兩會后的濟南樓市

嘉賓

郭松海：全國政協(xié)委員、山東經濟學院房地產研究所所長

陶曉智：濟南陽光100副總經理

孫大海：山東財經大學山東省房地產業(yè)發(fā)展研究中心副主任、克而瑞濟南副總經理

主持人

2012開年樓市就處于“膠著”狀態(tài)，各方都在等待兩會信號。在兩會上，溫總理再提房價的合理回歸，并明確房價遠未到合理期，由此宣告房價下跌已無懸念。不僅如此，由總理提到的衡量合理房價標準，即使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配而引發(fā)了全國網(wǎng)友對于“總理房價”的計算與討論，各地計算出的“總理房價”都普遍不及當?shù)貙嶋H房價的一半，以濟南為例，計算出來的“總理房價”為3600元/平，而2月濟南的新房均價為7287元/平。有業(yè)內人士認為這種算法不盡嚴謹，但也確是對于“合理房價”的進一步延伸。

又及，國家統(tǒng)計局18日公布2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，僅四城新房價格上漲，濟南便是其中之一。這再次彰顯出濟南樓市一貫抗跌的優(yōu)良傳統(tǒng)。

因此，兩會雖過，但樓市仿佛還是任重道遠，房價究竟怎樣是合理，如何去合理，依然是一個未解之惑；濟南樓市獨特的抗跌性的深層原因又是什么？今后將趨向何方？新浪樂居地產下午茶邀您共論，共探未知。

議題一:“合理房價”

主持人

具體的合理房價究竟如何判定？它的標準是什么？

郭松海

兩個方面，一個是房價的高低和收入要掛鉤，再就是和開發(fā)房子的投入、合理的利潤掛鉤。我在兩會寫過一個提案，咱們講的是90-120平，或者到144平這個范圍的普通商品房的價格，高端的144平以上的那塊放開，讓市場調節(jié)。面向收入高的人群，那個價格不用管，那個市場去調節(jié)，也別限購，也別限價。

咱們說的90-120平，為什么叫房價收入比呢，假設有灰色收入，有的計算把人均可支配收入乘以0.2，就體現(xiàn)灰色收入，收入對應的有個計算，包括貸款。

你買了150萬的房子，首付了50萬，還有100萬，你貸款20年，基本上利息是一倍，200萬了，你20年去還，一年大概8000塊錢，所以兩個人的工資如果是1萬6的話，拿出一半來還貸，剩下8000塊錢去開銷，所以占到家庭月收入的50%，這是一個警戒線了。如果是30%，你生活，吃、用、孩子上學、老人，如果這部分支出過少的話，生活是很痛苦的。所以收入和月支出有一個科學計算的，如果一個月收入1萬塊錢，我拿8000塊錢還貸，兩口子每個月工資5000，一個月1萬，拿出8000還貸，這還叫過日子嗎。開發(fā)商的成本一平方得三四千，這個不能讓他賠本蓋房子，這個必須有一定利潤，這是應該的。

郭松海

整個政府的統(tǒng)計稅費，隨便算算百分之三四十就沒了，還有開發(fā)商蓋完房子，供應商是不是交一部分稅。我們國家是復稅制，重復交稅。我一平方兩千五，鋼筋、混凝土算完了，請問鋼廠和混凝土企業(yè)他又交多少。我覺得國家和群眾財富分配度的問題，我們國家并沒有掌握好，導致現(xiàn)在社會影響比較大。

剛才郭老說的確實從兩方面考慮，一個是從總理說的合理房價，必須去講開發(fā)商的成本，開發(fā)商不蓋房子，難道這個社會就沒人蓋房子了嗎，哪怕集資建房，都得去計算成本。這個成本就我們目前估算，以濟南為例，去年濟南所有出讓的商品住宅和土地，樓板價是1400塊錢，如果我們加上建筑成本，加上開發(fā)商的各種管理費用、銷售費用、財務費用，再加上政府各種稅費，粗略估計一下，濟南最少建出來的普通商品住宅到5200元以上。實際上跟剛才算的5600元差別不會特別離譜，絕對不會到3600元上去。成本價都是在5000元以上。這里有一些合理利潤，當時算房價收入比等等，請問現(xiàn)在我們有沒有討論過，首付款難道都是兩口子付的嗎，年輕人工作之后在六年之內買房子的話，他的基礎收入夠不夠存首付的錢？

陶曉智

如果按照孫總說的六年之內買房應該是超過一半。

孫大海

工作六年之內的人的平均收入，我們現(xiàn)在統(tǒng)計標準做不了這么細。現(xiàn)在的合理房價，我覺得很多的都在5000元以上，但是每個城市的差異在哪里？主要還是差在土地地價上。所以哪個地方的樓板價平均高一千塊，它的土地價格就高一千塊。

濟南還有建筑形式問題，因為山東的很多縣普遍都在4000塊錢的市場價格，我評估一下，并不是房價漲上去了。我們原來覺得縣里的房子1200-1300元的時候，是磚混結構，成本低。現(xiàn)在土地節(jié)約化利用，本身要求把房子蓋高，需要用混凝土結構，人力成本、材料成本上升，然后通貨膨脹成本再放到里面，整個建設成本都比原來高很多。而且縣里的財政大概在100多萬，100萬以下的土地很少。把這些容積率平均算進去之后，以我們縣城看的話就得3500元的成本，把房子蓋起來，交上各種政府稅費。要這樣反算，你讓他賣2000多元，價格漲幅是建筑結構主體形式的突變，和濟南還不一樣。瞬間提升了1000塊，可能有的都不止，這是絕對剛性的東西，沒法降下去。

