當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題及對(duì)策研究

王 燕

(合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院，安徽 合肥 230009)

一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)評(píng)估包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是目前房地產(chǎn)評(píng)估主要指的是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)的主管部門、各評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件;其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評(píng)估程序和技術(shù)方法，來保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正和合理;第三，房地產(chǎn)評(píng)估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評(píng)估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題

(一)立法滯后

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評(píng)估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠(chéng)信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

(三)社會(huì)公信力不高

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益;或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議

(一)建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面:一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸;二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣現(xiàn)象;三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括:第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷;第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度;第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

(三)全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信體系建設(shè)十分重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠(chéng)信行為是社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠(chéng)信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠(chéng)信者的成本，提高不講誠(chéng)信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)有較好的評(píng)價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評(píng)估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法評(píng)估、獨(dú)立評(píng)估、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評(píng)估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級(jí)估價(jià)師的升級(jí)教育，也要進(jìn)行同級(jí)執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們?cè)趦?nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對(duì)評(píng)估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對(duì)違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。

［1］張君卓.評(píng)估立法與房地產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)管［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2006(12).