舊住房綜合改造探析

■ 楊巧虹 Yang Qiaohong

0 引言

住房是生活的載體，人們對(duì)房屋居住功能的需求隨著生活水平的變化而變化。房屋隨著使用年限的增加，還會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性能退化、物理損壞嚴(yán)重、設(shè)施簡單落后、管線陳舊破損等問題。根據(jù)生活水平的提高對(duì)住房進(jìn)行改造，達(dá)到安全性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性，是一條可持續(xù)發(fā)展道路。舊住房改造不僅僅局限于單體房屋改造，更應(yīng)以居住區(qū)為研究對(duì)象，以居民居住需求為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)行小區(qū)整體改造，提升房屋居住功能、安全性能，改善居民居住環(huán)境。

1 上海市舊住房及小區(qū)現(xiàn)狀

舊住房技術(shù)狀況是決定房屋是否有利用價(jià)值的先決條件，舊住房技術(shù)狀況包括房屋構(gòu)件、設(shè)施完好程度和使用功能完善程度兩部分。房屋構(gòu)件、設(shè)施的完好程度主要考察房屋結(jié)構(gòu)、裝飾和設(shè)備三部分。房屋使用功能完善程度主要考察房屋平面空間、物理功能和廚衛(wèi)三部分。

上海市1990年前建造的房屋主要類型有解放前建造的舊里、新里、花園住宅、公寓和上世紀(jì)50年代建造的磚木結(jié)構(gòu)、70（80）年代建造的磚混結(jié)構(gòu)。由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)和建造水平以及自然損耗和使用不當(dāng)?shù)仍?，房屋?gòu)件、設(shè)施完好程度都不相同。

上海1870年前后開始建造里弄住宅，其主要結(jié)構(gòu)形式為立貼式木結(jié)構(gòu)。20世紀(jì)初，新式石庫門興起，用磚墻承重代替?zhèn)鹘y(tǒng)立貼式木結(jié)構(gòu)，局部地方采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)方面大部分仍沿用碎磚灰漿三合土。20世紀(jì)20～30年代上海出現(xiàn)了一批花園住宅，在結(jié)構(gòu)方面與新式里弄相類似。20世紀(jì)30～40年代出現(xiàn)公寓，3層以下為混合結(jié)構(gòu)，4層以上大多為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。

上世紀(jì)50年代以磚木結(jié)構(gòu)為主，基礎(chǔ)主要采用灰漿三合土、磚砌大方腳條形基礎(chǔ)，磚墻承重，樓面采用木格柵、木樓板，局部廚房衛(wèi)生間為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板或預(yù)制板，木樓梯，木屋架。

上世紀(jì)70～80年代以磚混結(jié)構(gòu)為主，基礎(chǔ)一般采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體采用240厚標(biāo)準(zhǔn)磚或190厚小砌塊,樓板采用預(yù)應(yīng)力多孔板,70年代工房一般沿外墻隔層設(shè)置圈梁，屋面設(shè)置統(tǒng)圈梁，部分樓梯間處也設(shè)置圈梁。80年代工房一般層層設(shè)圈梁。那時(shí)多層舊工房基本不設(shè)置構(gòu)造柱。

1992年前上海住房抗震設(shè)防烈度為6度，1992年后提高到7度，住房開始進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，住房結(jié)構(gòu)形式多樣，建造質(zhì)量也普遍提高。

舊小區(qū)（住宅小區(qū)）建造時(shí)都配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施,隨著居民生活水平的提高及居住對(duì)象變化,舊小區(qū)已不能滿足居民的生活需要。舊小區(qū)目前存在的主要問題是缺少健身場地和健身設(shè)施、缺少綠化和休閑空間、缺少消防設(shè)施、缺少停車場、缺少自行車庫、管理服務(wù)設(shè)施不足。

上世紀(jì)90年代前建造舊住房不同程度存在屋面滲漏、山墻開裂、隔熱性能差、管道老化、公建設(shè)施不全等現(xiàn)象。從90年代初開始對(duì)各類舊住房分別實(shí)施拆、改、留、修綜合改造,重點(diǎn)解決了居民居住的急、難、愁問題，改善了居民居住條件。

2 舊住房綜合改造方式及內(nèi)容

目前上海市舊住房改造更新主要有三種模式：一是“拆”,拆遷改造；二是“改”,舊住房綜合改造；三是“留”,保護(hù)性改造。拆遷改造主要針對(duì)成片二級(jí)以下舊里和危棚簡屋。舊住房綜合改造包括舊住房成套改造、平改坡和舊小區(qū)綜合整治等。舊住房成套改造，主要是針對(duì)房屋質(zhì)量、主體結(jié)構(gòu)承載和房屋間距等能夠滿足成套改造要求的職工住宅和新工房，改造方式有加層、擴(kuò)建等；平改坡和舊小區(qū)綜合整治，主要是針對(duì)居民房屋外立面進(jìn)行改造，解決居住急、難、愁問題。保護(hù)性改造主要針對(duì)優(yōu)秀歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)保留建筑。

