河南縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非均衡性分布研究

黃曉紅

摘要：縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與態(tài)勢(shì)對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展有直接影響。河南省108個(gè)縣（市）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，與之相應(yīng)，縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出非均衡狀態(tài)。研究利用河南省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，以主成分分析方法對(duì)全省縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行排序。分析表明豫中地區(qū)的縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較低。整體呈現(xiàn)中部高，四周低非均衡分布。

關(guān)鍵詞：河南；縣域；房地產(chǎn)業(yè)；非均衡

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個(gè)縣（市），包括21個(gè)縣級(jí)市、88個(gè)縣，縣域合計(jì)國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統(tǒng)計(jì)顯示，河南以42.4%的城鎮(zhèn)化率列全國第27位，在新型城鎮(zhèn)化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮(zhèn)化是本屆政府促推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵舉措之一，在此思想指導(dǎo)下，縣域房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨新的問題和壓力。河南是農(nóng)業(yè)大省，縣域經(jīng)濟(jì)是全省經(jīng)濟(jì)的主體，縣域人口占全省人口的絕對(duì)比重。本省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡，與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)非均衡分布。本文立足河南省情，通過數(shù)據(jù)分析，研究河南縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)，以為政府科學(xué)合理制定相關(guān)政府提供決策依據(jù)。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）基本方法

縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)、政策、心理等多個(gè)因素的影響，經(jīng)濟(jì)因素?zé)o疑是最主要因素。為簡(jiǎn)化模型，本研究主要依據(jù)經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)分析軟件研究縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。后續(xù)研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應(yīng)用，將影響河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的諸多因素綜合成少數(shù)幾個(gè)公因子。利用公因子作為最終評(píng)價(jià)指標(biāo)，由公因子的得分計(jì)算出各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值，根據(jù)各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值進(jìn)行排序，得出最終排名，以此對(duì)河南省 108個(gè)縣（市）的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。并根據(jù)各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性總體差異，揭示河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的空間差異規(guī)律。

（二）模型指標(biāo)體系的建立

據(jù)河南經(jīng)濟(jì)與縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及相關(guān)影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、地方財(cái)政預(yù)算收入、利稅總額、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額、城鎮(zhèn)在崗職工工資總額等進(jìn)入研究模型。由于各縣市城市人口指標(biāo)難于獲取，而二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量一定程度上代表了在城鎮(zhèn)生活的居民，這部分居民往往收入相對(duì)較為穩(wěn)定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標(biāo)代替各個(gè)縣（市）的城鎮(zhèn)化率。共12 個(gè)因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個(gè)縣（市）。由于縣（市）較少制定區(qū)域政策法規(guī)來干預(yù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，多以國家或省級(jí)制定的政策為依據(jù)，故政策法規(guī)因素僅作為背景來分析，而未納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中。

三、數(shù)據(jù)分析

（一）數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

本文所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要來自《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》及有關(guān)縣市政府網(wǎng)站上公布的縣域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。

在正式進(jìn)入數(shù)據(jù)分析之前，為了消除各項(xiàng)指標(biāo)不同量綱以及指標(biāo)數(shù)量級(jí)差別對(duì)數(shù)據(jù)分析的影響，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。然后，用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，利用 KMO 測(cè)度和巴特利特球體檢驗(yàn)來檢驗(yàn)運(yùn)用因子分析構(gòu)造新變量的可行性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，KMO 測(cè)度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗(yàn)的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，相關(guān)矩陣不是一個(gè)單位矩陣，故可以進(jìn)行因子分析。

（二）數(shù)據(jù)分析

提取公因子。根據(jù)主成分分析的原理，對(duì)15個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行降維處理，進(jìn)而得到樣本指標(biāo)的特征根、方差貢獻(xiàn)的差、方差貢獻(xiàn)率以及累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。如表2所示：

前3個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個(gè)主成分累計(jì)已包含了原始指標(biāo)數(shù)據(jù)79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評(píng)價(jià)的綜合指標(biāo)，評(píng)價(jià)的可信度為 79.83%。因此，選取前3個(gè)彼此之間獨(dú)立相互不相關(guān)的主成分來代表原始指標(biāo)數(shù)據(jù)，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結(jié)果與結(jié)論

