論建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有權(quán)

黃學(xué)榮

（百色學(xué)院 政法系，廣西 百色 533000）

所有權(quán)是民法中的一個重要概念，它描述的是特定人可以對特定物擁有完全、絕對的支配權(quán)利的一種社會現(xiàn)象，意味著特定人對特定物能夠進(jìn)行最充分的控制及利用?？梢哉f，所有權(quán)表述了人對物所能擁有的最基礎(chǔ)、最重要的權(quán)利，它形成了所有權(quán)法律關(guān)系及法律制度，并以它為基礎(chǔ)產(chǎn)生了其他內(nèi)容的物權(quán)，從而奠定了民法整個物權(quán)制度及理論的基石。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

《中華人民共和國物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)明確定義為：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人，共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分所享有的專有所有權(quán)和對專有部分以外的共有部分所享有的共有所有權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)由兩部分組成即專有所有權(quán)和共有所有權(quán)，此種不動產(chǎn)所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合型的不動產(chǎn)所有權(quán)，具有區(qū)別于一般不動產(chǎn)所有權(quán)的特征[1]。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的形態(tài)分析

建筑物區(qū)分所有權(quán)包含對于建筑物獨立使用部分的專有所有權(quán)，對于建筑物的全體所有權(quán)人共同擁有的共有部分的共有所有權(quán)。在這里，專有所有權(quán)神圣不可侵犯，共有所有權(quán)不得分割。在物業(yè)管理的實際操作中出現(xiàn)權(quán)屬問題較多，既表現(xiàn)在維修、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)費用的分?jǐn)?，又表現(xiàn)在對管理等重大問題決策的表決中。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)與其他不動產(chǎn)所有權(quán)有明顯區(qū)別，其具有以下特征：

1.復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)構(gòu)成的復(fù)合性不動產(chǎn)所有權(quán)，而一般的物權(quán)所有權(quán)只是單一的不動產(chǎn)所有權(quán)，不具有共有所有權(quán)。

2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)所包含的兩項內(nèi)容中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性，具體體現(xiàn)為：（1）區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)就自然取得共有所有權(quán)；反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失專有所有權(quán)自然也就失去了共用所有權(quán)；（2）專有所有權(quán)標(biāo)的物大小決定著共有所有權(quán)的大?。唬?）一般情況下，區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)則不單獨登記。

3.一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)必須結(jié)為一體，才能稱為一個完全的產(chǎn)權(quán)，在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時也必須兩者結(jié)為一體，不可分割，他人在受讓建筑物區(qū)分所有權(quán)時，也必須同時取得這兩項權(quán)利。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)，是指權(quán)利人享有的以區(qū)分所有建筑物的獨立建筑空間為標(biāo)的物的專有所有權(quán)?！段餀?quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！睂Ｓ袡?quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心部分，是區(qū)分所有權(quán)的單獨性靈魂，也是這個權(quán)利中的單獨所有權(quán)的要素。在建筑物的所有權(quán)上，權(quán)利人所享有的都是建筑物所構(gòu)成的建筑空間，權(quán)利人所要利用、享有的不是建筑物的這個物質(zhì)構(gòu)成，而是享有、利用這個物質(zhì)構(gòu)成所形成的建筑空間。有人認(rèn)為，一個普通建筑物的所有權(quán)是對建筑物的所有權(quán)，而建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)是空間所有權(quán)，并且因此而與一般的建筑物所有權(quán)相區(qū)別。這種說法是完全不對的[2]。同時，“空間”一詞的使用還容易與用益物權(quán)中的空間利用權(quán)即分層地上權(quán)相混淆，也不妥當(dāng)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)性質(zhì)，是具有單獨所有權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是由幾個權(quán)利構(gòu)成的，因此與其他共有權(quán)有區(qū)別。其中最顯著的區(qū)別是，這個專有權(quán)在其他共有權(quán)中是不存在的，因此，專有權(quán)是具有獨立所有權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，而不是共有，因而構(gòu)成復(fù)合共有中的獨特部分，就是共有中的單獨所有。規(guī)則專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系表現(xiàn)為業(yè)主作為專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。

（二）業(yè)主的權(quán)利

專有權(quán)包括所有權(quán)的一切權(quán)能，因而業(yè)主對其專有的標(biāo)的物具有完整的占有、使用、收益、處分的權(quán)能。業(yè)主在不違反國家法律的情況下，有權(quán)對專有部分按照所有權(quán)的要求處置，不受他人干涉和妨害。業(yè)主對自己的專有物，可以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、出典、抵押，可以按自己的意愿對內(nèi)部進(jìn)行裝飾。但是，在對專有部分進(jìn)行上述處分的時候，業(yè)主不得將其專有部分與建筑物共用部分的應(yīng)有部分以及基地使用權(quán)的應(yīng)有部分相分離而為轉(zhuǎn)移或者設(shè)定負(fù)擔(dān)。

