結(jié)合大同大有廣場工程實踐反談方案創(chuàng)作

閆志升 劉 蕊

1 工程概況

大同永和地塊暨大有廣場項目為5A級商務(wù)寫字樓，項目位于大同市迎賓街及永泰南路交匯口東南角。用地北臨迎賓街，西接永泰南路，南鄰擬拆市財政局辦公樓和居民住宅，東面為永和美食城。項目總用地面積為6850.05 m2，建筑層數(shù):地上25層，地下3層，建筑主體高度98.0 m?？偨ㄖ娣e68985 m2，地上建筑面積54751 m2，地下建筑面積14234 m2。各層平面的主要功能:地下3層，布置人防物資庫和部分設(shè)備用房，人防物資庫戰(zhàn)時用途為物資庫，平時用途汽車停車庫;地下2層，汽車停車庫;地下1層，汽車停車庫和部分設(shè)備用房;1層～3層，商業(yè)用房;4層，餐飲用房和游泳池，與商業(yè)策劃部門結(jié)合后，將4層功能改為商業(yè)用房;5層，會所和健身房，與商業(yè)策劃部門結(jié)合后，將5層功能改為餐飲用房;6層～25層，SOHO辦公和辦公用房。商業(yè)部分在項目實施階段，位于1層～5層，建筑面積約1.4萬m2，約占項目總規(guī)模的20.0%。

2 商業(yè)建筑的特性

商業(yè)建筑是城市開放空間的一個極其重要的組成部分，與居住建筑相對穩(wěn)定而單一的訴求相比，商業(yè)建筑更需要建筑師的智慧。一個優(yōu)秀的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程。設(shè)計中的區(qū)別是基于商業(yè)建筑的自身特點。首先是其功能性，商業(yè)建筑是為商業(yè)服務(wù)，任何商業(yè)都是以商業(yè)贏利為目的的。商業(yè)建筑的空間營造亦應(yīng)該以為商業(yè)的這個目的服務(wù)，應(yīng)該與商業(yè)的定位和商業(yè)的策劃相適應(yīng)。商業(yè)建筑設(shè)計其實就是在商業(yè)營建過程中為甲方做一套動態(tài)的經(jīng)營體系(企業(yè)的一套經(jīng)營盈利模式)，是一個過程，圖紙是結(jié)論。其次就是綜合性，現(xiàn)在商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢是向綜合性發(fā)展，現(xiàn)在的商業(yè)建筑大多以商業(yè)綜合體或城市綜合體的形式出現(xiàn)。綜合體內(nèi)的各種功能體相互依托，相互支撐。由于前兩個特點就形成第三個特點，人員密集性，大型商業(yè)建筑，特別是商業(yè)綜合體，功能多樣，交通路線錯綜復(fù)雜。一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。安全疏散設(shè)計就成了商業(yè)建筑中的重要問題。鑒于以上的特點，商業(yè)建筑在設(shè)計中應(yīng)對其進行必要的人流和使用分析，從而設(shè)計出最適合的建筑。在建筑設(shè)計中體現(xiàn)“以人為本”，從使用者的角度出發(fā)，保證使用者的生命安全和使用方便舒適。因此，消防疏散和商業(yè)空間的營造是商業(yè)建筑設(shè)計最重要的兩個方面。

3 消防疏散問題

3.1 初步設(shè)計階段存在的消防問題和解決消防問題的難度

消防疏散問題，在方案設(shè)計之初未引起我們的重視。在方案設(shè)計階段，未按現(xiàn)行的規(guī)范要求設(shè)置防火措施，未按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)的疏散寬度。商業(yè)人數(shù)計算原則，依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》第5.3.17條，商業(yè)疏散人數(shù)=商業(yè)營業(yè)面積×面積(折減)系數(shù)×疏散人數(shù)換算系數(shù)，再按每百人1 m計算疏散寬度。依據(jù)以上原則，地上商業(yè)疏散人數(shù)=商業(yè)營業(yè)面積×0.5面積(折減)系數(shù)×0.85疏散人數(shù)換算系數(shù)(3層按0.77，4層以上0.6)，再按每百人1 m計算疏散寬度。本項目2層，3層商業(yè)疏散人數(shù)最多，疏散最為不利。3層商業(yè)面積建筑面積3230 m2×0.5×0.77=1247人，所需疏散寬度12.50 m。2層商業(yè)面積建筑面積2890 m2×0.5×0.85=1229 人，所需疏散寬度 12.30 m。

