高層住宅物業(yè)消防管理的現(xiàn)狀分析及改進(jìn)措施

鮑俊田

黃岡市消防支隊，湖北黃岡 438000

隨著我國城市建設(shè)步伐的加快，高層住宅已經(jīng)成為了當(dāng)前城市建設(shè)的主流建筑，為了提高舒適快捷的現(xiàn)代都市生活，開發(fā)商和物業(yè)公司在高層住宅建筑的綠化以及保潔，保安方面投入了很大的財力和物力，但是對于消防方面，投入的較少，還存在諸多問題，本文在此將對這些問題進(jìn)行討論。

1 高層住宅物業(yè)消防管理現(xiàn)狀問題

高層住宅物業(yè)管理規(guī)范滯后。當(dāng)前，我國實(shí)行的高層防火設(shè)計規(guī)范版本為2005的版本，就當(dāng)時的情況，城市高層建筑較少，但是隨著城市高層建設(shè)的步伐加快，出現(xiàn)了太多的高層與超高層建筑，這些高層建筑除了對于民用外，還作為商用建筑，所以對于2005年版本的高層防火設(shè)計規(guī)范來講，立顯其中不足。

高層建筑消防設(shè)施損壞嚴(yán)重。對于高層建筑來說，發(fā)生大型火災(zāi)的幾率較小，所以小區(qū)物業(yè)人員對小區(qū)消防設(shè)施管理不上心，造成了高層建筑中消防器材損壞或者是消防器材丟失事件的發(fā)生，如果發(fā)生了小概率火災(zāi)情況，后果不堪設(shè)想。除此之外，高層建筑小區(qū)內(nèi)部消防停車道設(shè)置不合理，主要表現(xiàn)在消防停車道呈現(xiàn)枝狀，或者是在消防專用停車道上設(shè)置鐵柵欄或者是隔離墩，除此之外，有的小區(qū)架設(shè)的暖氣管道以及電視或者是電話線的高度不夠高，這樣給消防車的通行帶來諸多不便，如果發(fā)生火災(zāi)，消防車很難及時到達(dá)火災(zāi)地點(diǎn)。

除此之外，小區(qū)物業(yè)管理部門為了取得經(jīng)濟(jì)利益，會把該小區(qū)的車庫或者停車棚等設(shè)施出租給商戶或者是外來務(wù)工人員，由于人為的參與，租賃者會對房屋進(jìn)行改造，重新裝修，改造成為棋牌室或者倉庫，而自動報警探頭以及公共消火栓都會被拆除或者是封閉使用，如果發(fā)生火災(zāi)，將會造成人群傷亡和財產(chǎn)損失。

高層住宅管理人員缺乏消防常識。高層建筑建設(shè)過程中，建設(shè)單位以及政府監(jiān)督部門對消防安全工作重視力度不夠，認(rèn)識還需有待提高，對于消防立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備不夠充分，考慮欠妥，導(dǎo)致某些高層建筑工程先上馬后立項(xiàng)、邊設(shè)計邊施工，從而產(chǎn)生了大量的問題建筑，消防安全隱患建筑。

除此之外，對于房地產(chǎn)投資商，為了追求房地產(chǎn)利益最大化，對高層建筑中的消防安全設(shè)計擅自更改或者是刪除，造成了安全隱患。

當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)管理職業(yè)化，專業(yè)化的隊伍或者是公司少見，對于當(dāng)前的物業(yè)管理部門來講，他們?nèi)狈I(yè)的消防管理知識以及消防器械的使用技能，有些小區(qū)設(shè)置是高級消防設(shè)備，但是物業(yè)部門由于消防技能匱乏，而不能使用。為了能夠減低成本，小區(qū)的物業(yè)管理部門不會去聘用懂得消防技能的專業(yè)人員，更不會聘請專業(yè)消防隊伍對小區(qū)的管理人員進(jìn)行消防知識或者是消防器材的培訓(xùn)。

除此之外，小區(qū)管理部門對于發(fā)生火災(zāi)情況沒有制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)情況下，只能夠坐等消防隊到場，自救處理火災(zāi)意識不強(qiáng)。

2 高層住宅物業(yè)消防管理措施

明確消防設(shè)施維護(hù)主體責(zé)任。高層住宅小區(qū)消防管理，要明確小區(qū)物業(yè)消防管理中各個法律主體及業(yè)主和小區(qū)管理人員的法律地位以及他們之間的相互的權(quán)利以及義務(wù)。

當(dāng)物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行辦理小區(qū)物業(yè)管理移交手續(xù)時，消防預(yù)防設(shè)施應(yīng)該作為首要項(xiàng)，并需要交接清楚。而且小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該認(rèn)真保管以及定期檢查小區(qū)內(nèi)公共安全消防設(shè)施。

檢查其是否能正常工作，并做相應(yīng)的檢查記錄。除此之外，建立高素質(zhì)的高層建筑物業(yè)消防安全管理隊伍。

在高層建筑物業(yè)管理中，應(yīng)該確定有專職消防管理員，或者是工作人員中至少有2名以上的，懂得預(yù)防火災(zāi)知識的物業(yè)管理人員。

物業(yè)主管部門應(yīng)該加大物業(yè)公司的檢查工作，管理部門在對物業(yè)公司進(jìn)行年檢或者是評級過程中，應(yīng)該把物業(yè)公司履行小區(qū)消防工作作為重點(diǎn)考察對象，把消防工作作為重點(diǎn)評級指標(biāo)，將消防管理工作內(nèi)容作為對物業(yè)管理公司頒發(fā)資質(zhì)證書的前提條件。除此之外，還應(yīng)該加大對物業(yè)管理公司的抽查力度，對于在抽查過程中表現(xiàn)好的物業(yè)管理公司，應(yīng)該給予表揚(yáng)，對管理工作做的不好或者是忽略消防管理工作的物業(yè)管理公司，應(yīng)該給予其批評或者是記過處分，并要求其責(zé)令改正。

總之，小區(qū)防火工作，除了做好消防管理工作外，還應(yīng)該做好宣傳工作，從小區(qū)居民出發(fā)，加強(qiáng)小區(qū)群眾的消防安全意識，物業(yè)管理人員充分發(fā)揮物業(yè)管理工作的優(yōu)勢，利用告示、宣傳欄向小區(qū)群眾推廣消防安全知識，比如通過開展消防演習(xí)、講座等活動形式向其宣傳消防安全，使其能夠自覺做好家庭防火滅火意識以及教育子女愛護(hù)公共消防設(shè)施，這樣才能夠防微杜漸。

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