綠色建筑全壽命周期經濟評價基本技術參數(shù)探析

杜秀琴

（寧夏建工集團 寧夏 銀川 750021）

綠色建筑全壽命周期經濟評價基本技術參數(shù)探析

杜秀琴

（寧夏建工集團 寧夏 銀川 750021）

人類發(fā)展對環(huán)境造成過度開發(fā)這一擔憂使綠色建筑產生并發(fā)展。綠色建筑不僅節(jié)約能耗，還起到了保護環(huán)境、改善人類居住條件的作用，是未來建筑的發(fā)展方向。綠色建筑高于非綠色建筑的建造成本使其發(fā)展受到限制，可通過經濟分析表現(xiàn)其經濟性，但是世界上主流的綠色建筑評價體系都沒有過多地涉及經濟性，國內外對綠色建筑經濟性的分析也都處于研究階段。

綠色建筑；建筑經濟；全壽命周期；經濟評價；基準收益率；循環(huán)經濟

0 引言

使用經濟壽命作為全壽命周期對綠色建筑進行經濟分析，控制綠色建筑的壽命周期成本，可最大限度地體現(xiàn)綠色建筑的經濟價值，加深投資者、地產開發(fā)商和消費者對綠色建筑的了解，促進綠色建筑在我國的迅速發(fā)展。

1 全壽命周期

建設項目的全壽命周期根據時間長短的不同分為四種：

1.1 物理壽命

建設項目從決策階段到正常使用年限過長產生損壞且無法滿足用戶正常使用的整段時間即物理壽命期。

1.2 功能壽命

建設項目從其決策、建造并投入使用后到自身功能無法滿足業(yè)主需要的整個時間段被稱為功能壽命

1.3 法律壽命

法律上規(guī)定的建設項目合理使用年限被稱為法律壽命，在我國，由于研究的需要，我們通常認為法律壽命與土地使用期限一致，對住宅項目可認為其法律壽命為70年。

1.4 經濟壽命

建設項目從其壽命開始，到繼續(xù)使用不再經濟而被更新所經歷的時間就是經濟壽命，它通常伴隨著運營費用的提高和使用價值的降低。我們也可認為經濟壽命就是從成本觀點確定的建設項目的壽命周期。

這四者之中經濟壽命短于法律壽命；物理壽命使用時間最長，但是易受到多方面影響，具有不確定性；同樣功能壽命受技術更新、業(yè)主要求等影響，也具有不確定性。

本文研究綠色建筑的全壽命周期經濟評價，綠色建筑通過前期較高的建造成本和后期較低的運營成本反映其經濟性，涵蓋上述成本的全壽命周期成本即全壽命周期內自身折現(xiàn)貨幣成本的優(yōu)劣就成為衡量綠色建筑經濟性的重要指標。對全壽命周期成本實行控制，可實現(xiàn)成本最優(yōu)化，達到預期的經濟效果。實行全壽命周期成本控制時，建造成本相對固定，但運營成本與建設項目壽命周期的選取有關：若選取的壽命周期過長，建筑后期功能的迅速下降將增大運營成本；若選取的壽命周期過短，會使建設項目過早"退休"，不能反映建設項目真實的經濟性。比較上述四種壽命周期，結合我國國情并參考我國現(xiàn)階段建設項目使用年限，以經濟性和一定的效率為依據，本文采用經濟壽命作為綠色建筑的全壽命周期，選取綠色建筑的全壽命周期為50年。

2 基準收益率

基準收益率是指建設項目經濟評價中對項目費用和效益計算凈現(xiàn)值的基準折現(xiàn)率，是衡量項目內部收益率的基本值，是項目可行性分析和方案比選的依據。通常，基準收益率應根據國家規(guī)劃、該行業(yè)未來的發(fā)展、市場的供給和需求、風險狀況等因素以該行業(yè)的平均資本構成測定得出?；鶞适找媛史从沉送顿Y人對項目占用資金的判斷，是投資人可接受的最低收益率。目前受到廣泛應用的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》列舉了一些行業(yè)的基準收益率取值表，可投資者參考，此外投資者還可根據自身發(fā)展、風險、資金來源、邊際成本等因素綜合測定。在遵循一定原則的基礎上，基準收益率按以下原則確定：

1）政府投資項目的財務評價必須采用權威部門發(fā)布的相關行業(yè)基準收益率；

2）非政府投資的項目財務評價既可采用權威部門發(fā)布的行業(yè)基準收益率，也可由投資者自行確定收益率。

3 費用與效益

與傳統(tǒng)建筑相似，綠色建筑的效益也包括經濟效益、社會效益和環(huán)境效益三方面。本文主要研究綠色建筑的經濟效益，對社會效益及環(huán)境效益不作單獨的評價，凡是涉及社會效益和環(huán)境效益的，可把相關的收益折算成現(xiàn)金流量計入投資人的費用和效益。

