十年上漲路 今夕始回歸——浙江住宅銷售價(jià)格走勢(shì)、影響及對(duì)策研究

金偉剛

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)，浙江 杭州 310012）

浙江作為我國(guó)改革開放的先行地區(qū)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異常活躍，形成業(yè)界所謂的“浙江現(xiàn)象”，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入貢獻(xiàn)很大。但房?jī)r(jià)的過快上漲，給經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、人民群眾的安居樂業(yè)、社會(huì)的和諧構(gòu)建，都造成了一定的阻礙。因此如何進(jìn)一步讓房?jī)r(jià)合理回歸，以實(shí)現(xiàn)百姓的安居夢(mèng)，是當(dāng)前政府亟待解決的問題。

一、2002年以來浙江住宅銷售價(jià)格走勢(shì)及特點(diǎn)

（一）2002-2011年浙江住宅銷售價(jià)格一路上漲，2012年上半年出現(xiàn)下跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全省2002-2011年各年度銷售價(jià)格與上年比均出現(xiàn)不同程度的上漲，新建住宅銷售價(jià)格漲幅最高的是2004年，二手住宅銷售價(jià)格漲幅最高的是2002年；2012年上半年兩者價(jià)格同比均出現(xiàn)下跌，新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別下跌6.7%和7.2%。

圖1 2002年-2012年上半年浙江住宅銷售價(jià)格漲跌幅 (單位：%)

（二）住宅銷售價(jià)格的地域性波動(dòng)特征明顯

全省各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的地域性很強(qiáng)，不同設(shè)區(qū)市住宅銷售價(jià)格波動(dòng)幅度差異較大。以2002年浙江新建住宅銷售價(jià)格漲幅為例，漲幅最大的是臺(tái)州市，同比漲幅為12.3%，比漲幅最小的嘉興市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。同樣在價(jià)格下跌的2012年，上半年跌幅最大的溫州市同比下跌12.2%，與跌幅為1.0%的舟山市比，兩者跌幅相差了11.2個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)別年份一些設(shè)區(qū)市住宅銷售價(jià)格趨勢(shì)與全省相反。2009年麗水市受民間高利貸崩盤影響，新建住宅銷售價(jià)格與全省其他10個(gè)設(shè)區(qū)市趨勢(shì)相反，全省全年上漲15.3%，麗水市全年卻下跌0.8%。2011年溫州也出現(xiàn)類似情況。

（三）新建住宅和二手住宅的銷售價(jià)格漲跌幅度，隨著市場(chǎng)化程度的提高出現(xiàn)輪換

2002-2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，二手住宅市場(chǎng)在價(jià)格和成交上比新建住宅表現(xiàn)活躍，2002-2003年新建住宅銷售價(jià)格漲幅比同期二手住宅銷售價(jià)格漲幅分別低了16.7個(gè)和5.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著住房制度改革的不斷深入，浙江新建住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展，2004年以后，新建住宅在價(jià)格上表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，銷售價(jià)格漲幅開始高于同期二手住宅銷售價(jià)格漲幅，2004-2011年分別比二手住宅銷售價(jià)格漲幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1個(gè)百分點(diǎn)，2012年上半年比二手住宅銷售價(jià)格跌幅低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

（四）杭州、寧波等主要城市價(jià)格波動(dòng)幅度大于全國(guó)其他重點(diǎn)城市

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)明顯領(lǐng)先于其他省市，杭州和寧波成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏感地區(qū)。從表1看，杭州和寧波房?jī)r(jià)漲幅在10個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市中排名靠前，其中寧波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房?jī)r(jià)漲幅均列全國(guó)第一位；2012年上半年房?jī)r(jià)下跌，杭州和寧波跌幅列第一、第二位。

