2011年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧及預(yù)測(cè)

○ 李友華

2011年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)受新“國八條”政策及地方調(diào)控細(xì)則影響，房地產(chǎn)投資增幅回落、土地市場(chǎng)交易量減少、樓市量?jī)r(jià)先抑后揚(yáng)逆勢(shì)上漲，10月后量跌價(jià)滯、二手房市場(chǎng)交易低迷。

一、2011年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體情況

2011年，“新國八條”政策及廈門地方調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，“限購”政策效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)和發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（一）投資增幅回落

1-9月廈門房地產(chǎn)開發(fā)完成投資338.96億元，同比增長13.85%，環(huán)比回落10.49個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于全國平均水平18.15個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前三季度全國累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額44225億元，同比增長32.0%。

（二）土地交易量減少

2011年4月廈門公布了全年計(jì)劃供應(yīng)出讓62幅地塊，供應(yīng)土地面積241.78萬平方米，比2010年成交土地面積減少43%。截止到10月31日，廈門僅出讓了39幅地塊，與原計(jì)劃全年62幅地塊的供應(yīng)量相差甚多。9月土地集中放量，使前三季累計(jì)土地出讓金額達(dá)100億元。分析： 1-9月廈門整個(gè)土地市場(chǎng)交易相對(duì)慘淡，政府仍根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)適時(shí)調(diào)整供地步伐，但在調(diào)控政策影響下，政府推地和企業(yè)拿地更趨理性，土地市場(chǎng)面臨較大壓力。

（三）商品房交易量逆勢(shì)上漲

1-9月，廈門商品房銷售面積297.19萬平方米，同比增長0.6%；其中，住宅銷售181.96萬平方米，同比增長0.4%。至9月末，全市2011年前三季度商品房待售面積215.83萬平方米，同比增長15.2%，其中，住宅待售面積72.88萬平方米，同比增長72.6%，占商品房待售面積總量的33.8%。

分析：2011年初廈門新政細(xì)則頒發(fā)，使一季度全市住宅供銷比呈急速下調(diào)態(tài)勢(shì)，經(jīng)歷二季度短期調(diào)整，三季度呈迅速上漲態(tài)勢(shì)，在全國各地都處于跌勢(shì)中，這種現(xiàn)象實(shí)屬罕見。

雖然經(jīng)過限貸、加息等政策影響，廈門樓市依舊堅(jiān)挺，一枝獨(dú)秀，量?jī)r(jià)齊升。

分析：2011年廈門樓市整體銷量走勢(shì)偏高，第三季度商品住宅成交增幅較大，同比漲幅近8成，一些新推出的高性價(jià)比樓盤熱賣，拔高了整體的均價(jià)。

（四）房?jī)r(jià)漲幅位居全國主要城市榜首

1-9月，廈門住宅均價(jià)達(dá)到14238元/平方米，同比上漲27.76%，價(jià)格漲幅度在全國20個(gè)主要城市中排名榜首。數(shù)據(jù)顯示：上海前三季度住宅成交均價(jià)為14780元/平方米，而廈門成交均價(jià)則達(dá)到了14238元/平方米，直追上海。相比2010年同期的11144元/平方米，價(jià)格上漲27.76%。

（五）本地客群占比波動(dòng)上行

1－9月，廈門本地人購房面積占購房總量的53.83%。本地客群占比波動(dòng)上行；省內(nèi)客戶和省外客戶占比分別為26%和15%。

二、問題及隱憂

2011年無疑是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最關(guān)鍵、最重要的一年，也必將是影響中國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方式調(diào)整和趨勢(shì)轉(zhuǎn)變的一年。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，廈門房?jī)r(jià)逆勢(shì)上升，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的壓力依然較大。就廈門而言，存在以下問題及隱憂。

（一）房?jī)r(jià)漲幅過快

近年來，廈門房?jī)r(jià)漲幅保持近30%的年增速。房?jī)r(jià)太高、漲幅過快，導(dǎo)致廈門市購房者負(fù)擔(dān)過重，影響城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，住房問題可能會(huì)形成新的社會(huì)不穩(wěn)定隱患。

（二）住宅存量增大

廈門前三季度樓市庫存可售住宅套數(shù)24868套，若按全市新房每周平均533套的銷售速度，需43周約一年才能被市場(chǎng)消化。而10月以來廈門又有大量新房入市，開發(fā)商面臨更大銷售壓力。

