“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的法經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

楊 揚(yáng)

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050061）

“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的法經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

楊 揚(yáng)

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊 050061）

隨著當(dāng)今經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的郊區(qū)也變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑。這使農(nóng)民也改變了發(fā)家致富的觀念，他們懶以生存的土地已經(jīng)不是以耕種為主，而是轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn).而對(duì)于房?jī)r(jià)激增的城市居民來(lái)說(shuō)，與商品房的昂貴售價(jià)相比，更加青睞于小產(chǎn)權(quán)房.當(dāng)供需之間的矛盾達(dá)到平衡后，交易產(chǎn)生，但是交易中的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視.在“小產(chǎn)權(quán)房”這樣的困境下，各派學(xué)者專(zhuān)家也各抒己見(jiàn)，有的認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”與我國(guó)三農(nóng)政策相沖突，如果在法律上給予承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”，那么這種現(xiàn)象無(wú)疑動(dòng)搖了我國(guó)現(xiàn)有的集體土地所有權(quán)的土地政策，“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化則等于違法.還有的一些學(xué)者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題應(yīng)從完善我國(guó)法律入手，確立農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律來(lái)解決這問(wèn)題.本文運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)，從成本收益分析入手，對(duì)我國(guó)集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，著重對(duì)現(xiàn)有制度下“小產(chǎn)權(quán)房”各參與主體的成本收益進(jìn)行了分析，并提出了解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的方法和對(duì)策.

小產(chǎn)權(quán)房；二元土地所有制；集體土地所有權(quán)

1 法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上“小產(chǎn)權(quán)房”的含義

法經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門(mén)交叉學(xué)科.主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)理論、方法，來(lái)分析法學(xué)理論.它的理論實(shí)質(zhì)是：以效率化為最終目的，所有法律活動(dòng)都要考慮資源的有效配置和合理利用.法經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是有理性的個(gè)人，用個(gè)人主義假定集體行為是其中個(gè)人選擇的結(jié)果.

“小產(chǎn)權(quán)房”也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”.是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因?yàn)樗鼪](méi)有繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的.這一所有權(quán)建立在村民是該村的一員從而享有合法的宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上的.依我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，因此，其所取得由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的權(quán)屬證書(shū)不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證，因此購(gòu)房存在極大的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人不利于得到法律的保護(hù)和救濟(jì).

在小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問(wèn)題中，涉及到的主體主要有中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、集體組織和農(nóng)民等，他們之間成本收益有所差異.“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，其實(shí)就是其各方利益主體在現(xiàn)有的法律制度下，做出理性選擇的結(jié)果.從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，農(nóng)民賴(lài)以生存的是土地，所以，農(nóng)地制度是產(chǎn)生和解決所有涉農(nóng)問(wèn)題的關(guān)鍵.法經(jīng)濟(jì)學(xué)講效率問(wèn)題，而在財(cái)產(chǎn)法上，效率也是不容忽視的，產(chǎn)權(quán)的明確界定，保證私有財(cái)產(chǎn)的神圣不可侵犯.不僅是我們法律人的使命，也促成了一種社會(huì)激勵(lì)機(jī)制.

2 “小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的原因

2.1 居民購(gòu)房的需求大與房屋價(jià)格的飛速增長(zhǎng)

由于人口的不斷增長(zhǎng)，土地資源漸漸稀缺.國(guó)家為了保證糧食的安全，嚴(yán)格控制土地的征收.土地資源供應(yīng)與日益增多的城市人口對(duì)于房屋的需求嚴(yán)重失調(diào).在供需不平衡的情況下，土地價(jià)格的上升是土地資源缺乏的必然結(jié)果，相應(yīng)的政府收的房地產(chǎn)商的土地出讓金也會(huì)高漲，“地王”在這種情況下也就應(yīng)運(yùn)而生了.成本的提高，不得不使房地產(chǎn)商增加商品房的價(jià)格，相對(duì)與城市昂貴的大產(chǎn)權(quán)房，中下等居民為解決住房問(wèn)題，更偏重于物美價(jià)廉的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商不用繳納土地出讓金，這樣必然造成成本降低，而且獲得農(nóng)村集體土地比獲得城市土地相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易，這樣一舉兩得，開(kāi)發(fā)商和城市中下等收入水平的人在表面看都很受益.