綠色建筑的全壽命周期會產生多種費用和效益，若全部考慮會耗費過長時間，且技術上有一定難度，因此本文僅對典型費用和效益列項，并計算其現(xiàn)金流量。綠色建筑和非綠色建筑的很多技術措施相同或接近，只在一些具體的項目如墻體保溫上有所差別，所以本文以非綠色建筑為基礎，綠色建筑較非綠色建筑增加的投資視為增量成本，對各種增量經濟參數(shù)進行分析，得出相關結論。通常只需收集綠色建筑與非綠色建筑差別方案引起的費用和效益，就可進行綠色建筑項目的方案比選。

3.1 費用類型

3.1.1 運營前費用

指居民正常使用建筑物前或建筑物正常工作前發(fā)生的所有費用，是前期規(guī)劃、設計階段和施工階段費用的總和。運營前費用如前期規(guī)劃和設計費用可根據國家發(fā)布的或行業(yè)規(guī)定的參考數(shù)值取費，因為參考數(shù)值基于大量工程統(tǒng)計得出，所以運營前費用與最后實際發(fā)生的數(shù)額差別較小。

3.1.2 運營階段費用

除設備更新和設備本身消耗的資源以外，設備所有的正常運營與相關維護費用的總和就是運營階段費用。與運營前費用相比，運營階段費用的估算比較困難，因為不同建筑所用設備及運營狀況各不相同，由此引起的費用也各不相同。

3.1.3 設備的更換費用

不同品牌的同類型設備，其使用壽命也不盡相同，一般不大于建設項目的全壽命周期。在實際運營階段，當建筑設備無法保持原有運行成本時及時更換，保證建筑物正常使用所需的設備有效地運轉。

3.1.4 能源消費費用

通常我們由設備的能耗對能源消費量進行計量，再根據當時的能源價格，得出能源消費費用。對于具體的能耗，我們應當建立相關的建筑物模型，設立與能耗相關的各項參數(shù)，如墻體材料、氣候類型、住戶習慣等，然后用計算軟件對建筑物的使用情況進行動態(tài)逐時模擬，最后得到建筑物運行的能耗數(shù)據。

3.2 效益類型

項目的經濟效益是指項目對國民經濟所作的貢獻，分為直接效益和間接效益。

3.2.1 直接效益

由項目產出物直接產生并在項目有效統(tǒng)計范圍內所獲得的總的經濟效益稱為直接效益。參考《技術經濟學》一書對直接效益的定義及分類，本文的直接效益可分為：

1）經營效益

建成出售型綠色建筑特有的健康可持續(xù)環(huán)境、運營期間的低能耗使消費者愿意支付更高的購買價格，且建筑物長期運營產生的效益會為房屋帶來相應增值，綠色建筑高于非綠色建筑的那部分售價增量我們可視為開發(fā)商因綠色建筑獲得的差額利潤，即差額經營效益。

2）殘留價值

指綠色建筑的相關設備達到設計使用年限無法繼續(xù)使用或再繼續(xù)使用不經濟，需要對設備進行更新，在處理舊設備時獲得的扣除處理成本費后的金額。非綠色建筑預計凈殘值率在3%-5%浮動，綠色建筑較好的運營管理可適當提高設備的凈殘值率，則其預計凈殘值率定為5%。

3.2.2 間接效益

在直接效益中未得到反映的、由項目引起的那部分效益稱為間接效益，如技術擴散和示范效果等。

4 結束語

國內外目前關于綠色建筑經濟性的研究，還沒有形成固定套路及一定評價體系，沒有將評價的指標模塊化、標準化，可操作性不強。評價的指標體系、評價內容、參數(shù)的選擇、費用和效益的認定各方看法都不盡相同，且經濟評價不夠直白，一方面是消費者或投資人對綠色建筑持懷疑態(tài)度，認為其徒有其表，不了解綠色建筑帶來的經濟收益，對綠色建筑的接受意愿不高；另一方面，綠色建筑經濟評價體系的不明朗也給真正喜愛綠色建筑，想去投資、建造或購買綠色建筑的那部分投資者、開發(fā)商和消費者也帶來了不便。所以，建立與一定的綠色建筑評價標準相適應的綠色建筑經濟評價體系，對減少溫室氣體的排放及促進綠色建筑在我國的快速發(fā)展，具有積極的意義。

［1］卜一德，趙亞軍.綠色建筑技術指南[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

［2］黃寧.建筑環(huán)境評估體系及比較[J].建筑學報，2005（1）:24-26.

杜秀琴（1977—），女，漢族，寧夏中衛(wèi)人，2001年畢業(yè)于寧夏大學漢語言文學專業(yè)，獲文學學士學位，經濟師，現(xiàn)主要從事建筑經濟管理方面的工作。

尹雪梅］