根據(jù)因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展平、城鎮(zhèn)化和收入水平三個(gè)主成分。第一主成分包括第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、利稅總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、公共財(cái)政預(yù)算和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額等指標(biāo)；第二主成分包括第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標(biāo)。

以這三個(gè)公因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，得出河南省 108個(gè)縣（市）房地產(chǎn)發(fā)展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、?？h、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺(tái)前縣。從區(qū)域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫中地區(qū)，這里綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。排在后十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫北地區(qū)，屬于全省范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域。從整體的得分情況來看，108個(gè)縣（市）中，有76個(gè)縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺(tái)前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，臺(tái)前縣地區(qū)生產(chǎn)總值、城市化水平、固定資產(chǎn)投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)非均衡分布：豫中經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的縣（市），房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高；這與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現(xiàn)狀要求，河南省政府在推行新型城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)充分考慮這種差異化，并在財(cái)政、金融等政策方面適度調(diào)整，以更有效推動(dòng)全省社會(huì)、經(jīng)濟(jì)諧調(diào)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 河南省統(tǒng)計(jì)局，河南統(tǒng)計(jì)年鑒（2013）[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2013（8）.

[2] 羅伯特·平狄克，等.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型與經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)[M].錢小軍，等譯.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003（5）.

[責(zé)任編輯：方 曉]

摘要：縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與態(tài)勢(shì)對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展有直接影響。河南省108個(gè)縣（市）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，與之相應(yīng)，縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出非均衡狀態(tài)。研究利用河南省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，以主成分分析方法對(duì)全省縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行排序。分析表明豫中地區(qū)的縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較低。整體呈現(xiàn)中部高，四周低非均衡分布。

關(guān)鍵詞：河南；縣域；房地產(chǎn)業(yè)；非均衡

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個(gè)縣（市），包括21個(gè)縣級(jí)市、88個(gè)縣，縣域合計(jì)國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統(tǒng)計(jì)顯示，河南以42.4%的城鎮(zhèn)化率列全國第27位，在新型城鎮(zhèn)化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮(zhèn)化是本屆政府促推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵舉措之一，在此思想指導(dǎo)下，縣域房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨新的問題和壓力。河南是農(nóng)業(yè)大省，縣域經(jīng)濟(jì)是全省經(jīng)濟(jì)的主體，縣域人口占全省人口的絕對(duì)比重。本省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡，與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)非均衡分布。本文立足河南省情，通過數(shù)據(jù)分析，研究河南縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)，以為政府科學(xué)合理制定相關(guān)政府提供決策依據(jù)。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）基本方法

縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)、政策、心理等多個(gè)因素的影響，經(jīng)濟(jì)因素?zé)o疑是最主要因素。為簡(jiǎn)化模型，本研究主要依據(jù)經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)分析軟件研究縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。后續(xù)研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應(yīng)用，將影響河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的諸多因素綜合成少數(shù)幾個(gè)公因子。利用公因子作為最終評(píng)價(jià)指標(biāo)，由公因子的得分計(jì)算出各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值，根據(jù)各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值進(jìn)行排序，得出最終排名，以此對(duì)河南省 108個(gè)縣（市）的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。并根據(jù)各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性總體差異，揭示河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的空間差異規(guī)律。

（二）模型指標(biāo)體系的建立

據(jù)河南經(jīng)濟(jì)與縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及相關(guān)影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、地方財(cái)政預(yù)算收入、利稅總額、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額、城鎮(zhèn)在崗職工工資總額等進(jìn)入研究模型。由于各縣市城市人口指標(biāo)難于獲取，而二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量一定程度上代表了在城鎮(zhèn)生活的居民，這部分居民往往收入相對(duì)較為穩(wěn)定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標(biāo)代替各個(gè)縣（市）的城鎮(zhèn)化率。共12 個(gè)因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個(gè)縣（市）。由于縣（市）較少制定區(qū)域政策法規(guī)來干預(yù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，多以國家或省級(jí)制定的政策為依據(jù)，故政策法規(guī)因素僅作為背景來分析，而未納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中。