2.2 我國(guó)固有的城鄉(xiāng)二元土地制度

由于我國(guó)特殊的歷史發(fā)展原因，土地被劃分為了兩種類(lèi)型，即國(guó)有土地和集體所有土地.這兩類(lèi)土地在運(yùn)用上各有分工，國(guó)家針對(duì)的是城市的土地，集體針對(duì)的是城市郊區(qū)和農(nóng)村所有的土地.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能針對(duì)國(guó)家所有的土地，農(nóng)村集體所有的土地要想改變以前的用途，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，只有通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)的合法補(bǔ)償征收后，先由集體土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地，然后才能公開(kāi)出讓給有資格的房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè).小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前要解決的最根本的問(wèn)題是在集體所有的土地上建設(shè)的房屋可不可以進(jìn)行市場(chǎng)交易.其實(shí)在其中隱藏著農(nóng)民追尋最大利益的問(wèn)題.國(guó)家在征收集體所有的土地時(shí)，是按照土地的用途進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模r(nóng)民手中的少量的征地補(bǔ)償費(fèi)與政府獲得的天價(jià)土地出讓金相比，農(nóng)民顯然處于不利地位，農(nóng)民在將自己手中所擁有的土地進(jìn)行出讓或自行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲利潤(rùn)與政府征收后給的補(bǔ)償費(fèi)之間充分權(quán)衡后，在既得利益的驅(qū)使下，農(nóng)民的選擇便可想而知了，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般應(yīng)運(yùn)而生.

2.3 城市化的趨勢(shì)增強(qiáng)，農(nóng)村土地閑置

現(xiàn)在生活節(jié)奏加快，城市化的趨勢(shì)增強(qiáng)，城市近郊的農(nóng)民因?yàn)樽优蠈W(xué)，進(jìn)城務(wù)工，收入增長(zhǎng)想要有更好的生活移居城市，于是近郊的部分宅基地就為小產(chǎn)權(quán)房提供了生長(zhǎng)空間.而對(duì)于城市居民來(lái)講，遠(yuǎn)離城市的喧囂，隱居第二線，仿佛無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)承受力和環(huán)境承受力上都看似是上等的選擇.于是，小產(chǎn)權(quán)房像一種流行趨勢(shì)一樣，引起了居民的高度重視.

3 解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的對(duì)策

對(duì)于自己的房屋自己住還是給他人住，怎樣住會(huì)得到好的收益，在農(nóng)民心中也有衡量.雖然農(nóng)民在土地上的收益并不占優(yōu)勢(shì)，但農(nóng)民也并不是缺乏判斷力.農(nóng)民也不可能在各方面都缺乏保障的情況下，就把自己的住宅賣(mài)掉.現(xiàn)在雖然農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，但是真正放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的很少，因?yàn)槁淙~歸根的中國(guó)傳統(tǒng)思想已經(jīng)根深蒂固.以這樣的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，離宅不離鄉(xiāng)在很長(zhǎng)時(shí)間都可能存在.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民的思想也有轉(zhuǎn)變，與其閑著的房子，不如將自己的住宅出租給城市那些需要的居民，這些多元化的利用形式既能體現(xiàn)房屋的價(jià)值，也協(xié)調(diào)了供需平衡，更能保證農(nóng)民得到切實(shí)的利益.

