。在目前建筑市場魚目混雜和競爭不規(guī)范的情況下，要想避免風(fēng)險(xiǎn)，特別是“價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)，還需要標(biāo)底或控制價(jià)作為投標(biāo)價(jià)合理與否的評(píng)判尺度。因而投資方應(yīng)選擇資質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的咨詢單位來編制標(biāo)底或控制價(jià)，并注意標(biāo)底的保密性。

4 施工階段的造價(jià)控制

工程施工階段是使工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和工程使用價(jià)值的重要階段。為實(shí)現(xiàn)此階段的造價(jià)控制目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建設(shè)工程施工合同履行過程中做好以下工作:

1)認(rèn)真履行合同，避免自己違約。

按照合同履行自己的義務(wù)，完成合同任務(wù)，避免由于自己違約而造成施工方的索賠。如按照合同約定履行工程款支付義務(wù)、提供滿足要求的材料設(shè)備等。

2)嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場簽證。

工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，曾有人笑談實(shí)際沒有和設(shè)計(jì)是一樣的，而且一些工程現(xiàn)場簽證的管理也是非常混亂的。有效地控制工程變更和現(xiàn)場簽證是有利于投資方的造價(jià)管理的，控制的方法除設(shè)計(jì)階段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、設(shè)計(jì)方，三方技術(shù)交底時(shí)，應(yīng)盡量消除設(shè)計(jì)缺陷。對(duì)于設(shè)計(jì)變更的發(fā)生源于三方原因:a.業(yè)主方對(duì)工程的需求發(fā)生改變。此原因的控制方法便是加強(qiáng)前期策劃;b.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤?？刂拼祟愬e(cuò)誤，應(yīng)通過加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理，控制好設(shè)計(jì)深度并仔細(xì)審核;c.施工方的合理化建議。對(duì)于施工單位提出的工程變更，監(jiān)理工程師和企業(yè)工程負(fù)責(zé)人要予以認(rèn)真審核，根據(jù)合同約定確定變更價(jià)款。

3)做好進(jìn)度款的審核工作。

工程進(jìn)度款應(yīng)根據(jù)甲乙雙方在合同條款約定的時(shí)間、方式和程序進(jìn)行支付。應(yīng)支付額度按照經(jīng)監(jiān)理和企業(yè)工程負(fù)責(zé)人確認(rèn)的已完工程量、合同約定的單價(jià)及有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)計(jì)算。支付工程進(jìn)度款的前提是所完成的工程質(zhì)量合格并經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)，完成內(nèi)容符合合同約定。對(duì)于施工單位超出設(shè)計(jì)圖紙和(或)因自身原因造成返工工程量不予計(jì)量。

監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)企業(yè)工程負(fù)責(zé)人應(yīng)嚴(yán)格審查進(jìn)度情況并核算工程量，防止多付進(jìn)度款。

4)做好現(xiàn)場監(jiān)督管理，做好索賠與反索賠工作。

房地產(chǎn)企業(yè)工程負(fù)責(zé)人和合同管理人員以及監(jiān)理工程師要做好現(xiàn)場監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工方的違規(guī)操作或不利于工程造價(jià)控制的浪費(fèi)行為，及時(shí)取證，提出索賠，并對(duì)施工單位提出的索賠進(jìn)行反索賠。例如:由于工人施工方法不規(guī)范或施工習(xí)慣不佳導(dǎo)致的質(zhì)量問題、由于施工單位的原因造成進(jìn)度拖延等問題，房地產(chǎn)企業(yè)便可取證提出索賠。

對(duì)于施工方的索賠申請(qǐng)，應(yīng)認(rèn)真審核，確定哪些該賠、哪些不該賠付;哪些只屬于工期索賠、哪些只是費(fèi)用索賠，哪些是兩者都要賠;更要嚴(yán)格把握賠付值。

5 竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)控制

工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是建設(shè)程序的最后階段，在此階段開發(fā)商應(yīng)把好造價(jià)控制的最后一關(guān)。

1)嚴(yán)格審核竣工結(jié)算文件。

以合同為依據(jù)，再結(jié)合現(xiàn)場簽證、工程變更及索賠文件審核施工單位提交的工程結(jié)算價(jià)文件，把依據(jù)合同不應(yīng)支付或依據(jù)不足所產(chǎn)生的質(zhì)量有缺陷部分的款項(xiàng)扣回。

2)認(rèn)真核對(duì)工程量，確定支出的合理性。

在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，要核對(duì)工程量是否符合設(shè)計(jì)，審核工程內(nèi)容是否符合合同規(guī)定，各項(xiàng)費(fèi)用支出合理性，如是否符合計(jì)價(jià)依據(jù)、合同約定的結(jié)算方法、主材價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件等。

6 結(jié)語

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制中，其管理的關(guān)鍵在于投資決策與項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理，這兩方面的影響較大，一個(gè)是決策性問題，一個(gè)是方向性問題，中、后期的執(zhí)行管理也是很重要的，它影響項(xiàng)目的完成情況及資金投入情況。要做好造價(jià)管理工作必須摒除一些舊的思想，引進(jìn)新的管理理念，并規(guī)范執(zhí)行力度，縱然分析得出的控制要點(diǎn)如何精確，沒有好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，結(jié)論亦是空談。故望加大管理隊(duì)伍建設(shè)，開創(chuàng)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的局面。

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