三、數(shù)據(jù)分析

（一）數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

本文所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要來自《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》及有關(guān)縣市政府網(wǎng)站上公布的縣域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。

在正式進(jìn)入數(shù)據(jù)分析之前，為了消除各項(xiàng)指標(biāo)不同量綱以及指標(biāo)數(shù)量級(jí)差別對(duì)數(shù)據(jù)分析的影響，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。然后，用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，利用 KMO 測(cè)度和巴特利特球體檢驗(yàn)來檢驗(yàn)運(yùn)用因子分析構(gòu)造新變量的可行性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，KMO 測(cè)度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗(yàn)的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，相關(guān)矩陣不是一個(gè)單位矩陣，故可以進(jìn)行因子分析。

（二）數(shù)據(jù)分析

提取公因子。根據(jù)主成分分析的原理，對(duì)15個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行降維處理，進(jìn)而得到樣本指標(biāo)的特征根、方差貢獻(xiàn)的差、方差貢獻(xiàn)率以及累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。如表2所示：

前3個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個(gè)主成分累計(jì)已包含了原始指標(biāo)數(shù)據(jù)79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評(píng)價(jià)的綜合指標(biāo)，評(píng)價(jià)的可信度為 79.83%。因此，選取前3個(gè)彼此之間獨(dú)立相互不相關(guān)的主成分來代表原始指標(biāo)數(shù)據(jù)，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結(jié)果與結(jié)論

根據(jù)因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展平、城鎮(zhèn)化和收入水平三個(gè)主成分。第一主成分包括第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、利稅總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、公共財(cái)政預(yù)算和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額等指標(biāo)；第二主成分包括第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標(biāo)。

以這三個(gè)公因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，得出河南省 108個(gè)縣（市）房地產(chǎn)發(fā)展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、浚縣、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺(tái)前縣。從區(qū)域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫中地區(qū)，這里綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。排在后十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫北地區(qū)，屬于全省范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域。從整體的得分情況來看，108個(gè)縣（市）中，有76個(gè)縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺(tái)前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，臺(tái)前縣地區(qū)生產(chǎn)總值、城市化水平、固定資產(chǎn)投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)非均衡分布：豫中經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的縣（市），房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高；這與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現(xiàn)狀要求，河南省政府在推行新型城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)充分考慮這種差異化，并在財(cái)政、金融等政策方面適度調(diào)整，以更有效推動(dòng)全省社會(huì)、經(jīng)濟(jì)諧調(diào)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 河南省統(tǒng)計(jì)局，河南統(tǒng)計(jì)年鑒（2013）[M].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2013（8）.

[2] 羅伯特·平狄克，等.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型與經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)[M].錢小軍，等譯.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2003（5）.

[責(zé)任編輯：方 曉]

摘要：縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與態(tài)勢(shì)對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展有直接影響。河南省108個(gè)縣（市）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，與之相應(yīng)，縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)出非均衡狀態(tài)。研究利用河南省統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，以主成分分析方法對(duì)全省縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行排序。分析表明豫中地區(qū)的縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較低。整體呈現(xiàn)中部高，四周低非均衡分布。

關(guān)鍵詞：河南；縣域；房地產(chǎn)業(yè)；非均衡

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個(gè)縣（市），包括21個(gè)縣級(jí)市、88個(gè)縣，縣域合計(jì)國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統(tǒng)計(jì)顯示，河南以42.4%的城鎮(zhèn)化率列全國第27位，在新型城鎮(zhèn)化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮(zhèn)化是本屆政府促推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵舉措之一，在此思想指導(dǎo)下，縣域房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨新的問題和壓力。河南是農(nóng)業(yè)大省，縣域經(jīng)濟(jì)是全省經(jīng)濟(jì)的主體，縣域人口占全省人口的絕對(duì)比重。本省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡，與之相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)非均衡分布。本文立足河南省情，通過數(shù)據(jù)分析，研究河南縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)，以為政府科學(xué)合理制定相關(guān)政府提供決策依據(jù)。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）基本方法

縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)、政策、心理等多個(gè)因素的影響，經(jīng)濟(jì)因素?zé)o疑是最主要因素。為簡(jiǎn)化模型，本研究主要依據(jù)經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計(jì)分析軟件研究縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。后續(xù)研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應(yīng)用，將影響河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的諸多因素綜合成少數(shù)幾個(gè)公因子。利用公因子作為最終評(píng)價(jià)指標(biāo)，由公因子的得分計(jì)算出各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值，根據(jù)各縣（市）的綜合評(píng)價(jià)值進(jìn)行排序，得出最終排名，以此對(duì)河南省 108個(gè)縣（市）的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。并根據(jù)各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性總體差異，揭示河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的空間差異規(guī)律。

（二）模型指標(biāo)體系的建立

據(jù)河南經(jīng)濟(jì)與縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及相關(guān)影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、地方財(cái)政預(yù)算收入、利稅總額、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額、城鎮(zhèn)在崗職工工資總額等進(jìn)入研究模型。由于各縣市城市人口指標(biāo)難于獲取，而二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量一定程度上代表了在城鎮(zhèn)生活的居民，這部分居民往往收入相對(duì)較為穩(wěn)定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標(biāo)代替各個(gè)縣（市）的城鎮(zhèn)化率。共12 個(gè)因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個(gè)縣（市）。由于縣（市）較少制定區(qū)域政策法規(guī)來干預(yù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，多以國家或省級(jí)制定的政策為依據(jù)，故政策法規(guī)因素僅作為背景來分析，而未納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中。

三、數(shù)據(jù)分析

（一）數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

本文所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要來自《河南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》及有關(guān)縣市政府網(wǎng)站上公布的縣域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。

在正式進(jìn)入數(shù)據(jù)分析之前，為了消除各項(xiàng)指標(biāo)不同量綱以及指標(biāo)數(shù)量級(jí)差別對(duì)數(shù)據(jù)分析的影響，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。然后，用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，利用 KMO 測(cè)度和巴特利特球體檢驗(yàn)來檢驗(yàn)運(yùn)用因子分析構(gòu)造新變量的可行性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，KMO 測(cè)度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗(yàn)的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，相關(guān)矩陣不是一個(gè)單位矩陣，故可以進(jìn)行因子分析。

（二）數(shù)據(jù)分析

提取公因子。根據(jù)主成分分析的原理，對(duì)15個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行降維處理，進(jìn)而得到樣本指標(biāo)的特征根、方差貢獻(xiàn)的差、方差貢獻(xiàn)率以及累計(jì)方差貢獻(xiàn)率。如表2所示：

前3個(gè)主成分方差貢獻(xiàn)分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個(gè)主成分累計(jì)已包含了原始指標(biāo)數(shù)據(jù)79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評(píng)價(jià)的綜合指標(biāo)，評(píng)價(jià)的可信度為 79.83%。因此，選取前3個(gè)彼此之間獨(dú)立相互不相關(guān)的主成分來代表原始指標(biāo)數(shù)據(jù)，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結(jié)果與結(jié)論

根據(jù)因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展平、城鎮(zhèn)化和收入水平三個(gè)主成分。第一主成分包括第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、利稅總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、公共財(cái)政預(yù)算和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額等指標(biāo)；第二主成分包括第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標(biāo)。

以這三個(gè)公因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，得出河南省 108個(gè)縣（市）房地產(chǎn)發(fā)展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、?？h、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺(tái)前縣。從區(qū)域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫中地區(qū)，這里綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。排在后十位的縣（市）有七個(gè)集中在豫北地區(qū)，屬于全省范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域。從整體的得分情況來看，108個(gè)縣（市）中，有76個(gè)縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產(chǎn)發(fā)展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺(tái)前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，臺(tái)前縣地區(qū)生產(chǎn)總值、城市化水平、固定資產(chǎn)投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)非均衡分布：豫中經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的縣（市），房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高；這與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產(chǎn)發(fā)展總體呈現(xiàn)出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現(xiàn)狀要求，河南省政府在推行新型城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)充分考慮這種差異化，并在財(cái)政、金融等政策方面適度調(diào)整，以更有效推動(dòng)全省社會(huì)、經(jīng)濟(jì)諧調(diào)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯：方 曉]