（三）房企資金缺口加大

2011年9月中國國際地產(chǎn)交易會(huì)發(fā)布了廈門房地產(chǎn)行情調(diào)查。調(diào)查對(duì)象為廈門12家國有企業(yè)、35家民營企業(yè)。調(diào)查顯示，廈門開發(fā)商融資渠道來自銀行借貸資金占比由過去80%左右降低至目前63%；出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的占17%；20%現(xiàn)金流維持“正?！睜顟B(tài)；而40%開發(fā)商現(xiàn)金流“充?！?。但隨著房地產(chǎn)業(yè)海外融資、信托融資等受政策限制，融資成本上升，民間借貸風(fēng)險(xiǎn)趨大，對(duì)開發(fā)商來說，融資前景不容樂觀。

三、建議

2012年中央從鞏固調(diào)控成果的角度出發(fā)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。因此，建議廈門在鞏固去年房地產(chǎn)調(diào)控成果的同時(shí)，認(rèn)真研究做好如下工作。

（一）規(guī)范秩序，加強(qiáng)監(jiān)管

加大對(duì)圈地不建、無證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、掛控盤、補(bǔ)辦社保、投機(jī)炒房行為的查處力度，為群眾提供一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。建議政府關(guān)注房地產(chǎn)稅開征、市場(chǎng)供需變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)，適時(shí)進(jìn)行政策引導(dǎo)，控制土地供給。健全房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，確保廈門市房地產(chǎn)業(yè)依法規(guī)范、健康有序發(fā)展。

（二）建立城市房?jī)r(jià)指標(biāo)體系普通住房?jī)r(jià)格指數(shù)

建議廈門定期向公眾公布房屋空置率數(shù)據(jù)，用市場(chǎng)調(diào)節(jié)方法擠出房地產(chǎn)泡沫。建立統(tǒng)一的城市房?jī)r(jià)指標(biāo)體系和城市普通住房?jī)r(jià)格指數(shù)。設(shè)立不超過居民年收入增長率的房?jī)r(jià)容忍指標(biāo)，一旦超過這一指標(biāo)，相關(guān)部門馬上啟動(dòng)調(diào)控機(jī)制，如：調(diào)整貸款利率、增加土地供應(yīng)、提高首付。

（三）當(dāng)務(wù)之急是謹(jǐn)防房企資金鏈斷裂，加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新

在日趨從緊的貨幣政策下，未來一小部分房企資金鏈可能斷裂。建議政府有關(guān)部門積極配合中央落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。對(duì)于房企來說，一是不要誤判中央調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和決心，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)、管理好財(cái)務(wù)狀況。資金鏈緊繃的房企最直接、最現(xiàn)實(shí)、最簡(jiǎn)單、最有效的防范資金鏈斷裂的方式，就是及時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，迅速回籠資金；二是在未來房地產(chǎn)開發(fā)資金管理上，探索金融產(chǎn)品創(chuàng)新，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有積極示范意義。我國貨幣增長高峰期已經(jīng)過去，控制投資性需求政策將繼續(xù)堅(jiān)持，新型金融業(yè)態(tài)投資房地產(chǎn)漸成趨勢(shì)，廈門房企在實(shí)際運(yùn)作中既有成熟的模式也有成功的范例。具體來講，就是實(shí)行私募股權(quán)模式。這一模式的投資者主要是高端客戶，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，且基金管理層專業(yè)化程度高，按照《合伙企業(yè)法管理規(guī)定》就可運(yùn)作，最具有發(fā)展前景，最不容易受到國家更嚴(yán)厲的監(jiān)管。這一模式好處還在于：使大量民間資本從房地產(chǎn)的需求端轉(zhuǎn)向供給端。原來民間資本在末端市場(chǎng)去買房、炒房，在需求端增加投資，激化供求矛盾；現(xiàn)在作為金融手段投資房地產(chǎn)，在供給端增加投資，有利于緩解供求矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，化解風(fēng)險(xiǎn)。

四、2012年預(yù)測(cè)

綜合多方面因素分析，未來房?jī)r(jià)呈上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變，直到此輪房地產(chǎn)泡沫破滅為止。中國房地產(chǎn)發(fā)展的命運(yùn)只有兩個(gè)：要么房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)崩盤，時(shí)間是未來三年內(nèi)；要么是管理層很好地解決了房地產(chǎn)泡沫問題，房?jī)r(jià)平穩(wěn)降落。

（一）“限購”政策延續(xù)至2012年

2011年以來，政策調(diào)控效果不斷得到強(qiáng)化。預(yù)計(jì)2012年調(diào)控政策基本方向不可能出現(xiàn)變化。2012年，一線城市、典型城市征收房產(chǎn)稅可能將陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)稅開征之時(shí)，便是“限購”政策取消之日。