論建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)

姚黎黎

（運(yùn)城學(xué)院 政法系，山西 運(yùn)城 044000）

論建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)

姚黎黎

（運(yùn)城學(xué)院 政法系，山西 運(yùn)城 044000）

建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)，是成員權(quán)人基于建筑物的物理構(gòu)造、使用功能和權(quán)利歸屬的不可分性形成的共同關(guān)系而彼此所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。只有加強(qiáng)對成員權(quán)的法律保護(hù)，才能進(jìn)一步維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，更好地體現(xiàn)廣大業(yè)主的意愿。文章在分析成員權(quán)的概念、內(nèi)容，行使原則與管理方式的基礎(chǔ)上，提出了成員權(quán)在行使過程中所遇到的侵權(quán)問題及應(yīng)采取何種方式救濟(jì)，以期實(shí)現(xiàn)對區(qū)分所有權(quán)人的法律保護(hù)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；成員權(quán)；權(quán)利救濟(jì)

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)的概念和內(nèi)容

（一）成員權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在是以一棟整體的建筑物為基礎(chǔ)的。在該幢建筑物內(nèi)，各個(gè)區(qū)分所有人的專有部分通過共同墻壁、地板和天花板等共用部分相互連接，使彼此的用役面如火柴盒一般，緊密地堆砌在一起。由于建筑物在構(gòu)造上有不可分性，使各個(gè)區(qū)分所有人必須使用共有部分來為實(shí)現(xiàn)使用專有部分的目的。而基于自由平等原則各個(gè)建筑物區(qū)分所有人在行使他們各自專有部分的專有權(quán)時(shí)，必須是在不妨礙其他業(yè)主專有權(quán)的行使的前提下，而且不得違反全體業(yè)主的共同利益。如此一來，便造成了各成員權(quán)人作為業(yè)主團(tuán)體組織成員所應(yīng)該享有的權(quán)利以及必須承擔(dān)的義務(wù)，即成員權(quán)。也就是業(yè)主基于他在一棟建筑物的構(gòu)造和使用上的不可分離以及權(quán)利歸屬的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。[1]

（二）成員權(quán)的內(nèi)容

1、成員權(quán)人享有的權(quán)利

第一，組織和參加成員權(quán)人會議等自治組織的權(quán)利

成員權(quán)人作為業(yè)主管理團(tuán)體的成員，有權(quán)參與管理，并自行決定管理的方式，且有權(quán)組成業(yè)主會議等自治組織，并享有選舉和被選舉為管理者的權(quán)利。

第二，制定業(yè)主自治規(guī)約的權(quán)利

業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會，并參與制訂共同事務(wù)管理規(guī)約。管理規(guī)約是全體業(yè)主承諾，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理者的行為守則，它對所有業(yè)主、住戶、物業(yè)管理者都有約束力；是所有業(yè)主、住戶自律的保證，也是實(shí)行業(yè)主自治的前提。

第三，成員權(quán)人的表決權(quán)

業(yè)主的自治組織主要是對建筑物區(qū)分所有的公共事務(wù)進(jìn)行管理，每一個(gè)業(yè)主都平等的享有對這些權(quán)利和事務(wù)處理的表決權(quán)，如對居住小區(qū)的窗前綠地歸屬權(quán)的表決、樓頂陽臺如何利用、停車位如何管理等問題進(jìn)行表決，這樣成員權(quán)人才能充分行使團(tuán)體自治權(quán)。[2]

第四，業(yè)主參與管理的權(quán)利

建筑物區(qū)分共有權(quán)，是由全體業(yè)主作為所有權(quán)對某些特定的設(shè)施等享有同一所有權(quán)，而共有權(quán)的正確行使和實(shí)現(xiàn)就得有賴于共同所有人的共同意志的表達(dá)，這種共同意志的表達(dá)又要具體轉(zhuǎn)化為一種共同管理權(quán)。因此，業(yè)主享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)，在選舉該團(tuán)體的管理者時(shí)，成員權(quán)人享有選聘、解聘、監(jiān)督管理人以及物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，同時(shí)其還可以自己當(dāng)選管理者，親自參加團(tuán)體的管理。