“十一五”期間實(shí)施的舊住房綜合改造，以解決舊住房屋面滲漏、墻面滲水、電線老化、上下水堵塞、路面坑洼等急、難、愁問題為主。在居住的基本需求得到滿足后，居民會(huì)有更高層次的需求，如完善房型、增加面積、小區(qū)配套設(shè)施完善等需求，居民也更加注重住宅安全防范、環(huán)境保護(hù)、景觀特色等。

現(xiàn)階段舊住房綜合改造要針對(duì)上海市舊住房的不同類型，考慮經(jīng)濟(jì)和社會(huì)承受力，采用不同的改造方式實(shí)施綜合性改造,以滿足居民的居住需求?，F(xiàn)階段舊住房綜合改造建議采用以下5種方式。

2.1 拆除重建

對(duì)上世紀(jì)50年代起開始建造的不成套住宅，由于結(jié)構(gòu)性能差、耐久性差、標(biāo)準(zhǔn)低、房屋間距小，難以采用傳統(tǒng)的方式實(shí)施舊住房成套改造。同時(shí)，由于這些房屋所在地塊面積不大，不屬于成片舊區(qū)改造區(qū)域，不屬于規(guī)劃功能區(qū)域,對(duì)這類房屋可采用拆除重建改造方式，改善居民的住房條件。拆除重建就是舊住房拆除后，根據(jù)舊住房地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃條件，重新規(guī)劃建設(shè)，在原地新建住房，新建的房屋全部用于居民原地安置。這種改造方式既解決了房屋的安全隱患問題，又使得居民的住房條件得到適度改善，其性質(zhì)類似房屋修繕中的翻建（修）。如已試點(diǎn)完成的有楊浦區(qū)佳木斯路163弄拆除重建項(xiàng)目、閘北區(qū)彭三小區(qū)二期拆除重建項(xiàng)目（圖1）、寶山區(qū)七牧小區(qū)拆除重建項(xiàng)目。

2.2 房屋內(nèi)部空間改造

舊住房成套改造是一種房屋內(nèi)部空間改造，主要是通過調(diào)整平面和空間布局，解決廚衛(wèi)合用的矛盾，對(duì)象主要是規(guī)劃保留的，房屋質(zhì)量較好的不成套舊工房。另一方面，隨著家庭人口變化、經(jīng)濟(jì)條件改善、居住觀念的變化，原有的戶型功能已經(jīng)與住戶的生活方式不相適應(yīng)，住戶有對(duì)房屋內(nèi)部空間改造和功能優(yōu)化的需求。房屋內(nèi)部空間改造具體措施主要有加層、擴(kuò)建和空間功能調(diào)整。

加層改造必須具備下列條件：①地基基礎(chǔ)要有一定的潛力或具備加固處理的可能；②房屋結(jié)構(gòu)性能良好，無明顯的變形和裂縫存在；③房屋間距在加層改造后能夠滿足日照和間距要求。

擴(kuò)建改造有兩種方式，一種是在原有房屋的局部搭建，另一種是在原有房屋外部增設(shè)獨(dú)立結(jié)構(gòu)體系。

空間功能調(diào)整改造有兩種方式，一種是不改動(dòng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，對(duì)原有房型的平面布局進(jìn)行調(diào)整;另一種方式是套型合并。上海市楊浦區(qū)實(shí)施的抽戶后成套改造，就是一種空間功能調(diào)整改造，但由于抽戶費(fèi)用高，改造費(fèi)用較難平衡,因此實(shí)施難度大。

2.3 房屋屋頂改造

屋頂形態(tài)是影響建筑物造型的重要因素。房屋屋頂改造，一種是為解決防水問題，在保溫平屋頂上加坡頂；另一種是原屋頂改造成承載樓板，利用新坡頂?shù)娜切慰臻g增加使用面積，也可將屋面與太陽能集熱器整合設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)太陽能利用和建筑一體化。

2.4 房屋外立面改造

房屋立面改造包括墻體、門窗、陽臺(tái)和其他附屬構(gòu)件改造，這些元素的改造也影響建筑的造型和風(fēng)格。

2.4.1 外墻飾面整治

建筑物外墻飾面及附屬構(gòu)件由于使用年限長，存在脫落等安全隱患，而且墻體材料和色彩對(duì)建筑的外形美觀、城市建筑色彩整體協(xié)調(diào)都起著很重要的作用，因此房屋外立面改造應(yīng)注重外墻飾面安全治理，也應(yīng)注重建筑風(fēng)格的統(tǒng)一色彩環(huán)境的協(xié)調(diào)（圖2）。

