談我國商品房價(jià)格的形成原因

張 瑩 潔

(1.西安建筑科技大學(xué)，陜西 西安 710053; 2.甘肅聯(lián)合大學(xué)，甘肅 蘭州 730010)

我國1998年實(shí)行住房分配貨幣化以來，在需求沖擊、政策沖擊、宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊下，商品房價(jià)格一路上漲，從最初的一平方米幾千元到現(xiàn)在的上萬元一平方米甚至幾萬元一平方米。房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買力，雖然我國政府在土地供應(yīng)量、房屋銷售環(huán)節(jié)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收及銀行利率等方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但大多城市的房價(jià)仍然逆勢上漲[1]。究竟是什么原因使房價(jià)逆勢上漲。造成房價(jià)上漲更多的原因是深層的制度和政策因素。

土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，或者是為住房建設(shè)提供一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍。但是這種政策已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場壟斷的根本原因。這種政策把房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利就集中到少數(shù)大的房地產(chǎn)開發(fā)商手里，壟斷的商品房供應(yīng)方式減少了供應(yīng)彈性，從而使價(jià)格越漲越高[2]。另外，隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，央行實(shí)行寬松貨幣政策，導(dǎo)致通貨膨脹使物價(jià)上漲，商品房價(jià)格也快速上漲。

1 停止集資建房政策

建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委2006年聯(lián)合發(fā)出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義任何方式搞集資合作建房。我國的城市人口由于城市化在大量增加。我國城鎮(zhèn)人口比重1995年為29.04%，2011年中國城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，比例達(dá)到了51.3%。不管是買房還是租房，大量的城市人口都需要住房，總的住宅需求量很大。這種壟斷的供應(yīng)方式減少了供應(yīng)彈性，而需求量卻很大，從而使商品住房價(jià)格越漲越高[3]。2009年在杭州曾出現(xiàn)過2 000人搶購400套房子的事情。

2 收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款閥門，使開發(fā)權(quán)半壟斷

2007年9 月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款收緊之后小的開發(fā)公司想要發(fā)展必須有大量的自有資金用于開發(fā)建設(shè)。從土地的取得到開發(fā)建設(shè)都需要大量的自有資金。2012年一些銀行甚至采取了“只放抵押房貸，基本不放按揭貸款”的措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商很難取得開發(fā)貸款。2012年1月以來，本屬于貸款開門紅旺季，然而目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量依然“捉襟見肘”。部分銀行已明確不做房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)央行此前公布的中長期貸款等數(shù)據(jù)，目前開發(fā)貸款的增量已降至近年來低位。而且銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率繼續(xù)上浮。工商銀行、建設(shè)銀行等大型國有銀行開發(fā)貸款利率普遍上浮20%～30%。而小的開發(fā)公司的資金有限，再加上高額的利息勢必會(huì)被淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)集中到少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商手里。

3 土地出讓政策

1)土地出讓的壟斷和受讓的半壟斷。我國的土地所有權(quán)是全民所有和集體所有，而作為城市的建設(shè)用地歸全民所有。實(shí)際上歸地方政府所有，各級地方政府受國務(wù)院委托壟斷出讓土地所有權(quán)，壟斷出讓土地所帶來的巨額收益讓地方政府熱衷，出讓土地的價(jià)格越來越高。少數(shù)資金雄厚的企業(yè)壟斷了出讓的土地，排擠了中小房地產(chǎn)企業(yè)和其他市場主體介入房地產(chǎn)開發(fā)市場，從而把房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)集中到少數(shù)開發(fā)商手里。這在大城市感覺還不是特別明顯，在一個(gè)中等的城市里是非常明顯的，一個(gè)中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)可能是由幾個(gè)開發(fā)商控制，他們影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格，這種半壟斷狀態(tài)使得房價(jià)越提越高[4]。