2、成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)

第一，服從業(yè)主大會等自治組織管理的義務(wù)

成員權(quán)人大會等自治組織是業(yè)主自己的組織，作為其中的一員，有義務(wù)接受業(yè)主自治組織的管理，自覺遵守管理組織規(guī)約，對違反物業(yè)管理組織規(guī)約所要求的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二，執(zhí)行業(yè)主大會等自治組織決議的義務(wù)

成員權(quán)人的自治組織處理具體的公共事務(wù)，是經(jīng)過全體業(yè)主的表決，然后作出具體的處理措施，形成一個(gè)或一系列可供執(zhí)行的決議，每一業(yè)主都有義務(wù)服從自治組織的決議，并且按照該決議設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)實(shí)施相應(yīng)的行為。

第三，支付共同費(fèi)用的義務(wù)

業(yè)主自治組織在對該團(tuán)體進(jìn)行管理或提供服務(wù)時(shí)，需要花費(fèi)一定的管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，而此時(shí)，業(yè)主是這些費(fèi)用的共同受益人，故應(yīng)由成員權(quán)人支付業(yè)主團(tuán)體所支出的費(fèi)用。[3]

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)的行使

（一）成員權(quán)的行使原則

1、全部參與原則

成員權(quán)人的業(yè)主自治是建立在全體成員都平等享有的選舉權(quán)、表決權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)的基礎(chǔ)上的，在全體業(yè)主積極的全面參與下，業(yè)主團(tuán)體的自治管理才能夠強(qiáng)有力的形成。在共同事務(wù)管理中，每一個(gè)成員權(quán)人在業(yè)主團(tuán)體自治管理中都有權(quán)利作出充分的意思表示，而且能夠親自參與并自由表達(dá)自身的意見，這就需要全部參與原則作基礎(chǔ)保障。當(dāng)然，業(yè)主所持有的份額決定的他們所擁有的表決權(quán)的大小是不同的。但這并不影響業(yè)主的自治管理由每個(gè)主體親自參與，直接行使成員權(quán)。

2、代表原則

代表原則體現(xiàn)為在一個(gè)長期存在的不因其任何成員個(gè)人意志和行為影響的團(tuán)體組織中，勢必有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來執(zhí)行團(tuán)體的決議和代表團(tuán)體對外從事法律行為。成員權(quán)人管理組織產(chǎn)生自己的管理團(tuán)體的名稱、代表及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對外即以自己的執(zhí)行機(jī)構(gòu)獨(dú)立出現(xiàn)，而且具有組織的連續(xù)性，與成員的變更分離開來。代表原則的目的是在成員權(quán)人之下成立一個(gè)常設(shè)的管理機(jī)構(gòu)，處理組織日常事務(wù)，執(zhí)行團(tuán)體決議并代表團(tuán)體對外從事活動(dòng)，例如訂立合同、財(cái)產(chǎn)登記與接受，起訴與應(yīng)訴等。

3、多數(shù)原則

一般的按份共有關(guān)系中，較多的采用“一致決”來保障對全體共有人的平等對待，而成員權(quán)人的管理組織則采用“多數(shù)決”以形成團(tuán)體意志。目的是提高共有財(cái)產(chǎn)的使用效率，防止因共有人之間互相掣肘而喪失對共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效處分和改良的機(jī)會。因此，多數(shù)原則是成員權(quán)人制定規(guī)約、作出決議所應(yīng)遵循的原則。所謂業(yè)主自治即業(yè)主在法律允許范圍內(nèi)，通過團(tuán)體章程和多數(shù)表決原則，自己規(guī)定成員的內(nèi)部關(guān)系，這也是“意思自治”的一種特殊形式。多數(shù)原則是成員參與業(yè)主自治形成自主決策的關(guān)鍵性因素，是管理業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)準(zhǔn)則，是有效決議形成的制度保障。