本項目中兩個核心筒內(nèi)的疏散樓梯為商業(yè)部分與辦公部分的共用疏散樓梯，這也是現(xiàn)行規(guī)范所禁止的。

以上問題在方案設(shè)計階段沒有考慮，導(dǎo)致在初步設(shè)計階段和施工圖階段解決此類問題有較大的難度，無論在哪個部位加設(shè)樓梯，都會對方案有較大的影響。甲方很難接受在已經(jīng)確認的大面積的商業(yè)面積內(nèi)，加設(shè)樓梯。甲方不希望影響銷售面積，不希望加設(shè)太多疏散樓梯，所以加設(shè)的每一部樓梯，都是一個痛苦的過程。

3.2 解決消防問題的措施

鑒于以上原因，消防問題的解決困難較大，經(jīng)與甲方的多輪溝通，并取得了當?shù)叵啦块T的認可后，采取以下措施解決以上消防疏散問題:本工程共設(shè)11部樓梯(其中7部為初步設(shè)計階段新增樓梯)，用于商業(yè)和辦公的疏散。1號、2號樓梯分別為寫字樓辦公部分和SOHO辦公部分專用疏散樓梯。3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號、11號樓梯為商業(yè)部分疏散樓梯。商業(yè)部分:3層商業(yè)3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號樓梯，疏散寬度12.50 m。商業(yè)建筑面積 3230 m2×0.5×0.77=1247 人，所需疏散寬度12.50 m。2層商業(yè)3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號樓梯，疏散寬度12.50 m。商業(yè)建筑面積 2890 m2×0.5×0.85=1229人，所需疏散寬度12.30 m。

4 商業(yè)空間的營造

商業(yè)空間作為一種主要的公共空間，是為商業(yè)服務(wù)，是以商業(yè)贏利為目的的。商業(yè)建筑的空間營造亦應(yīng)該以為商業(yè)的這個目的服務(wù)，應(yīng)該與商業(yè)的定位和商業(yè)的策劃相適應(yīng)。近年來開發(fā)的商業(yè)項目所走過的設(shè)計進程大都是“商業(yè)策劃—建筑項目設(shè)計—建造—商業(yè)租售—設(shè)計修改—建筑改造—內(nèi)部裝修—商業(yè)交付”。

而本項目因為甲方是第一次開發(fā)商業(yè)項目，在商業(yè)開發(fā)方面沒有經(jīng)驗，屬于摸索階段，在項目的方案階段甲方對商業(yè)部分沒有一個很清晰的策劃，只是有一個泛泛的要求，1層～3層考慮商業(yè)，4層餐飲和游泳池，5層會所。隨著項目的深入，甲方對商業(yè)的理解更加深刻，在項目施工至5.00標高的時候，甲方將1層～5層的商業(yè)整體出售給了一家公司，而這家公司亦非專業(yè)的商業(yè)租售公司，這家公司又委托商業(yè)策劃公司作商業(yè)策劃。所以這個項目經(jīng)歷的設(shè)計過程是“建筑項目設(shè)計—建造—商業(yè)出售—商業(yè)策劃—設(shè)計修改—建筑改造—內(nèi)部裝修—商業(yè)交付”。

以上的兩種進程顯示本應(yīng)“先策劃后建造”的順序被倒置為“先建造后出售再策劃再改造”，所以建設(shè)過程中反復(fù)的修改就成了必然。雖然，市場環(huán)境的不確定性和甲方開發(fā)程序的不合理性顯然是建筑師無法改變的社會現(xiàn)實，但從商業(yè)建筑的工程實踐中總結(jié)經(jīng)驗，反思教訓(xùn)，采用合理的設(shè)計策略是應(yīng)對這一現(xiàn)象的最好對策。這就要求我們在商業(yè)建筑方案設(shè)計之初，應(yīng)該仔細考慮商業(yè)業(yè)態(tài)介入后的使用方便，運用以往在商業(yè)建筑的工程實踐中總結(jié)的經(jīng)驗，為商業(yè)空間的營造創(chuàng)造便利條件。

結(jié)合本項目的設(shè)計進程，在商業(yè)空間的營造創(chuàng)造方面應(yīng)注意的設(shè)計要點主要有以下幾個方面。

4.1 商業(yè)空間盡量方正

商業(yè)空間應(yīng)盡量設(shè)計的整一些，避免瑣碎，這樣有利于后期的商業(yè)利用，也有利于提高商業(yè)的租售率(即實際租售面積所占商業(yè)總面積的比例，是商業(yè)策劃階段衡量商業(yè)經(jīng)濟收益的一項重要指標)。