從“小產(chǎn)權(quán)房”的法律性質(zhì)來(lái)看，它并不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”的實(shí)質(zhì)是無(wú)產(chǎn)權(quán)，享有該房的人，不具有它的所有權(quán)，也就是不具有房屋占有、使用、處分、收益等權(quán)利.因此，“小產(chǎn)權(quán)房”將面臨著許多風(fēng)險(xiǎn).從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的是否有效率，主要看它內(nèi)在激勵(lì)的作用，如果要從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，我們必須從“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題產(chǎn)生的制度根源入手，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)學(xué)上效率的標(biāo)準(zhǔn)完善我國(guó)關(guān)于此方面的立法，另外，還需要大力改革我國(guó)固有的二元土地制度，并完善集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制.對(duì)于當(dāng)今已存在的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)范和是否要合法化的問(wèn)題，要采取行之有效的措施，高度重視“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)問(wèn)題.嚴(yán)禁“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)一步發(fā)展.主要從以下幾方面入手.

3.1 加強(qiáng)集體所有權(quán)制度的完善

法律永遠(yuǎn)趕不上時(shí)代的發(fā)展，這是成文法的一個(gè)弊端.當(dāng)有的法律已經(jīng)不再適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，這個(gè)法律就應(yīng)該適當(dāng)修改.“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生，一定程度上提醒我們，我國(guó)集體建設(shè)用地制度已經(jīng)落后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展.實(shí)施集體土地所有權(quán)制度，是在20世紀(jì)70年代發(fā)展起來(lái)的，到現(xiàn)在已經(jīng)快半個(gè)世紀(jì)的變遷了，國(guó)家實(shí)施的這種制度，實(shí)質(zhì)上不僅剝奪了集體土地所有權(quán)主體對(duì)土地的最終處分權(quán)，也壟斷了建設(shè)用地使用權(quán)的自由交易市場(chǎng).按照我國(guó)《物權(quán)法》第4條的規(guī)定，國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯.若從根本上貫徹這個(gè)法條，就必須從根本上改變目前的土地制度，即城鄉(xiāng)二元土地制度，明確其權(quán)利主體及主體的具體權(quán)能，允許農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，建設(shè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相適應(yīng)的土地法律制度，使農(nóng)民得到真正的土地所有權(quán).

3.2 加強(qiáng)住房的社會(huì)保障

對(duì)于一個(gè)普通公民來(lái)說(shuō)，房子是財(cái)產(chǎn)支出的大項(xiàng)目.住房作為一種特殊的必須商品，是居住權(quán)的得以保障的客體.政府應(yīng)完善住房社會(huì)保障制度體系，為弱勢(shì)階層提供更多更好的經(jīng)濟(jì)住宅，使他們的利益得以保障，要通過(guò)土地調(diào)控來(lái)保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)，使面向中低收入人群的普通商品住房的價(jià)格真正得到一定比例的下調(diào)，真正使大多數(shù)人能夠得到政府帶來(lái)的更多的實(shí)惠，而不必再冒風(fēng)險(xiǎn)去購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有任何保障的小產(chǎn)權(quán)房，這樣就從根本上把握住小產(chǎn)權(quán)房增長(zhǎng)的趨勢(shì).如果不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，就不能體現(xiàn)其用益物權(quán)特征，因此，二元制土地制度應(yīng)該平等保護(hù).應(yīng)允許使用權(quán)人在法定的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，并將集體建設(shè)用地制度創(chuàng)新與農(nóng)民社會(huì)保障相結(jié)合.

3.3 重視集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

大多數(shù)情況下，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等方式，采取村民多數(shù)表決的方式.對(duì)于農(nóng)村所得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)所得收入，我認(rèn)為可以參照公司法規(guī)定提取公積金的方法來(lái)提取土地公積金，提取比例不超過(guò)轉(zhuǎn)讓所得總額的30%，然后把提取出來(lái)的那部分公積金主要用于土地占補(bǔ)平衡，剩余的則平均分配給村民.通過(guò)這種機(jī)制，達(dá)到激勵(lì)相容的效果，最大限度地抑制其作為國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織的代理人為了自身的利益而不利于老百姓的行為.在可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)的情況下，保證其參與主體利益的最大化，這樣才能達(dá)到從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”的目的.

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1673-260X（2012）05-0062-02