4、分權(quán)原則

成員權(quán)人管理團(tuán)體是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的組織，在這一組織中，業(yè)主有著充分的自治權(quán)，如表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)等，所有這些權(quán)利都具有全權(quán)性和最終決定性。然而，在實(shí)踐中，這種權(quán)利是以設(shè)置自治管理機(jī)構(gòu)和制定管理規(guī)約的方式來予以實(shí)現(xiàn)的。兩相比較，代表原則目的是以機(jī)構(gòu)方式保障自治權(quán)的執(zhí)行權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行制衡，最終實(shí)現(xiàn)自治權(quán)分配中的合理分權(quán)。即將自治權(quán)分為決定權(quán)、執(zhí)行權(quán)與監(jiān)督權(quán)，交由不同機(jī)構(gòu)分別行使。分權(quán)原則應(yīng)貫穿于團(tuán)體自治中，這對團(tuán)體自治的有效進(jìn)行而言顯得尤為重要。[4]

（二）成員權(quán)的行使方式

成員權(quán)人對建筑物整體的權(quán)利不可能單一地行使，而只能由整體權(quán)利人行使。因此應(yīng)該建立全體住戶的權(quán)利行使機(jī)構(gòu)。這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是全體所有權(quán)人的代表，對建筑物整體的權(quán)利的行使承擔(dān)責(zé)任。

1、業(yè)主自治組織——成員權(quán)人大會

成員權(quán)人大會即物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主大會，管理人就是作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)關(guān)的業(yè)主委員會，而管理服務(wù)人則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

第一，成員權(quán)人大會的組成

成員權(quán)人大會，是成員權(quán)人團(tuán)體的最高意思決定機(jī)關(guān)，其職權(quán)主要是在于代表業(yè)主管理共同事務(wù)，并就業(yè)主共同生活事項(xiàng)制定共同規(guī)則。為了保障全體成員均能參與決策，區(qū)分所有權(quán)大會應(yīng)實(shí)行直接民主制。

第二，成員權(quán)人大會的決議方式

成員權(quán)人大會的基本議事方式是通過召開大會來討論議案、表決通過大會決議。在決議方式中最重要的事項(xiàng)是表決權(quán)的確定。表決權(quán)的確定關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益，也關(guān)系到能否形成有效的大會決議。也就是說，表決權(quán)的確定不僅要維護(hù)業(yè)主個(gè)體自治的實(shí)現(xiàn)，還要確保團(tuán)體自治活動(dòng)的順利運(yùn)行。由建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)決定了，作為議事規(guī)則核心的表決權(quán)一般是由法律明文規(guī)定的，而且是作為自治規(guī)則的強(qiáng)行規(guī)定。由于區(qū)分所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范財(cái)產(chǎn)權(quán)行使的自治規(guī)則理應(yīng)體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)，即應(yīng)以區(qū)分所有權(quán)人所占財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大小來決定決議權(quán)的大小。[5]

2、業(yè)主委員會

根據(jù)成員權(quán)行使的原則，在議事決策機(jī)構(gòu)業(yè)主大會之下成立具體執(zhí)行與代表機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會。業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是大會決議的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同時(shí)又是全體業(yè)主的代表者，集執(zhí)行與代表于一身，是較為松散的業(yè)主管理團(tuán)體自治權(quán)行使的核心。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)的保護(hù)

（一）侵害成員權(quán)的行為

1、非法占有、使用、處分共有部分的收益，或者收益分配不公，或?qū)⑹找娣峙浣o不具有資格的人。

2、剝奪成員參與訂立規(guī)約的權(quán)利，阻礙成員參與規(guī)約的起草、建議、討論、表決，不接受對規(guī)約的合理建議、修改、批評，利用組織規(guī)約制訂的權(quán)力或者表決權(quán)優(yōu)勢，制訂對自己有利、侵害共同利益的內(nèi)容。