本項目的商業(yè)空間，在方案設(shè)計階段，沒有考慮消防疏散，商業(yè)空間較整。商業(yè)的租售率很高，甲方對方案非常滿意。經(jīng)過了初步設(shè)計增設(shè)樓梯和施工圖過程，因礙于消防疏散問題難于解決，增設(shè)樓梯后使商業(yè)空間變得很瑣碎，不利于后期商業(yè)利用，商業(yè)的租售率比較低。在配合施工的過程中，商業(yè)部分的購買商提出了一部分自己的想法，經(jīng)過幾輪修改后，確定了如圖1所示的方案。

圖1 商業(yè)修改后三層平面圖

方案中將新增的樓梯和核心筒整合，使商業(yè)空間盡量做大，使空間方整，商業(yè)的租售率也得到了商業(yè)部分購買商的贊許。但此時，工地的施工進度已經(jīng)到達2層樓板，所以此方案的實施也帶來了結(jié)構(gòu)上的改造和加固，給甲方造成了一些損失。

4.2 商業(yè)的業(yè)態(tài)對商業(yè)空間有較大的影響

本項目的4層，餐飲用房和游泳池，與商業(yè)部分購買商策劃部門結(jié)合后，將4層改為商業(yè)用房;5層，會所和健身房，與商業(yè)部分購買商策劃部門結(jié)合后，將5層改為餐飲用房。首層商業(yè)的形式也由精品商業(yè)改為大空間商業(yè)。以上的修改，引發(fā)了商業(yè)各層防火分區(qū)變化，疏散樓梯的設(shè)置和商業(yè)輔助用房也發(fā)生了變化。這些變化引發(fā)了各個設(shè)備專業(yè)的設(shè)計變化，最終都集中反映到了結(jié)構(gòu)專業(yè)上，造成了結(jié)構(gòu)的變化。

4.3 商業(yè)氛圍的營造

通過與商業(yè)部分購買商策劃部門以及甲方溝通，本項目雖然每層的建筑面積都不超過3500 m2，各方也對自動扶梯和中庭提出了改造意見。通過相關(guān)項目的設(shè)計經(jīng)驗，對于一個商業(yè)主要空間氛圍營造的重要手段為中庭結(jié)合自動扶梯，通過中庭這樣一個上下貫穿的空間，可達到解決人流上下交通，匯聚人氣，營造商業(yè)氣氛。

商業(yè)策劃部門對商業(yè)人流進行了重新規(guī)劃，將中庭和扶梯的方向進行了旋轉(zhuǎn)，并增加了一部自動扶梯，使中庭成為一個上下貫穿的空間，解決人流上下交通，匯聚人氣，營造商業(yè)氣氛。

4.4 商業(yè)空間與汽車停車庫

停車庫對于商業(yè)空間必不可少，而且應(yīng)該聯(lián)系緊密，有便利的交通設(shè)施。商業(yè)策劃部門在溝通中特意強調(diào)了這一點，原方案中僅考慮垂直電梯在地下停車庫停站，未考慮自動扶梯下地下汽車庫，溝通后在地下停車庫至首層商業(yè)增設(shè)自動扶梯(見圖2)。

圖2 新加自動扶梯剖面圖

但此時現(xiàn)場施工已經(jīng)施工到了2層地面，地下1層和首層、2層的改動都將引發(fā)結(jié)構(gòu)的拆改和加固。

5 結(jié)語

在大同永和地塊項目工程實踐過程中，各設(shè)計階段和修改階段所遇到的問題，特別是消防問題和商業(yè)購買商提出的修改，對項目的實施影響都非常大，甚至對于項目是顛覆性的。修改所造成的工程投資的增加、工程進度的延遲會給甲方帶來不可估計的損失;同時也給我們的設(shè)計帶來麻煩和苦惱。

反思項目設(shè)計過程，從方案設(shè)計、方案深化、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，再到施工配合修改，雖然說市場的變化是建筑師無法預(yù)料的，但也有相當一部分修改，如果在方案設(shè)計階段仔細分析，應(yīng)用我們的設(shè)計經(jīng)驗采取合理的設(shè)計手法，是可以避免。特別是涉及消防的問題，在方案設(shè)計階段，應(yīng)該嚴格遵守規(guī)范，這樣既可以避免設(shè)計走彎路，又避免反復(fù)修改，給甲方造成不好的印象。消防的問題，在方案階段考慮，會有很好的解決方法。商業(yè)部門介入后帶來的修改，雖然每個項目都不盡相同，看似也無法預(yù)料，但在方案階段，我們通過設(shè)計經(jīng)驗有些修改也可以避免。

設(shè)計要不斷的總結(jié)經(jīng)驗，從以前的工程實踐中總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗，這樣我們會設(shè)計出更好的作品。

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