業(yè)主享有物上追及權(quán)，在其專有物受到侵奪時，有權(quán)要求停止侵害，返還原物，賠償損失。由于專有權(quán)具有主導(dǎo)性，業(yè)主在處分其專有物時，必須連帶處分共有權(quán)和管理權(quán)。

（三）區(qū)分所有權(quán)人的義務(wù)

業(yè)主應(yīng)負(fù)的義務(wù)主要是：（1）不得違反使用目的按照專有物的使用目的或規(guī)約規(guī)定使用專有部分，不得違反專有部分的使用目的，不得妨害建筑物的正常使用，不得損害其他業(yè)主的共同利益，如在住宅、公寓的專有部分開設(shè)餐館、工廠、小賣部，均違背其專有部分的使用目的，為不當(dāng)使用；（2）維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù)業(yè)主負(fù)有維護(hù)建筑物牢固與完整的義務(wù)，不得在專有部分加以改造、更換、拆除，也不能增加超出建筑物負(fù)擔(dān)的添附在維護(hù)、修繕專有部分或者行使權(quán)利時，不得妨礙其他業(yè)主的生活安寧、安全和衛(wèi)生；（3）不得侵害專有部分中的共有部分，不得隨意變動、撤換、毀損位于專有部分內(nèi)的共用部分，如建筑物的梁柱、管道、線路等，應(yīng)負(fù)維護(hù)其完好的義務(wù)；（4）準(zhǔn)許進(jìn)入的義務(wù)在其他業(yè)主因維護(hù)、修繕專有部分或者設(shè)置管線，必須進(jìn)入其專有部分時，以及管理人或者物業(yè)管理人員因維護(hù)、修繕共用部分或者設(shè)置管線，必須進(jìn)人或者使用其專有部分時，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許進(jìn)入，不得拒絕[3]P102-103；（5）損害賠償義務(wù)業(yè)主在行使自己的權(quán)利時，超越權(quán)利范圍而行使，應(yīng)當(dāng)停止侵害；造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)對損害承擔(dān)賠償義務(wù)。

三、專有部分的范圍

建筑物的專有部分，是指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物的構(gòu)成部分，它由一定平面的長度與一定立體的厚度所構(gòu)成，與其他專有部分以墻壁、天花板、地板相隔離，至于與建筑物其他部分相隔離的材料，在所不問。如李某有一棟公寓樓的一套單元住宅，即屬于李某的專有部分。一般認(rèn)為構(gòu)成專有部分，需要具備兩個要件：（1）構(gòu)造上具有獨立性。就是某一專有部分須與建筑物的其他部分在建筑物上能夠客觀地區(qū)分其范圍，比如一套三室二廳的住房；（2）利用上具有獨立性。就是專有部分須與一般獨立的建筑物相同，具有能滿足一般生活目的的獨立機(jī)能，能夠單獨使用并具有獨立的經(jīng)濟(jì)效用。至于是否具有構(gòu)造上的獨立性以及功能上的獨立性質(zhì)，應(yīng)依社會觀念進(jìn)行判斷。即使不具有物理上的獨立性，但若能以人為方式加以劃分，并且不妨礙交易安全以及物權(quán)公示，即可認(rèn)為是專有部分，可以成為獨立的物權(quán)標(biāo)的。循“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。專有權(quán)的特別限制強(qiáng)調(diào)的則是，業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，在對建筑物專有部分行使專有權(quán)時，應(yīng)受到比一般所有權(quán)行使更多的限制，例如“不得危及建筑物的安全”、“不得侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益”、“遵守管理規(guī)約”等[4]。從適用后果上看，由于相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)的是相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間的共存互利，因此基于相鄰關(guān)系對所有權(quán)的限制，在結(jié)果上經(jīng)常出現(xiàn)一種妥協(xié)的方式，即維系所有權(quán)行使行為，但給予相鄰人必要的補(bǔ)償。例如一起案件中，被告南側(cè)房屋所有權(quán)人加蓋二層，遮擋了原告北側(cè)房屋所有權(quán)人的采光，原告起訴要求被告拆除，審理中法院綜合考慮雙方的利益平衡，最終判決被告向原告支付一定的遮光補(bǔ)償費。專有權(quán)特別限制則一般不會出現(xiàn)此種折衷式做法，其結(jié)果只能是禁止或者允許業(yè)主行使專有權(quán)。從裁決的利益衡量考慮范圍看，相鄰關(guān)系主要是在相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間進(jìn)行利益衡量，從而確定是否構(gòu)成妨害。專有權(quán)的特別限制則要在單個業(yè)主與全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間進(jìn)行利益衡量，從而確定專有權(quán)的行使是否應(yīng)受到限制。通過以上區(qū)別，亦不難發(fā)現(xiàn)專有權(quán)特別限制與相鄰關(guān)系之間存在的交叉聯(lián)系，即：在相鄰的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間，會同時存在適用相鄰關(guān)系和專有權(quán)特別限制的可能性，但這兩者之間不存在競合取代關(guān)系，而是各自獨立適用。換而言之，在相鄰的建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間，專有權(quán)的行使在受到相鄰關(guān)系限制的同時，也要受到專有權(quán)的特別限制。

