青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究

郭志遠(yuǎn)

(中國(guó)海洋大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 青島 266100)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，城市化進(jìn)程的不斷加快為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來了商機(jī)，并逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，帶來巨大的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致部分地產(chǎn)開發(fā)商不重視項(xiàng)目開發(fā)成本控制，使得開發(fā)商在成本管理方面存在著諸多問題，因此地產(chǎn)開發(fā)商要想持續(xù)健康發(fā)展必須加大成本控制力度，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)能力以及企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力。本文結(jié)合青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，選擇適當(dāng)?shù)某杀究刂品椒ǎ⒔⒒趯哟畏治龇ǖ某杀究刂颇Ｐ?，?duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施成本控制，通過相應(yīng)的考核機(jī)制，建立完善的成本控制評(píng)價(jià)體系，為后續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本控制的研究提供理論基礎(chǔ)。

一、青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況

青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是青州市為建設(shè)生態(tài)文明現(xiàn)代化城市而采取的重要舉措之一，是青州市城市建設(shè)重點(diǎn)由外延拓展向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變、由新區(qū)開發(fā)向舊城改造轉(zhuǎn)變的重要舉措，有利于優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，改善發(fā)展環(huán)境，增強(qiáng)城市服務(wù)載體功能，滿足城市居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資262077萬元，資金來源為:擬申請(qǐng)銀行貸款50000萬元，項(xiàng)目單位自籌資金212077萬元。項(xiàng)目建設(shè)期5年，項(xiàng)目建成后，計(jì)算期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入380312萬元，其中銷售收入316672萬元，出租收入63640萬元。計(jì)算期內(nèi)繳納經(jīng)營(yíng)稅金及附加28976萬元，所得稅46223萬元，稅后利潤(rùn)138670萬元。所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12.18%，靜態(tài)投資回收期5.28年。

計(jì)算期后，預(yù)計(jì)投資者每年還有穩(wěn)定的租房收入8159萬元，可獲利潤(rùn)總額2190萬元，扣除所得稅547萬元，稅后利潤(rùn)1642萬元。項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于評(píng)價(jià)參數(shù)，其盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從財(cái)務(wù)角度分析該項(xiàng)目是可行的。

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 106560m2，其中:出讓土地面積103376m2;規(guī)劃總建筑面積366885m2，其中:地上建筑面積203800m2，地下建筑面積163085m2。項(xiàng)目需拆除舊洗浴、商業(yè)門市、電影院等設(shè)施建筑面積25271m2;改造工程完成后，回遷安置面積24056m2，其中:回遷地上建筑面積22807m2，回遷地下建筑面積1249m2。

二、青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性

1.符合《青州市城市總體規(guī)劃》要求。

根據(jù)《青州市城市總體規(guī)劃》要求，對(duì)老城區(qū)規(guī)劃功能定位主要包括傳統(tǒng)商業(yè)中心、行政辦公中心、旅游服務(wù)中心、文化中心、人居環(huán)境優(yōu)良的高品質(zhì)城區(qū)。擬建項(xiàng)目位于老城區(qū)，屬于青州市老城區(qū)改造區(qū)，因此擬建項(xiàng)目符合青州市城市總體規(guī)劃。

2.符合青州市“十二五”規(guī)劃綱要。

青州市在《青州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出，“十二五”期間，青州市將重點(diǎn)發(fā)展金融、物流、旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，公寓式酒店、商業(yè)、洗浴將作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高青州市服務(wù)業(yè)的整體功能，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3.1.3 區(qū)域水資源支撐的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模 它是區(qū)域農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值與生產(chǎn)這些產(chǎn)值所消耗的農(nóng)業(yè)用水量之比。用公式表示為：

3.改善城市功能，滿足城市發(fā)展需要。

此項(xiàng)目中城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪、溫泉洗浴等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。

4.具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

擬建項(xiàng)目地處青州市城區(qū)商業(yè)繁華地段，銀座商廈、人民商場(chǎng)等各類大型商業(yè)場(chǎng)所分布四周，是青州市中心商業(yè)區(qū)，聚集著相當(dāng)大的人流和濃厚的商業(yè)氛圍，可以有效吸引人流、物流、資金流、信息流向該地區(qū)聚集，周邊成熟的商業(yè)氛圍使項(xiàng)目具有很強(qiáng)的商業(yè)聚集效應(yīng)，隨著該項(xiàng)目的啟動(dòng)進(jìn)入，這一商圈將更加繁榮、成熟，區(qū)域形象將更加完善和提升，人氣將不斷升級(jí)，從而帶來無限商機(jī)。

三、青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析

1.建設(shè)成本分析。

根據(jù)項(xiàng)目的估算說明，本項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金:該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交價(jià)為82181.8萬元。征地拆遷補(bǔ)償費(fèi):根據(jù)項(xiàng)目單位與項(xiàng)目用地范圍內(nèi)多家業(yè)主初步達(dá)成的協(xié)議，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為7000萬元(包括躲遷費(fèi))。土地出讓契稅:取土地使用權(quán)掛牌出讓成交價(jià)的3%。