3、剝奪成員參與管理團(tuán)體活動(dòng)的資格，或者違反法律和規(guī)約規(guī)定的程序組織、召開集會；或者長期不召開管理團(tuán)體集會；表決權(quán)分配不公，違反法律規(guī)定或者管理規(guī)約約定的分配程序、方法，違反表決程序，不符合法定或約定比例通過決議。

4、剝奪成員被選舉為管理團(tuán)體代表的權(quán)利，或者選舉不具有資格的人為管理團(tuán)體代表，違反選舉程序等。

（二）成員權(quán)的救濟(jì)方式

當(dāng)民事權(quán)利受到侵害時(shí)，通常有兩種方式予以救濟(jì)：自力救濟(jì)和公力救濟(jì)。公力救濟(jì)通過國家權(quán)力來實(shí)現(xiàn)，包括訴諸行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)。自力救濟(jì)的方式包括正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)和自助行為。采用自力救濟(jì)方式應(yīng)限于緊急情形下，成員權(quán)受侵害是不具備這一條件的。因此，原則上，當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)受到侵害，權(quán)利人不得采用自力救濟(jì)方式。

1、成員權(quán)救濟(jì)的行政方式

根據(jù)侵權(quán)人的不同，當(dāng)成員權(quán)受到侵害時(shí)，權(quán)利人可以向行政機(jī)關(guān)申請救濟(jì)的方式也不同，可分為行政裁決和行政救濟(jì)。所謂行政裁決，是指行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)范的授權(quán)，對當(dāng)事人之間發(fā)生的、與行政管理活動(dòng)密切相關(guān)的、與合同無關(guān)的民事糾紛進(jìn)行審查，并作出裁決的行政行為。對于行政救濟(jì)，日本學(xué)者曾這樣闡釋：“行政救濟(jì)主要是在行政作用給國民權(quán)益造成侵害或負(fù)擔(dān)的情況下，根據(jù)國民的請求，通過一定機(jī)關(guān)防止和排除其侵害或負(fù)擔(dān)，以保護(hù)、救濟(jì)國民的權(quán)益?！鼻趾Τ蓡T權(quán)的侵權(quán)主體包括兩類:一為其他的民事主體。如其他區(qū)分所有權(quán)人、管理團(tuán)體、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)；二為政府機(jī)關(guān)。當(dāng)區(qū)分所有人成員權(quán)被其他民事主體侵犯時(shí)，權(quán)利人可以向行政機(jī)關(guān)申請行政裁決。當(dāng)成員權(quán)被行政機(jī)關(guān)侵害時(shí)，權(quán)利人可以請求行政救濟(jì)，包括提請行政監(jiān)察、行政復(fù)議、行政訴訟。

2、成員權(quán)救濟(jì)的司法方式

第一，成員權(quán)司法救濟(jì)的訴訟形式

成員權(quán)司法救濟(jì)的訴訟形式因侵權(quán)人不同而有所區(qū)別:（1）當(dāng)行政機(jī)關(guān)侵害成員權(quán)時(shí)，區(qū)分所有人可以提起行政訴訟請求人民法院保護(hù)；（2）當(dāng)業(yè)主成員權(quán)遭到平等民事主體，如管理團(tuán)體、其他業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)侵害時(shí)，業(yè)主可以基于其享有的成員權(quán)提起民事訴訟，請求人民法院救濟(jì)。在這兩種情形下，應(yīng)分別由行政訴訟法和民事訴訟法調(diào)整。在業(yè)主成員權(quán)受到侵害提起的各種民事訴訟情形中，如果侵害人侵犯了超過一個(gè)的業(yè)主的成員權(quán)，受到侵害的成員可以由代表提起訴訟，這種訴訟在我國民事訴訟法上稱為共同訴訟。當(dāng)多個(gè)權(quán)利人的成員權(quán)受到侵害時(shí)，受侵害的業(yè)主可以推選其中的部分成員代表全體受害人提起代表人訴訟。