議題二：濟南樓市的抗跌性

主持人

濟南樓市的抗跌性，本身供應量明顯是不足的，和同級城市長沙、沈陽、石家莊相比較而言。但是70個城市中只有4個城市是微漲的。是不是也能說明一點什么問題呢？

郭松海

公積金那個材料上講，濟南市2011年比2010年同比下降了3%。

孫大海

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計方法各地市的統(tǒng)計區(qū)域范圍不一樣。

主持人

漲的不多，但是其他城市都在跌，說明它是抗跌的。

孫大海

濟南抗跌也是由來已久。濟南地理條件限制，南面是山，北面是黃河，只能東西發(fā)展。濟南老百姓有一定的購買實力，但供應嚴重不足。我們從2009年以后供應的地越來越多，價格就有往下走的趨勢。省會應該是強大的，但是在經濟大省的省會中我們的土地供應量是比較少的。很多非濟南人來買，就把供應量大的因素進行了對沖，可能會趨于平穩(wěn)。

我一直覺得濟南的整體價格相對穩(wěn)定，除了2009年有個迅速拉高的階段，2010年和2011年這么平穩(wěn)的差異，在全國很罕見，未來肯定也是往這個方向走?，F(xiàn)在全國20強的企業(yè)進入濟南的大概有七八家。新浪曾經登過一個排行榜，20個城市中萬科沒進入的城市便是?？?、徐州、濟南。這就說明中國第一號的房地產開發(fā)商對濟南還有些顧慮。

濟南2011年商品住宅成交了410億，可能有些歷史的因素在這里面，前十位的開發(fā)商企業(yè)加到一起成交額在250億以上，前四位的加在一起超過150億。這說明這個城市的房子集中度非常高，大家買來買去就是在買這幾家?？梢钥闯鑫覀兂鞘械钠髽I(yè)平均化程度不高，原有的企業(yè)生產力不夠、實力不夠。有這些大型企業(yè)是加快了生產，但是還帶來一個負面影響，大企業(yè)如果就這幾家，實際上就是綁架了政府，他們不要地，別人拿去也造不出來。應該去培養(yǎng)和鼓勵地方企業(yè)、省屬企業(yè)，提高他們的生產能力，如此便可以更容易溝通和控制，這樣增加量也好，配合一些行為也好，都會有些幫助。

陶曉智

從前幾年來看，2009年也好、2007年也好，濟南房價漲幅是比較低的，當然包括這幾回跌的時候，濟南也是跌的比較低的。剛才提到供應量的問題，供應量不足，也帶來濟南銷售量不足。

之前我們公司內部做過一個研究統(tǒng)計，找?guī)讉€大一點的省會城市，或者一二線的城市，包括青島這種副省級城市，用一萬人口和住宅成交做一個比較，基本上成交量是在人口比例1.5以上。上述城市一方面是有投資購買，再一個是周邊城市的人也來購買。而濟南周邊城市購買的少，自己本地的投資者又比較少，所以購買量就比較低。供應量上不去，其實銷售量也沒上去。幾個大的企業(yè)來了之后，他們的供應量也會慢慢拉動成交量。

在限購的條件下，供應量其實是偏大的。即使現(xiàn)在剛需首置貸款比例上升了，對總體的影響也不會太大。不會一下子出現(xiàn)回暖，大的趨勢改不了。去年為什么恒 大、萬科這些大的開發(fā)企業(yè)成交額和成交的面積上漲這么大，利潤并沒有上漲，很重要的一個原因就是靠增加供應量來保成交的增長，帶來的結果就是庫存也在增加。如果今年政策還是繼續(xù)從緊的話，其他的企業(yè)基本也是這樣的。2011年的政策如果沒有松緊的話，2012年它不可能再去增加銷售量。

孫大海

中海和全國所有的開發(fā)商企業(yè)相比，很多大的城市從來沒有出現(xiàn)過一家企業(yè)有這么大的成交金額，也就是說濟南中海給整個中海集團這一年貢獻額很大。這對城市的發(fā)展不好，買來買去都是這一家的房子。如果他家有什么樣的行為，比如降價、維權，老百姓要尊重契約精神，但是這樣的企業(yè)對當?shù)氐呢暙I也很大。

這些年我覺得濟南市政府的管理水平越來越成熟了，相對比原來要規(guī)范了，本土開發(fā)商的成熟度也在成長，第三消費者的承受額度越來越高。所以對濟南來說，城市開始進入一個快速發(fā)展的軌道里，這個軌道是良性的、平穩(wěn)的，這樣對所有人都是好事。房價漲不上去，也跌不下來，相對穩(wěn)定一點，總是給你的保障感，給你的心理預期好很多。本土企業(yè)發(fā)展起來以后，能實現(xiàn)遍地開花的局面，市場競爭可能更充分，會更平穩(wěn)，老百姓的選擇就會更多，居住的條件也會更好。

郭松海

兩位老總談的我也基本同意，去年的宏觀調控，對濟南一部分剛性人群，特別是限貸、限購，對一些剛性需求有所抑制。今年兩會提出來應該實行差別化的信貸政策，對于有剛性需求、購買第一套住房的置業(yè)者來說還是比較合理的。所以這個月2月份房價有所回升，和目前的預期還是有所相關的。今年上半年這種情況還可能繼續(xù)維持下去。房價還是在平穩(wěn)的區(qū)間里過渡。恒 大城一期、綠地國際花都、中海國際社區(qū)、東拓置業(yè)、萬象新天都推出了平價樓盤，打折促銷。這對剛性需求也有促進。