2.4.2 陽臺(tái)的更新

陽臺(tái)的凹凸、錯(cuò)位、色彩等處理，都為立面創(chuàng)造出一種獨(dú)特的構(gòu)成效果。房屋立面更新的另一重要工作是在適當(dāng)位置增加新陽臺(tái)；或?qū)﹃柵_(tái)進(jìn)行整治，如在上海市的建筑整治中，對(duì)陽臺(tái)色彩統(tǒng)一、陽臺(tái)曬衣架整治、空調(diào)外機(jī)架整治，其整治后對(duì)立面效果影響也非常明顯。

2.4.3 增加遮陽構(gòu)件

房屋的遮陽設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)的重要組成部分，很多住戶自行安裝遮陽設(shè)施，造成建筑立面雜亂無章。統(tǒng)一設(shè)計(jì)安裝遮陽構(gòu)件，其特有的韻律感不僅能豐富立面層次，而且也能節(jié)約建筑夏季耗能、改善室內(nèi)光環(huán)境。

2.4.3 入口的更新改造

入口作為分割室內(nèi)外的緩沖空間，改造后不僅能滿足使用功能要求，而且具有可識(shí)別性,也增加了居民的歸屬感（圖3）。入口改造主要是增設(shè)雨棚、信報(bào)箱改造、增建無障礙坡道，擴(kuò)大入口區(qū)域，增加公共活動(dòng)空間。2.4.5 房屋公共部位改造

目前舊住房居住群體以中老年人為主，室內(nèi)公共部位根據(jù)條件可做一些適老性改造，如走廊兩側(cè)和樓梯兩側(cè)都加裝護(hù)手；走廊地面有高差，應(yīng)設(shè)置坡道并有明顯標(biāo)示；樓梯間照明應(yīng)滿足照度要求，條件允許，在樓梯上下端加設(shè)腳燈；公共部位在空間允許情況下，可適當(dāng)增加休息場所。

2.5 舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施改造

小區(qū)設(shè)備具體是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施，包括上下水管、消防和電等房屋必備的組成部分。小區(qū)設(shè)施是指根據(jù)居民的生活方式、生活水平以及年齡特征等因素，居住區(qū)內(nèi)所必須設(shè)置的各種服務(wù)設(shè)施?，F(xiàn)階段舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施改造應(yīng)著眼于缺乏性和完善性改造,建議從以下6方面改造：

2.5.1 二次供水改造

目前居民住宅二次供水設(shè)施由于建筑材料標(biāo)準(zhǔn)較低或年久老化，一定程度上存在二次供水污染現(xiàn)象。二次供水改造包括上水管、水表、水箱、水泵改造。

2.5.2 消防設(shè)施改造

目前舊住房不同程度存在消防設(shè)施不全、完好率不高等現(xiàn)象。消防設(shè)施改造主要是加強(qiáng)檢查、管理，提高常用消防設(shè)施完好率。配置經(jīng)濟(jì)實(shí)用的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、手提滅火器，檢查消防系統(tǒng)供水設(shè)施完好。

2.5.3 社區(qū)服務(wù)設(shè)施

舊小區(qū)管理模式的改變以及居民對(duì)信息服務(wù)的需求，舊小區(qū)根據(jù)條件可增設(shè)物業(yè)管理、門衛(wèi)設(shè)施以及提供家政服務(wù)、保姆介紹等各類生活信息亭。

2.5.4 社區(qū)休閑設(shè)施

居住區(qū)是兒童成長、成人交往、老人聚集主要場所，小區(qū)休閑設(shè)施根據(jù)不同居住人群設(shè)置。舊小區(qū)根據(jù)小區(qū)條件將綠化景觀與休閑功能相結(jié)合，綠化改造、增設(shè)健身設(shè)施、增設(shè)休閑椅等（圖4）。

2.5.5 多層住宅加設(shè)電梯

多層住宅加設(shè)電梯可以解決老人、孩子、殘疾人上下樓使用需求。舊住房根據(jù)居民意愿、改造條件許可等情況加設(shè)電梯。

2.5.6 停車改造

舊小區(qū)停車矛盾突出，目前舊小區(qū)停車改造優(yōu)選方式是小區(qū)道路邊停車，但要優(yōu)化停車管理；也可以利用零星用地設(shè)小型多層機(jī)械車庫。

3 結(jié)語

以上對(duì)舊住房綜合改造方式和內(nèi)容進(jìn)行了重點(diǎn)分析，但在實(shí)施舊住房綜合改造時(shí)，應(yīng)根據(jù)資金、規(guī)劃、管理、房屋現(xiàn)狀等因素選擇改造方式和內(nèi)容，因地制宜實(shí)施舊住房改造，以滿足居民居住的需要，改善居住環(huán)境。