農村土地承包經營權流轉價格評估探析

王 雄

隨著現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展進程的加快，農村土地承包經營權流轉的作用更加明顯，農村土地經營權流轉已成為發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)、實現(xiàn)農產品區(qū)域化和標準化生產、促進農業(yè)增效農民增收的有效途徑。如何有效開展農村土地承包經營權流轉價格評估，建立土地經營權流轉價格形成機制，及時為土地經營權流轉雙方提供土地流轉參考價格，促進土地經營權流轉交易公平公正，已成為農村土地流轉服務和管理的一項十分重要的基礎工作。

一、土地承包經營權的內涵

承包經營權就是承包人（個人或單位）因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。其特征在于：

第一，承包經營權是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。這就是說，承包經營權的標的，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產。有的集體組織，按承包人承包土地的數(shù)量，作價或不作價地分給承包人部分耕畜、農具或其他生產資料，這是附屬于承包經營權的權利。

第二，承包經營權是承包使用，收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。承包人對于承包土地等生產資料有權獨立進行占有、使用、收益，進行生產經營活動，并排除包括集體組織在內的任何組織或個人的非法干涉。這里應當指出的是，承包人并不取得承包土地或其他生產資料的全部收益的所有權，而是要依約定數(shù)額（承包合同）將一部分收益交付與發(fā)包人，其余的收益歸承包人所有。所謂“承包”，其意義主要在此。

第三，承包經營權是為種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產或其他生產經營項目而承包使用收益集體所有或國家所有的土地等生產資料的權利。這里的種植，不僅是指種植糧食、棉花油料等作物，也包括樹木、茶葉、蔬菜等。另外，在承包的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂水面經營林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等，都屬承包經營權的范圍。

第四，承包經營權是有一定期限的權利。根據(jù)土地管理法第14條、第15條的規(guī)定，農民集體經濟組織的成員承包本集體經濟組織的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的，其期限為30年。單位、個人承包經營國有土地，或者集體經濟組織以外的單位、個人承包經營集體所有的土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產，土地承包經營的期限由承包合同約定。

二、土地承包經營權流轉分析

（一）土地承包經營權流轉的對象

土地承包經營權流轉以物權性質的土地承包經營權有效存在為前提，土地承包經營權包括物權性質的土地承包經營權和債權性質的土地承包經營權，根據(jù)法律規(guī)定只有物權性質的土地承包經營權才能依法流轉，因此，流出方擁有的土地承包經營權應是物權性質的土地承包經營權；且該物權性質的土地承包經營權有效存在。不管以何種方式實施土地承包經營權流轉都不會改變土地所有權的權屬性質，土地承包經營權流轉內涵中的“農村土地”，既包括農民集體所有的農村土地，又包括國家所有依法由農民集體使用的農村土地，而不包括國家所有依法由國有農場使用的農用土地。因此，這里農村土地所有權有兩種權屬性質，一種是國有土地所有權，另一種是農民集體土地所有權。土地承包經營權流轉，不會改變土地所有權的權屬性質。

（二）土地承包經營權流轉方式

農戶通過承包關系取得的土地，可以采取轉包出租轉讓或其他方式進行流轉。農戶是承包經營土地流轉權的權利主體，自主決定所承包經營土地是否流轉或流轉的方式。所謂轉包或出租是指承包戶在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給第三方，承包戶與發(fā)包方的承包關系不變。所謂互換是指承包戶之間為方便耕種或者各自需要而對來自同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換。所謂轉讓是指承包戶已有穩(wěn)定的非農職業(yè)或收入來源的情況下，經發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經營權轉讓給其他從事農業(yè)生產經營的農戶，并由該農戶同發(fā)包方之間立新的土地承包關系。

（三）土地承包經營權流轉的條件

1.農村土地承包經營權流轉必須在農民自愿的前提下進行。發(fā)包方如果強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉，假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權而進行土地承包經營權流轉，或者以劃分“口糧田”和“責任田”等為由收回承包地搞招標承包等等，應當依法承擔停止侵害、恢復原狀、排除妨害、賠償損失等民事責任。

2.土地承包經營權流轉必須依法進行，不得違法改變土地的農業(yè)用途。土地承包經營權流轉后的開發(fā)利用也必須依法進行，不得損害土地，從事掠奪式經營等，以實現(xiàn)農村土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