表1 全國(guó)重點(diǎn)城市房屋銷售價(jià)格漲跌幅比較（單位：%）

二、浙江住宅銷售價(jià)格變動(dòng)原因分析

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是住宅銷售價(jià)格趨勢(shì)性上漲的決定因素

浙江社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面發(fā)展良好，城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模持續(xù)升級(jí)，對(duì)城市交通、通訊、電力、信息、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷加強(qiáng)，使城市教育、衛(wèi)生、文化、體育等社會(huì)事業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，提高了城市品位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載力以及對(duì)外吸引力，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了空間。

（二）宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化產(chǎn)生重要影響

中央政府自上世紀(jì)九十年代以來，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和運(yùn)行環(huán)境的變化，共進(jìn)行了三輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，對(duì)住宅銷售價(jià)格運(yùn)行產(chǎn)生了重要的影響。

一是1992年鄧小平同志南巡講話以后，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。1993-1995年針對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱進(jìn)行的緊縮調(diào)控政策，樓市暴跌。

二是1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟。國(guó)家以激活住宅市場(chǎng)為目標(biāo)，1998-2002年實(shí)施擴(kuò)張性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)明顯上漲。2002年全省房屋銷售價(jià)格比上年上漲11.3%，其中二手住宅漲幅高達(dá)25.1%。

三是2003年以來針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲進(jìn)行第三輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)隨之起伏。2003年4月，中國(guó)人民銀行提高首付、限制購(gòu)買第二套住房貸款；國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文要求緊縮嚴(yán)控土地供給；2005年3月對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的內(nèi)容及細(xì)則出臺(tái)時(shí)間做出了規(guī)定，并限制“期房”的轉(zhuǎn)讓，房屋銷售價(jià)格漲幅大幅度回落，2005年浙江省房屋銷售價(jià)格與上年相比上漲8.4%，比2004年回落了6.8個(gè)百分點(diǎn)。但以大面積高檔住宅為主的市場(chǎng)房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)未得到根本改變，房屋銷售價(jià)格仍處于高位。

2006年4月，中國(guó)人民銀行再次上調(diào)銀行貸款利率，同年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)為目標(biāo)的六項(xiàng)措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅放緩，2009年浙江省新建住宅銷售價(jià)格與上年相比上漲3.7%，比2008年回落了5.6個(gè)百分點(diǎn)。但全球金融危機(jī)的爆發(fā)，使2008年底貨幣政策從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)大幅度上漲，2010年達(dá)到頂峰，房屋銷售價(jià)格比上年上漲15.3%。

2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，2011年1月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”， 實(shí)行“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”政策，浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市中就有杭州、寧波、溫州、紹興、金華、衢州、舟山、臺(tái)州等8個(gè)市實(shí)施了住房限購(gòu)政策。2012年上半年，新建住宅銷售價(jià)格同比下跌6.7%。

（三）住宅市場(chǎng)供需不平衡，是價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)性上漲的重要原因

人們的工作、生活以及子女教育仍與居住地房產(chǎn)證等戶口構(gòu)成條件密切相關(guān)，只能將房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)積累和生活保障，對(duì)住房產(chǎn)生了巨大的需求，但現(xiàn)實(shí)情況是普通住宅有效供給不足。利用統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)測(cè)算了兩組數(shù)據(jù)，一是浙江省住宅市場(chǎng)的供給和需求。假設(shè)2001年年底浙江省城鎮(zhèn)居民住房問題基本得到解決，即2001年及以前住宅的供應(yīng)總量正好滿足市場(chǎng)需求，不存在租房需求；那么 2002-2010年全省非農(nóng)業(yè)人口住房需求面積為30599.4萬平方米；但浙江住房資源有限，2002-2011年全省住宅銷售面積僅為27659.8萬平方米，市場(chǎng)供給缺口高達(dá)2909.6萬平方米。二是經(jīng)濟(jì)適用房占住宅投資額比重。據(jù)浙江統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2002年全省住宅投資額為547.0億元，而經(jīng)濟(jì)適用房投資額僅為23.6億元，經(jīng)濟(jì)適用房占住宅投資額比例僅為4.3%，到2010年經(jīng)濟(jì)適用房占住宅投資額比例降為1.6%，住房保障建設(shè)投入比重已經(jīng)下降到一個(gè)非常低的水平。