從專有權(quán)特別限制與相鄰關(guān)系之間的區(qū)別聯(lián)系中，不難發(fā)現(xiàn)專有權(quán)特別限制在整個所有權(quán)限制體系中的位置。所有權(quán)是民法中最為重要的財產(chǎn)權(quán)利，但基于權(quán)利與義務(wù)的一致性原則，對所有權(quán)也要予以適當(dāng)限制。前面已提及，在我國，基于民法原則，對所有權(quán)的限制有三部分：一是法律特別規(guī)定的限制，二是禁止權(quán)利濫用原則的限制，三是誠實信用原則的限制。從三者之問的關(guān)系上，誠實信用原則居于最高位階，禁止權(quán)利濫用原則次之，可以將禁止權(quán)利濫用原則看作是誠實信用原則在權(quán)利行使范疇的具體應(yīng)用；而法律特別規(guī)定最為具體，居于底層，它是誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則在立法上的具體化和類型化。通過梳理相鄰關(guān)系和專有權(quán)特別限制在所有權(quán)限制體系中的位置關(guān)系，可以讓我們深入了解法律基本原則在立法上落實為具體制度的過程，同時理解法律原則與具體制度規(guī)定之間的適用關(guān)系，即：（1）法律原則必須在立法上盡量落實為具體制度，才能很好地發(fā)揮其規(guī)范功能。例如對所有權(quán)的限制，依據(jù)相鄰關(guān)系或?qū)Ｓ袡?quán)特別限制規(guī)定，顯然比僅僅依靠誠實信用原則或禁止權(quán)利濫用原則，在實務(wù)上更容易操作，也更容易為大家所理解和接受；（2）在缺乏具體制度規(guī)范時，法律原則將成為填補(bǔ)缺陷的適用依據(jù)。例如對所有權(quán)的限制，如果沒有相應(yīng)法律的特別規(guī)定，則可以運用誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則來對個案情況進(jìn)行裁斷；（3）由于具體制度是源于法律原則，因此在理解運用具體制度時，必須注意不能使具體制度的運用偏離法律原則。從前面對相鄰關(guān)系實踐運用的論述即妨害構(gòu)成的認(rèn)定上已經(jīng)說明此點；（4）如果在個案中適用某個具體制度規(guī)定將有悖于法律基本原則，則該具體規(guī)定不能被適用。這就是“惡法非法”的問題，也被稱為法律適用上的“衡平原則”?？傊?，法律原則與具體制度規(guī)定之間是相輔相成的關(guān)系，具體制度規(guī)定使法律原則得以具體化和類型化，從而更好地被實務(wù)所接受；而法律原則能有效保障具體制度規(guī)定的正確方向，防止其脫離法治的軌道，并且還能對具體制度規(guī)定的缺陷加以妥善的彌補(bǔ)。正是法律原則與具體制度規(guī)定的完美結(jié)合，才使得法律能夠在現(xiàn)實社會中生根發(fā)芽、茁壯成長，成為實踐公平正義的最佳手段，并被公眾普遍認(rèn)同和接受。

[1]刁其懷.建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有權(quán)研究[J].中國房地產(chǎn)，2011，（11）：20-22.

[2]楊立新，梁清.物權(quán)法規(guī)則適用[M].長春：吉林人民出版社，2007.

[3]劉權(quán).房地產(chǎn)測量[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2009.

[4]鄭旭.論建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有權(quán)客體范圍的確定[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2009，（6）：110-112.