第二，業(yè)主派生訴訟

業(yè)主派生訴訟由業(yè)主提起，起訴的業(yè)主為原告，但是業(yè)主的這種原告地位僅是名義上的，作為訴訟利益的直接承受者，團(tuán)體才是真正的原告。派生訴訟的被告是侵害團(tuán)體利益的人，包括物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位及其他侵權(quán)人。提起業(yè)主派生訴訟應(yīng)具備一定的前提條件：首先，必須團(tuán)體沒有起訴，并且也不可能以團(tuán)體的名義起訴，通常是因?yàn)閳F(tuán)體被侵權(quán)人控制或者影響。其次，作為成員權(quán)救濟(jì)的方式，提起派生訴訟者須具有成員資格。業(yè)主派生訴訟可以按照民事訴訟的普通程序進(jìn)行審理。

結(jié)語

綜上所述，成員權(quán)的行使就是區(qū)分所有人對建筑物進(jìn)行管理，即我國通常所稱的“物業(yè)管理”。管理團(tuán)體本質(zhì)上是業(yè)主的自治組織。我國的立法中應(yīng)規(guī)定管理團(tuán)體為非法人社團(tuán)，同時(shí)應(yīng)賦予其訴權(quán)及更多權(quán)利。業(yè)主大會的籌備、運(yùn)行、監(jiān)督應(yīng)盡可能由業(yè)主承擔(dān)，我國立法應(yīng)減少政府不適當(dāng)干預(yù)。在管理團(tuán)體的表決權(quán)分配上，我國應(yīng)以專有部分面積為標(biāo)準(zhǔn)，并在表決中采用人數(shù)、財(cái)產(chǎn)權(quán)比例的雙指標(biāo)模式，這樣更符合區(qū)分所有建筑物管理社會化的國際趨勢以及我國的社會主義制度和文化傳統(tǒng)。當(dāng)成員權(quán)受到侵害時(shí)，應(yīng)提供充分的救濟(jì)。成員權(quán)的救濟(jì)方式包括行政方式和司法方式，但不包含自力救濟(jì)方式。其中，司法救濟(jì)是最根本的救濟(jì)途徑。另外，為了彌補(bǔ)司法救濟(jì)的局部空白，我國應(yīng)建立“業(yè)主派生訴訟”制度。成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人的一項(xiàng)重要權(quán)利，它對于充分保障建筑物區(qū)分所有人對建筑物的自治管理,協(xié)調(diào)各區(qū)分所有人的利益、維持社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)有著舉足輕重的作用。

［1］徐武生.民事法律制度比較研究［M］.北京：中國人民大學(xué)公安出版社，2001.195.

［2］梁治平.法治在中國：制度，法治與實(shí)踐［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.138.

［3］陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度法律研究［M］.北京：法律出版社，1998.201.

［4］李明發(fā)，朱慶.建筑物區(qū)分所有人之成員權(quán)性質(zhì)探究——兼論〈民法典〉中之相關(guān)制度安排［J］.安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（1）：23-25.

［5］沈玉堂.建筑物區(qū)分所有形態(tài)下成員權(quán)的若干法律問題——兼評《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定［J］.山西省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，（3）：78-81.

TheMember Rightsof Building Discriminated Property Rights

Yao Li-li
（Department of Politics and Laws Yuncheng University Yuncheng Shanxi 044000）

The member rights of ownership of building differentiation，who are members of the building right based on physical structure，function and the right to form the inseparable relationship together of each other's rights and obligations.Only strengthen the legal protection ofmember right，then maintenance distinguish the legitimate rights and interests of the owners of the broad owner better reflect desire.Based on the analysis of the concept，nature ofmember right exercise，the content，the principles and managementmethods，the paper put forward the problems and the reliefway and realizes in distinguishing the legal protection.

buildings ownership；member rights；relief

D923.2

A

1673-2014（2012）01-0001-04

2011—11—25

2011年度山西省高等學(xué)校哲學(xué)社會科學(xué)研究項(xiàng)目：“物業(yè)合同服務(wù)研究”（20112220）。

姚黎黎（1982— ），女，山西運(yùn)城人，講師，民商法碩士，主要從事民法學(xué)研究。

（責(zé)任編輯 范連星）