3.土地承包經營權流轉還必須堅持有償原則。農村土地的家庭承包戶有權從土地承包經營權流轉中獲得合法收益，所獲得的收益受法律保護，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

三、農村土地承包經營權流轉價格評估方法

農村土地承包經營權作為一種資產，從理論上講，評估的三種基本方法，即成本法、市場法和收益法，均可作為其價格評估方法。但由于農村土地承包經營權本身的特殊性，在應用資產評估方法時應當進行選擇和修正。

（一）成本法

成本法的基本原理是：在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建成本。

成本法評估的基本思路是：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定利潤、利息、應納稅金和土地所有權收益來確定流轉價格。評估公式為：

流轉價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權收益% （1）

從公式（1）中可以看出，土地取得費、土地開發(fā)費和土地所有權收益是成本法下農村土地承包經營權流轉價格的重要構成因素，但在實際中卻很難界定和應用。

首先，我國農村土地具有社會保障功能，土地承包權利不僅僅是單純的財產權利，土地取得費更不能簡單地認為是農民的土地承包費。因此，在實際操作中，土地取得費的數(shù)額很難界定。

其次，農業(yè)用地使用價值和土地自身條件及自然環(huán)境密切相關，土地開發(fā)的各項成本和土地價值之間不成比例關系，對流轉價值產生的影響較小。最后，土地所有權收益與農村土地性質密切相關，應充分考慮農民與農村集體經濟組織之間的關系。

（二）市場法

市場法的基本原理是：在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過市場交易的最新價格。

市場法的基本思路是：通過收集市場上最近成交的農村土地承包經營權交易實例作為參照物，分析比較評估對象與參照物的異同并進行調整，最終得到評估對象的流轉價格。評估公式為：

流轉價格=參照物的價格×調整系數(shù) （2）

市場法有兩個重要的適用前提：一是要有公開活躍的交易市場；二是可以取得相關的比較參數(shù)。如果具備這兩個適用前提，采用市場法評估土地承包權流轉價格應該是一種較好的選擇。因為市場法能充分反映土地的市場交易情況，結果容易被雙方所理解和接受。但在目前，市場法在我國受到很多應用限制：我國農村土地承包經營權流轉市場不發(fā)達，很難找到足夠多的參照物；土地本身的特點決定需要考慮的差異因素復雜，相關指標體系尚未建立，調整系數(shù)難以確定。

（三）收益法

收益法的基本原理是：一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產在未來帶來的回報。

收益法的基本思路是：通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，即資產的價值等于其預期未來收益的現(xiàn)值之和。評估公式為：

其中Ri為預期收益，r為折現(xiàn)率，i為收益期。應用收益法對農村土地承包經營權的流轉價值進行分析，其結果充分考慮了農村土地承包經營權的收益情況，評估結果雙方容易接受，相關參數(shù)確定方面來看，收益率可以根據(jù)農用地所具體面臨的限制因素和收益狀況確定；折現(xiàn)率可以根據(jù)安全利率加風險利率的方法確定，但風險利率的確定必須充分考慮當?shù)卦谵r地經營過程中所面臨的自然災害風險等；收益期限有法律規(guī)定?？梢姡找娣ㄟm用所有可流轉的農村土地承包經營權的價格評估。

四、結論

隨著我國農業(yè)生產力水平的提高和農業(yè)比較效益的下降，農業(yè)規(guī)模和產業(yè)化經營是提高農業(yè)土地利用效率，提高農民收入的重要途徑。由此一來，農村土地流轉就成為一種必然趨勢。探討農村土地承包經營權評估方法具有一定的社會實踐意義。

土地承包經營權是一種特殊資產，其流轉價格評估也具有特殊性。流轉主體是承包人即農民，其他任何組織和個人無權干涉。評估主體應該是評估范圍寬廣、執(zhí)業(yè)要求嚴謹?shù)馁Y產評估機構和注冊資產評估師。在資產評估的三種基本方法中，收益法能夠充分考慮農村土地承包經營權的收益情況，評估結果容易被流轉雙方接受，相關參數(shù)也易于確定，因而是最優(yōu)方法。

[1]舒于，《農村土地承包法新解讀》中國法制出版社，2010.3.

[2]姜南，《資產評估》，大連，東北財經大學出版社，1998年.