（四）銀行信貸規(guī)模直接影響房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大。2002-2003年、2006年和2009年三個(gè)時(shí)期金融機(jī)構(gòu)貸款增速加快，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取大量的信貸資金，高價(jià)拿地，開發(fā)高檔住宅，從而推高房?jī)r(jià)；另一方面購(gòu)房者也從銀行信貸中得到更多資金的支持，都直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，2002-2004年、2007年和2010年三個(gè)時(shí)期新建住宅價(jià)格漲幅明顯加大。

與之相反，2004-2005年、2007-2008年、2010-2012年上半年三個(gè)時(shí)期金融機(jī)構(gòu)貸款增速放緩，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力陡增，購(gòu)房者按揭貸款難度增大，市場(chǎng)成交開始低迷，2005-2006年、2008-2009年、2011年房?jī)r(jià)漲幅開始回落，2012年上半年房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)下跌。

三、房?jī)r(jià)合理回歸的必要性

（一）房?jī)r(jià)過快上漲，居民經(jīng)濟(jì)壓力增加，抑制居民其他消費(fèi)

2002-2011年，浙江房?jī)r(jià)一路上漲，2003年、2004年和2010年漲幅甚至超過兩位數(shù)。高企的房?jī)r(jià)嚴(yán)重制約了住房消費(fèi)市場(chǎng)主體的剛性需求和改善性需求的消費(fèi)行為。根據(jù)浙江城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積總價(jià)和城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入比計(jì)算，浙江省房?jī)r(jià)與收入比從2002年的5∶1，增加到2011年的12∶1。就是說，2002年原先5年不吃不喝才能買到人均住房面積，到2011年則需要12年，普通百姓的購(gòu)房壓力明顯加大，不得不以放棄其他應(yīng)有花費(fèi)為代價(jià)。

（二）房?jī)r(jià)過快上漲，社會(huì)貧富差距進(jìn)一步拉大，直接影響到社會(huì)穩(wěn)定

2012年5月發(fā)布的《2012胡潤(rùn)長(zhǎng)三角地區(qū)財(cái)富報(bào)告》稱，億萬富豪中 “炒房者”的比重占15%，房產(chǎn)投資占其總投資的65%左右，自住房產(chǎn)價(jià)值占比20%左右。房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲直接影響到社會(huì)財(cái)富的再分配，僅對(duì)部分住房投資者產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，大多數(shù)居民都緊縮日常開支，低收入居民喪失了購(gòu)買自有住房的希望。

（三）房?jī)r(jià)過快上漲，影響城市化進(jìn)程，不利于人口流動(dòng)

2004年起，在浙江不斷上演的“民工荒”與房?jī)r(jià)過快上漲密切相關(guān)。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，2010年在浙江的外來務(wù)工人員，居住出租屋的比例已經(jīng)占到總數(shù)的86.37%，居住方面的消費(fèi)開支在生活成本中占了很大部分。隨著房?jī)r(jià)過快上漲帶來的居住成本及日常消費(fèi)的增加，外來務(wù)工人員收不抵支，只能選擇回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)或者去其他低生活成本省份尋找工作機(jī)會(huì)。

（四）房?jī)r(jià)過快上漲，不利于城市競(jìng)爭(zhēng)力的提高

房?jī)r(jià)過快上漲，將推高城市商務(wù)成本，推高企業(yè)用人成本，推高創(chuàng)業(yè)成本，造成人才外流，企業(yè)遷移。同時(shí)，由于居住成本的加大，阻礙了優(yōu)秀人才向大城市聚集，從而不利于城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展，降低城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