2)土地出讓方式。我國土地供應(yīng)2004年全面實(shí)行招標(biāo)、拍賣，取消了協(xié)議出讓這種土地出讓方式。這一壟斷的土地出讓方式使得土地價(jià)格越賣越高。如:2007年6月28日，深圳福田區(qū)一塊5 000 m2的居住用地拍出1.66億元的天價(jià)，該樓面地價(jià)為1.037 5萬元/m2。據(jù)統(tǒng)計(jì)地價(jià)占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%左右，如此高的地價(jià)房價(jià)自然不會(huì)低。對于住宅這種關(guān)乎國計(jì)民生的生活必需品，如果由這種壟斷的供應(yīng)方式來供應(yīng)，勢必造成價(jià)格的快速上漲，因?yàn)橛写罅康某鞘腥丝谛枰》?。而我國的廉租房和?jīng)濟(jì)適用房相對于龐大的城市人口來說是杯水車薪。

4 通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲

當(dāng)前影響我國房價(jià)走勢的重要因素之一是對通貨膨脹預(yù)期。通貨膨脹對房價(jià)的直接影響有4個(gè)方面:1)提升建安成本;2)帶動(dòng)工資收入上漲;3)驅(qū)動(dòng)租金上漲;4)降低實(shí)際利率。通貨膨脹使得建安成本上升，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;工資上漲帶動(dòng)房地產(chǎn)租金上漲，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資性需求;通貨膨脹本身會(huì)帶來實(shí)際利率的下跌，從而加重市場的負(fù)利率狀況，使得貨幣貶值，增加固定資產(chǎn)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

由于全球主要經(jīng)濟(jì)體一致采取了寬松的貨幣政策，引發(fā)了未來世界性貨幣貶值及通貨膨脹的擔(dān)憂。從國際上看，近期原油期貨價(jià)格快速上漲加重了未來通貨膨脹的預(yù)期，而油價(jià)的上漲顯然給我國帶來了輸入性通貨膨脹的信號。從國內(nèi)看我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國 GDP增長率從2003年到2011年九年間平均為10.75%，再加上我國央行實(shí)行寬松貨幣政策，導(dǎo)致通貨膨脹使物價(jià)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也快速上漲。大量的國內(nèi)外理論研究表明，房價(jià)的上漲先于CPI上漲，房地產(chǎn)價(jià)格是物價(jià)變動(dòng)的領(lǐng)先指標(biāo)，隱含著預(yù)期通貨膨脹的重要信息。2007年年中開始，我國CPI出現(xiàn)逐月上漲趨勢，CPI的上漲率由2006年的1.5%，上漲到2007年的4.8%，2008年1季度CPI上漲率為8%。在這個(gè)過程中，房價(jià)與通貨膨脹預(yù)期的關(guān)系表現(xiàn)得非常明顯，2007年6月CPI開始增加，房價(jià)則從2007年2季度開始出現(xiàn)快速上漲，持續(xù)3個(gè)季度，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過CPI漲幅。2007年～2010年我國的通貨膨脹率分別是4.8%，5.9%，4.3%，4.9%，在這四年里我國一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了200%以上。從我國房價(jià)變化與CPI的變動(dòng)關(guān)系看，驗(yàn)證了通貨膨脹預(yù)期條件下，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)較快上漲。

5 結(jié)語

目前在我國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占房地產(chǎn)價(jià)格的30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。再加上土地進(jìn)入具有壟斷地位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)利用市場的支配地位控制房屋供給量，影響房地產(chǎn)市場價(jià)格。隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，央行實(shí)行寬松貨幣政策，導(dǎo)致通貨膨脹使物價(jià)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也快速上漲。以上原因是我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本原因。我國政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲需要不斷積極探索改進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)政策制度和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，以達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)保障民生。

[1] 李 穎.中國房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2011(2):25－27.

[2] 梁云芳.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2007(3):34－36.

[3] 段忠東.房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹、產(chǎn)出的關(guān)系[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2007(8):14－16.

[4] 王培輝.中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫原因分析[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011(19):55－57.