建安工程費(fèi)用包括:依據(jù)本工程建設(shè)指揮部提供的青州市工程定額站測(cè)算的工程造價(jià)。地上部分單位造價(jià)按3950元/m2計(jì)，地下部分單位造價(jià)按3650元/m2計(jì)。其中，只考慮基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的3%計(jì)列。另外，按照工程建設(shè)指揮部的要求，本工程涉及地方財(cái)政的收費(fèi)項(xiàng)目暫不計(jì)入，如大配套費(fèi)、校改基金等。

2.運(yùn)營(yíng)成本分析。

該項(xiàng)目建設(shè)期間由青州市城建開發(fā)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷工作，建成后通過向社會(huì)公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的專業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理工作。專業(yè)管理公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，通過向項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)等方式創(chuàng)收，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。運(yùn)營(yíng)期業(yè)主可自主經(jīng)營(yíng)，也可委托專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。因此，作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位不需要考慮投入運(yùn)營(yíng)成本。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，日常運(yùn)行維護(hù)管理由中標(biāo)的專業(yè)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安、衛(wèi)生及維修等工作，專業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧;項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)或委托專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目建設(shè)單位——青州市城建開發(fā)投資有限責(zé)任公司不參與日常運(yùn)行維護(hù)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本不計(jì)。項(xiàng)目對(duì)外出租部分固定資產(chǎn)原值85215萬元，折舊年限為30年，殘值率為5%，年可提固定資產(chǎn)折舊2698萬元。項(xiàng)目對(duì)外出租部分無形資產(chǎn)原值91647萬元，攤銷年限為50年，年攤銷額1833萬元。

四、青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析

1.土地購(gòu)買階段成本控制分析。

考慮到前期開發(fā)和工程能夠爭(zhēng)取到當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，基于今后控制項(xiàng)目成本，項(xiàng)目認(rèn)為將該項(xiàng)目前期開發(fā)及大市政配套這兩部分變數(shù)較大，較難估算且數(shù)額較大的費(fèi)用包括在土地款內(nèi)，是一種對(duì)雙方都有利的方式，因此，應(yīng)當(dāng)采用土地方負(fù)責(zé)“七通一平”、土地款以建筑面積樓板價(jià)計(jì)算的方案。

經(jīng)過與土地方的多次接觸，土地出讓方按受了項(xiàng)目部提出的方案，土地出讓方負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的拆遷安置以及七通一平工作，項(xiàng)目部派人參與整個(gè)過程，土地款中包括土地出讓金、拆遷安置費(fèi)用以及七通一平費(fèi)用。

2.設(shè)計(jì)階段成本控制分析。

在項(xiàng)目進(jìn)行中，采取了以下措施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了成本控制。

第一，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，通過引進(jìn)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠有效提高成本控制效率。第二，通過限額設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目按施工過程逐一分解，保證項(xiàng)目總成本不會(huì)超支。第三，嚴(yán)格評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，加強(qiáng)了項(xiàng)目參與者之間溝通協(xié)調(diào)，在滿足用戶需求的同時(shí)，提高質(zhì)量。第四，建立有效的合同管理機(jī)制，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

3.招投標(biāo)階段成本控制。

本項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的方式，在青州市發(fā)布招標(biāo)公告，吸引具備相應(yīng)條件的施工單位前來投標(biāo)。

4.項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制。

在項(xiàng)目實(shí)施階段中，采取的手段主要有全面成本控制，強(qiáng)化成本意識(shí);確定成本的控制對(duì)象，針對(duì)具體內(nèi)容進(jìn)行全面控制，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的工作反饋，對(duì)于出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的處理;加強(qiáng)合同管理，是進(jìn)行有效成本控制的又一重要手段。

五、青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)策

1.成本控制管理體系的建立。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的建立應(yīng)當(dāng)充分考慮和圍繞項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程，將成本管理的主體和內(nèi)容有機(jī)地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一整體。首先，以JZ商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全體員工為成本管理主體，建立系統(tǒng)的成本理體系。其次，從項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收整個(gè)過程中，實(shí)施全面的成本管理，并做好各階段的成本核算工作。最后，建議公司要根據(jù)項(xiàng)目成本管理的不同內(nèi)容形成一整套完整的、系統(tǒng)的、具有一定針對(duì)性的措施和技術(shù)方法，而整體房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理體系的核心也便在于此。

2.成本控制的改善措施。

地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本控制過程中，主要是控制地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算變更的控制。也就是對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目所形成的全過程所耗費(fèi)的各種各樣的費(fèi)用使用情況進(jìn)行管理的過程，結(jié)合青州市JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例，提出具體的成本控制改善措施。

第一，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本控制的動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)做好事前、事中、事后全面的成本控制。第二，在前面所述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問題，目前JZ廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)成本控制中依據(jù)重視程度不足。比如對(duì)于項(xiàng)目的變更請(qǐng)求沒有全面形成書面的文件，而事后又沒有及時(shí)補(bǔ)足相關(guān)資料，所導(dǎo)致成本控制缺少必要的依據(jù)。最后，在成本控制環(huán)節(jié)，應(yīng)該補(bǔ)充使用先進(jìn)的控制方法與技術(shù)。提升項(xiàng)目成本控制過程中的技術(shù)含量，對(duì)于提高后期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平起到了相當(dāng)重要的作用。

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