四、房?jī)r(jià)合理回歸的對(duì)策與建議

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下，房?jī)r(jià)過快上漲的局面得到有效控制。但應(yīng)該看到，現(xiàn)階段實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”等多是短期行政手段，市場(chǎng)住宅供應(yīng)減緩，住房供應(yīng)體系有待進(jìn)一步完善，房?jī)r(jià)仍處于高位。

（一）堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖

2011年以來，“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮了重要作用，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入理性調(diào)整階段。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)的回穩(wěn)與政府的強(qiáng)制性政策有直接關(guān)系，一旦政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)反彈的可能性依然很大。只有保持調(diào)控政策的穩(wěn)定和延續(xù)性，繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，才能真正鞏固宏觀調(diào)控成果。

（二）通過立法，使調(diào)控政策制度化、規(guī)范化

發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐證明，要從根本上改善住房保障問題，最終是要將政策法制化、規(guī)范化。浙江應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，出臺(tái)地方性的住房保障法規(guī)，從立法上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金運(yùn)作方式、保障措施、專門管理機(jī)構(gòu)的建立，以及對(duì)一些騙取保障優(yōu)惠行為的嚴(yán)懲等，形成較為完備的法律法規(guī)體系，提高住房保障的法律層次，完善配套法規(guī)，維護(hù)住房保障建設(shè)的健康發(fā)展。

（三）加大住宅的有效供應(yīng)

一是做好浙江城市的總體布局，增加宏觀供給。以現(xiàn)有的杭州、寧波、溫州、金一義四大都市圈為基礎(chǔ)，再結(jié)合次一級(jí)城市群。用航空、高鐵、高速公路網(wǎng)、地鐵網(wǎng)，建立空中、地下、地面三個(gè)層次的高效運(yùn)輸體系，來控制和引導(dǎo)城市的總體空間布局，使四大都市圈-次一級(jí)城市群-組合型區(qū)域中心城市三者有機(jī)結(jié)合起來。二是調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，探索新的住房保障類型，增加微觀供給。浙江土地供應(yīng)能力有限，因此土地供給必須以普通住宅為主，優(yōu)先解決最基本的住房需求，多開發(fā)一些中低價(jià)位、中小戶型商品房，構(gòu)建合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。同時(shí)探索新的住房保障模式，如建立“自住房”、農(nóng)民工公寓等，增加保障房供給。

（四）加強(qiáng)銀行貸款管理，控制房地產(chǎn)貸款增速，提高首付比例

根據(jù)中國(guó)人民銀行公布《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)》報(bào)告顯示，全年中國(guó)房地產(chǎn)貸款增速總體回落，2011年12月末，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)13.9%，比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1.26萬億元，同比少增7704億元。另外，2011年浙江的杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山、臺(tái)州七個(gè)設(shè)區(qū)市被定為限購(gòu)城市，地方政府都出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，有效抑制了市場(chǎng)投機(jī)行為。“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等宏觀政策調(diào)控直接促使全省住宅銷售價(jià)格合理回歸。

（五）培育城鎮(zhèn)居民住房梯級(jí)消費(fèi)觀念，加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)心理預(yù)期的正確引導(dǎo)，促使人們理性購(gòu)房

根據(jù)2011年全省居住在城鎮(zhèn)的人口測(cè)算，人均住房面積每增加1平方米，社會(huì)就需建設(shè)3403.4萬平方米的住房，按此基數(shù)發(fā)展，有限的土地資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠使用。因此培育城鎮(zhèn)居民住房梯級(jí)消費(fèi)觀念顯得極為重要。首先政府相關(guān)部門要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)社會(huì)公眾合理消費(fèi)；二是通過規(guī)范租房市場(chǎng)，引導(dǎo)部分收入低的居民到租賃市場(chǎng)解決居住問題；三是加強(qiáng)戶籍制度改革，完善住房保障體系建設(shè)。只有讓城鎮(zhèn)居民真正有梯級(jí)消費(fèi)觀念，才能達(dá)到住宅的供需平衡，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。