新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理分析

賀海燕

（中國建筑第二工程局有限公司，北京 101101）

1 引言

新時(shí)期下，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展水平也越來越高。但是，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)成本管理工作的重視，結(jié)合當(dāng)前的管理現(xiàn)狀，研究相應(yīng)的成本管理措施，以此促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行[1]。

2 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理工作中的問題

2.1 對(duì)成本分?jǐn)偟闹匾暢潭扔写岣?/h3>

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中，存在的最主要的問題是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本分?jǐn)偣ぷ鞯闹匾暢潭扔写岣?，在一定程度上影響了企業(yè)成本管理工作的整體效益。具體表現(xiàn)為：成本分?jǐn)偸翘岣叱杀竟芾砉ぷ鞯男省⒈ＷC房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益的重要舉措，但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，還沒有意識(shí)到成本分?jǐn)偣ぷ鞯闹匾?，從而沒有嚴(yán)格執(zhí)行成本分?jǐn)偞胧?，使成本分?jǐn)偣ぷ髁饔谛问?，難以為后期的成本控制工作提供支持，最終影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 成本核算對(duì)象的有待明確

成本核算是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展和運(yùn)行等方面意義重大。因此，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)之前都需要對(duì)其進(jìn)行成本核算，以此為后期的成本管理工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，核算目標(biāo)還有待明確，導(dǎo)致核算工作較為混亂，嚴(yán)重時(shí)還容易造成房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作失控。

2.3 房地產(chǎn)成本的管理模式有待優(yōu)化

現(xiàn)階段，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，仍然習(xí)慣采用傳統(tǒng)的成本管理模式，雖然也有一定的可取之處，可達(dá)到一定的工作效果。但是，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理工作在一定程度上不能滿足新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求，還需要進(jìn)行改進(jìn)和完善。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理工作模式在實(shí)際操作的過程中，更加重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，成本管理工作的側(cè)重點(diǎn)存在偏差，進(jìn)而難以達(dá)到預(yù)期的成本管理工作效果。這些都需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視[2]。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)成本管理措施

3.1 全面貫徹成本控制管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的成本管理工作中，需要全面貫徹落實(shí)成本控制管理理念，以此提高成本管理工作的效率和質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。具體可以采取以下措施：（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要明確成本管理工作是所有部門的任務(wù)，因此，不能將工作任務(wù)僅放在財(cái)務(wù)部門或者管理部門，需要滲透到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，在任何一個(gè)部門中進(jìn)行落實(shí)；（2） 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立全員參與、全員控制的成本管理意識(shí)，提高所有工作人員的成本控制意識(shí)，使其在日常工作過程中下意識(shí)地進(jìn)行成本控制，進(jìn)而完成成本控制的工作目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 建立完善的目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，還需要建立完善的目標(biāo)成本管理制度。為此，（1）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策人員在進(jìn)行投資預(yù)算工作時(shí)，需要結(jié)合實(shí)際投資需要，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開始實(shí)施前，企業(yè)需要編制目標(biāo)成本，為后期的成本管理工作提供依據(jù)。在具體的落實(shí)過程中，管理人員還需要將提前制定的目標(biāo)成本和實(shí)際成本進(jìn)行比較，避免出現(xiàn)成本失控現(xiàn)象。（3）企業(yè)需要在目標(biāo)成本管理制度中對(duì)每一個(gè)部門的工作責(zé)任進(jìn)行明確，加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制，對(duì)于在成本目標(biāo)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的不規(guī)范、不合理的行為，需要及時(shí)進(jìn)行糾正。（4）目標(biāo)成本并不是一成不變的，如果目標(biāo)成本和實(shí)際成本存在區(qū)別，管理人員需要對(duì)其進(jìn)行修改，促進(jìn)企業(yè)成本管理工作的順利進(jìn)行。（5）在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行核算和匯總，總結(jié)目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間的偏差，并找出出現(xiàn)偏差的原因，進(jìn)行檔案登記和保存，為企業(yè)后期的成本管理工作提供參考。

3.3 采用科學(xué)的成本管理和控制方式

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，還需要做到與時(shí)俱進(jìn)，采取科學(xué)的成本管理和控制方式。房地產(chǎn)成本管理方式主要包括動(dòng)態(tài)管理方式和靜態(tài)管理方式 2種：（1）動(dòng)態(tài)管理方式的重點(diǎn)在于動(dòng)態(tài)控制。管理人員用動(dòng)態(tài)管理方式進(jìn)行成本管理工作時(shí)，需要將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行模塊化，然后分析各個(gè)模塊在具體運(yùn)行過程中對(duì)成本控制產(chǎn)生的影響以及相互之間的影響，在此基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。動(dòng)態(tài)管理方式的應(yīng)用特點(diǎn)是：模塊之間的相互影響作用較大，不管是哪一個(gè)模塊出現(xiàn)變化，都會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。（2）靜態(tài)管理方式，這種管理方式和動(dòng)態(tài)管理方式的主要區(qū)別在于：靜態(tài)管理需要工作人員對(duì)每一個(gè)模塊的成本范圍進(jìn)行估算，以此實(shí)現(xiàn)成本管理。

3.4 構(gòu)建財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的成本管理工作中，還需要構(gòu)建財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)，充分發(fā)揮信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的作用，實(shí)現(xiàn)成本管理工作的目標(biāo)。具體可以從以下幾個(gè)方面入手：（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要明確構(gòu)建財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)的重要作用，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理方法的評(píng)估，以此提高所構(gòu)建的財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)的合理性和科學(xué)性，促進(jìn)成本管理工作的順利進(jìn)行；（2）房地產(chǎn)企業(yè)還需要選擇較為可靠的信息化技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本信息化管理系統(tǒng)構(gòu)建時(shí)，需要保證其功能完善，可以對(duì)各個(gè)成本管理工作的環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的整體效率和質(zhì)量。

3.5 不斷提高成本管理人員的素質(zhì)水平

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，還需要不斷提高成本管理人員的素質(zhì)水平，以此為成本管理工作提供完善的人才支持，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立以人為本的管理觀念，提高成本管理人員的成本控制意識(shí)和相互協(xié)作意識(shí)，積極投入企業(yè)的成本管理工作中；（2）房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本管理人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使其明確新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)以及成本管理工作在其中發(fā)揮的作用，從而掌握新時(shí)期下的各種成本控制方法，并在具體的成本管理工作中進(jìn)行有效的落實(shí)，不斷提高成本管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平；（3）房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)成本管理人員的工作積極性，使其保持工作熱情，積極投入成本管理工作中來。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要將成本管理工作和管理人員的績(jī)效聯(lián)系起來，加強(qiáng)績(jī)效考核，以此提高對(duì)成本管理人員的工作行為進(jìn)行有效的約束和管理，最終提高成本管理工作的水平[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)的成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控工作的重要工作內(nèi)容，對(duì)優(yōu)化企業(yè)的成本管理體系、發(fā)揮成本管理的作用、提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益等方面意義重大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)成本管理工作的重視，結(jié)合新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求，將成本控制工作落實(shí)到企業(yè)的各項(xiàng)工作中，最終提高管理水平。